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撬動蛇年樓市的支點在哪里? 剛需及改善性需求
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 871 次
眼下,微博已成為各種勁爆信息的“發(fā)射臺”,其中,關(guān)于近期將有房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的傳言更是甚囂塵上。更有網(wǎng)傳稱,近期將有房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,目前有關(guān)方案顯示,二套房貸需七成頭付(原為六成),而貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍(原為1.1倍)。
如今,新年過了,銷售代表們又活躍起來了,房屋購賣市場又逐漸恢復(fù)正常,在不確定的調(diào)控大環(huán)境和本土市場激烈的競爭壓力下,2013年清遠(yuǎn)樓市會怎樣發(fā)展呢?促成其健康發(fā)展的支撐點又有哪些呢?
支撐點一剛需及改善性需求
目前清遠(yuǎn)城鎮(zhèn)化率低于全省乃至全國水平,未來清遠(yuǎn)城鎮(zhèn)化仍是。近幾年,隨著國家城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和清遠(yuǎn)樓市的快速發(fā)展,農(nóng)民開始進(jìn)縣城,縣城居民則開始進(jìn)市區(qū)了。此前,受經(jīng)濟、交通限制,粵北縣市基本是各自為政,清遠(yuǎn)雖然下轄了“三連一陽”、佛岡、英德,但市區(qū)與縣市的互動交流很少。如今,區(qū)域概念被淡化,置業(yè)新潮流興起。
據(jù)了解,這些流向縣市區(qū)置業(yè)的居民中,有的是為了給小孩提供更高的教育水平;有的是為了生意往來,需要在市區(qū)有個落腳點;有的是外派干部,為以后調(diào)回清遠(yuǎn)做準(zhǔn)備;有的則是決定遷往市區(qū)工作、生活;還有一些則是投資。這些人多是“兩套房”,在當(dāng)?shù)赜幸惶?,又在市區(qū)購一套。
今年1月份,清新撤縣建區(qū),清遠(yuǎn)大市區(qū)框架再次拉大;區(qū)域的融合在房地產(chǎn)的發(fā)展帶動下,也改變了市民置業(yè)的觀念,購家根據(jù)個人的喜好、功能需要等來選擇,度假、投資、自住等需求不一而足。除了置業(yè)觀點發(fā)生改變帶來的剛需及改善需求外,根據(jù)廣州世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司調(diào)查顯示,受近幾年的調(diào)控政策影響,大部分購房者對未來的購房時機都無法給出樂觀的判斷,但有購房需求的剛需客戶相對較為樂觀。其中,頭次置業(yè)和急需購房客戶認(rèn)為未來價格看跌比例相對較低,不超過40%,但投資型和有多次置業(yè)經(jīng)驗的客戶對未來價格預(yù)期相對保守謹(jǐn)慎。
這些剛需以及改善型需求的合理持續(xù)釋放,將是維護清遠(yuǎn)樓市健康發(fā)展的重要保障。
支撐點二市場供應(yīng)充足
據(jù)了解,2012年與2011年對比,變化不大,呈現(xiàn)一個“量價持平”的態(tài)勢。2012年上半年整體市場反應(yīng)冷淡,下半年受存款準(zhǔn)備金下調(diào)、頭套房貸8.5折等利好政策影響,銷售開始好轉(zhuǎn),呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”的局面。但整體供應(yīng)量依然大于需求,尤其是新城區(qū)清新供應(yīng)量較大,市場競爭非常激烈。據(jù)世聯(lián)機構(gòu)調(diào)查顯示,近兩年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)“供大于求”的局面,目前清遠(yuǎn)樓市在售樓盤多,市場主流產(chǎn)品集中在100平方米—140平方米三房,別墅和兩房產(chǎn)品供應(yīng)較少,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)同質(zhì)化嚴(yán)重,市場競爭異常激烈。此外物業(yè)類型、戶型、風(fēng)格等等也多樣性,可以滿足置業(yè)者的多種需要。另外,根據(jù)《清遠(yuǎn)觀察》數(shù)據(jù)庫顯示,針對2013年供貨情況,在總調(diào)查市區(qū)36個盤中,有新貨推出的預(yù)計24個盤(已拿到預(yù)售證,但未推出的不計入此);預(yù)計今年至少推出商品房14188套,可售面積預(yù)計至少172萬平方米。
支撐點三房價不會大漲
房價如果大漲,暴漲的幅度超出了市民可以接受的范圍,那么,勢必會影響成交量,不利于樓市的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查,清遠(yuǎn)樓市在過去的2012年,市場主基調(diào)是“走貨為主、價格維穩(wěn)”,成交均價(套內(nèi)均價)維持在5000元/平方米左右。
由于供貨量充足,市民有更多的選擇權(quán),并且在價格上普遍認(rèn)為,清遠(yuǎn)樓市價格穩(wěn)定理性。對于2013年,房地產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行,而對于地方政府執(zhí)行方面,凡是放松調(diào)控、致使房價過快上漲的地方,將采取措施并會同監(jiān)察部對其進(jìn)行約談直至問責(zé)。
因而可見,樓市政策不放松的情況下,清遠(yuǎn)市的房價是不會過快上漲的,所以不會對購房者的購購力產(chǎn)生太大沖擊。
支撐點四房企熱情高
清遠(yuǎn)雖然是三線城市,但是自然山水資源豐富,這幾年經(jīng)濟高速發(fā)展,加上緊鄰大廣州的優(yōu)勢,越來越受到一線房企的青睞。
目前,萬科、恒大、碧桂園、時代地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)等房企已經(jīng)成功進(jìn)駐清遠(yuǎn),其他還有來自東莞、佛山、福建等一批實力雄厚的開發(fā)商也已進(jìn)駐。
這些開發(fā)商開發(fā)的項目規(guī)模相對較大,產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅、酒店公寓、產(chǎn)業(yè)園、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。
支撐點五重大節(jié)慶活動助力
第8屆廣東國際旅游文化節(jié)主會場明年移師清遠(yuǎn),目前清遠(yuǎn)市政府要求高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)各項籌備工作。其中,北江南岸綠道、江心島、親水平臺等正在加緊改造中。
同時,清遠(yuǎn)還將加大對基礎(chǔ)設(shè)施的投入與改進(jìn),傾注政府之強力資源集中實施,在短時間內(nèi)將達(dá)到非旅游文化節(jié)不能達(dá)到的效果。它帶來的是區(qū)域甚至整個清遠(yuǎn)樓市的價值與價格提升。因為這是項目的公共產(chǎn)品元素或基礎(chǔ)元素,是任何一個投資者都無法忽視的要素,其規(guī)格之高、規(guī)模之大也是其它措施難以達(dá)到的。
另外,旅游文化節(jié)改變的還有清遠(yuǎn)的城市形象,會使清遠(yuǎn)的知名度、美譽度有一個大的集中的改善和提高。這不僅僅會增強公眾對樓市發(fā)展的信心,更會實際提升樓市的價值與價格。
支撐點六區(qū)擴容提質(zhì)
去年9月底,清遠(yuǎn)頭批城區(qū)擴容提質(zhì)工程共啟動項目38個,工程建安費總投資近百億元。項目從類別上涵蓋了城市交通工程、城市基礎(chǔ)設(shè)施工程、民生工程、教育工程;從地理位置上來說,主要分布于四大片區(qū),包括省職教基地片區(qū)、蓮湖工業(yè)園片區(qū)、洲心片區(qū)和城市西片區(qū)。這些項目的啟動使清遠(yuǎn)交通、城市建設(shè)或組團規(guī)劃等都發(fā)生了巨大的改變,“大清遠(yuǎn)”格局雛形初顯。
而較近公示的清遠(yuǎn)中軸線方案顯示,清遠(yuǎn)未來中軸線位于城區(qū)東部區(qū)域,是以規(guī)劃中的北江四橋和規(guī)劃中的城市主干道清暉路為軸。城市中軸線跨越北江兩岸和大燕湖片區(qū),規(guī)劃面積約39平方公里。
該區(qū)域南臨廣州,有武廣高鐵和輕軌,具有交通驅(qū)動力的條件,同時軸橫跨北江、大燕湖,景觀元素豐富。中軸線確定后,隨之而來的是區(qū)域形象的提升、環(huán)境的更新、路網(wǎng)的成熟和配套的完善,這些變化構(gòu)成了豐富商務(wù)區(qū)生活配套、提升區(qū)域價值的核心內(nèi)容。
而未來清遠(yuǎn)城市規(guī)劃發(fā)展利好,一方面讓來清遠(yuǎn)投資的房企信心倍增,同時也吸引外來投資置業(yè)者
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