2月6日，來(lái)自評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普的消息，中海外（00688.HK）近期正在進(jìn)行一項(xiàng)債券融資行動(dòng)，預(yù)計(jì)此次融資所得將用于償還現(xiàn)有債務(wù)等事宜。知情人士預(yù)計(jì)，融資本周內(nèi)可完成，發(fā)債規(guī)模為5億美元?！　∠愀勐?lián)交所及世聯(lián)地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，其他過(guò)去數(shù)年財(cái)務(wù)杠桿大幅飆升的房企，尤其是在香港發(fā)債融資過(guò)多的房企，今年年中至下半年，將有多筆債務(wù)到期，迎來(lái)“還債年”?！　『Ｍ獍l(fā)債窗口開(kāi)啟？　　2月2日，中海外主席孔慶平曾對(duì)記者表示，今年房地產(chǎn)形勢(shì)更嚴(yán)峻，中海外正積極籌集更多現(xiàn)金以應(yīng)對(duì)?！　?biāo)普稱(chēng)，中海外本次欲發(fā)行的債券的條款與條件，與其已發(fā)行的優(yōu)先無(wú)擔(dān)保美元債券一致。2010年11月，中海外曾發(fā)行5億美元十年期的優(yōu)先票據(jù)，息率為5.5%。　　知情人士透露，中海外已聘請(qǐng)四家銀行擔(dān)任發(fā)債安排行，此次發(fā)行的是以美元計(jì)價(jià)的債券，發(fā)行規(guī)模為5億美元。　　標(biāo)普預(yù)計(jì)，中海外將把發(fā)債所籌資金用于償還現(xiàn)有債務(wù)，或?qū)ΜF(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，并用作新項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目的融資，以及一般企業(yè)用途。　　本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，近期通過(guò)債券市場(chǎng)融資的并非只有中海外，還包括新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、九龍倉(cāng)、南豐等在內(nèi)的香港房企?！　∵@是否意味著，每年一季度的房企海外發(fā)債窗口開(kāi)啟？　　去年一季度，恒大地產(chǎn)、碧桂園等通過(guò)香港資本市場(chǎng)發(fā)債融資數(shù)百億。中原地產(chǎn)和偉業(yè)我愛(ài)家研究部統(tǒng)計(jì)，僅在2011年上半年，恒大、碧桂園、華潤(rùn)置地、中海外等十大標(biāo)桿房企便進(jìn)行海外融資324億元，超過(guò)前年總和。　　但今年與往年不同。香港一投行人士對(duì)記者表示，較近很多香港本地房企進(jìn)行債券融資，但對(duì)于內(nèi)房股而言，發(fā)債并沒(méi)有那么容易。除了類(lèi)似中海外這樣的紅籌還能獲得債券市場(chǎng)及投資者的認(rèn)可，其他很多內(nèi)房企目前并不具備發(fā)債融資的條件。而且，去年下半年開(kāi)始，海外資本市場(chǎng)已不看好內(nèi)地樓市?！　∧碌弦舱J(rèn)為，隨著內(nèi)地信貸緊縮持續(xù)，估計(jì)內(nèi)房股約4.2億美元的公共債務(wù)將于今年到期，且大部分亦將需再融資，其中部分發(fā)行人評(píng)級(jí)于B3或以下，如合生創(chuàng)展、綠城中國(guó)等。而目前為止，亞洲未有B3或以下的發(fā)行人成功發(fā)行美元債券的案例?！　∩鲜鐾缎腥耸糠Q(chēng)，不僅現(xiàn)在難獲融資，此前債務(wù)極有可能加劇今年房企的資金壓力。公開(kāi)資料顯示，2010-2011年房企發(fā)債融資潮中，已有房企融資利息高達(dá)14.5%。　　“借新還舊”危局　　2007年以來(lái)，隨著內(nèi)地樓市的火爆，內(nèi)地房企在海外不斷上演“借新還舊”的融資游戲，海外發(fā)債融資的規(guī)模連年遞增，與之伴隨的，是發(fā)債息率的逐年上升。　　本報(bào)記者根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)、香港聯(lián)交所數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007-2009年，內(nèi)地房企海外發(fā)債息率保持在5%左右，2010年上升至8%-10%，而2011年則普遍飆升至13%-15%?！　〉?011年的嚴(yán)厲調(diào)控使得這種游戲面臨危機(jī)。以頭個(gè)在港發(fā)債的房企合生創(chuàng)展（HK.0754）為例，截至2011年6月，合生創(chuàng)展的賬面資金僅40余億港元，但公司擁有大量的短期負(fù)債，未來(lái)1年內(nèi)需償還的借款超過(guò)110億港元，其中還不包括2012年11月到期的3.5億美元優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券?！　　叭绻?012年銷(xiāo)售繼續(xù)低迷，這筆美元債券或?qū)⒔o合生創(chuàng)展帶來(lái)危機(jī)?！睆V州一接近合生創(chuàng)展的業(yè)內(nèi)人士表示。除上述數(shù)據(jù)披露外，合生其他的海外債還包括去年1月發(fā)行的2016年到期3億美元優(yōu)先票據(jù)，這筆債務(wù)今年也要支付利息?！　”緢?bào)記者查詢(xún)香港聯(lián)交所及多家公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，除合生創(chuàng)展外，綠城中國(guó)有1.8億人民幣可換股債券于今年5月到期、上海證大有1.39億美元票據(jù)于6月到期；此外，碧桂園、華潤(rùn)置地、恒大等30余家在港上市房企，2012年均有海外債券到期或需支付利息。其中，碧桂園2012年便有三筆海外債務(wù)需支付利息及相關(guān)費(fèi)用，達(dá)數(shù)千萬(wàn)元?！　∈缆?lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松向記者表示，今年是房企債務(wù)的償還高峰，包括銀行貸款、信托、私募、民間高利貸等在內(nèi)，房企萬(wàn)億債務(wù)今年都將集中到期?！　〉_(kāi)發(fā)商今年主要的現(xiàn)金流入——銷(xiāo)量不容樂(lè)觀。中銀國(guó)際此前曾經(jīng)預(yù)期，2012年內(nèi)地樓市銷(xiāo)量將下降10%-15%，均價(jià)將下降10%-15%，一線(xiàn)城市均價(jià)降幅更可達(dá)20%以上?！　〔簧俜科笳谙朕k法渡過(guò)危機(jī)。恒盛地產(chǎn)（HK.0845）行政總裁程立雄表示，公司計(jì)劃將今年的開(kāi)工量由去年的200萬(wàn)平米減至150萬(wàn)平米，預(yù)期可節(jié)省逾10億人民幣開(kāi)支，另外也希望通過(guò)銀行項(xiàng)目融資來(lái)取代信托貸款，及以長(zhǎng)債來(lái)取代短債以?xún)?yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

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