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房產稅是房地產調控超后一柄達摩克利斯之劍

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產信息網  閱讀 930 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近期房產稅擴圍的消息不斷傳出,使得市場預期一直撲朔迷離。日前,中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國財政政策報告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》,報告建議人均住房超40平米部分征房產稅。該消息再度吸引眼球并引發(fā)熱議。但業(yè)內人士針對此消息均稱,房產稅的征收應循序漸進,近期應會維持現有情況不變,而社科院的建議有可能會作為應對未來價格反彈的一種儲備手段。

  房產稅是房地產調控較后一柄達摩克利斯之劍,真要征的話,牽涉到立法公平、立法程序、技術手段、與地方財政分權分利等,這些問題沒談妥,都不會貿然開征。

  現有城市存量房絕大多數是房改房、福利房,房產稅只能征商品房。而這又是不公之上再加一層不公:商品房已征收70年土地使用權費,也繳了較多的稅費,而其它未征收的反而不必征房產稅。

  房產稅是直接稅,目前中國的直接稅種只有個稅一項,數目不大,還是通過單位代扣代收。挨家挨戶征收數目巨大的房產稅,勢必使我們原本過于龐大的征稅隊伍加倍龐大,公民稅負直接加重;現在只針對極少數富人進行“試點”,當然可以征得到,比如像重慶一年征一億元。一方面征稅部門和配合機關可以“集中力量”,另一方面大富之人也往往有把柄可捏,查你公司的稅,或者經常檢查你的單位,就夠你受。但是一旦征收對象擴大到普通民眾,一切就會復雜得多。

  技術環(huán)節(jié),如何征收如何評估,也是難題。根據《中國證券報》查閱上海住房保障和房屋管理局網站發(fā)現,目前上海注冊房產估價師有1351名。根據數據,截至2009年,上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日,按每套100平方米計算,上海1351名評估師大約需要28年才能完成,還不包括期間新增房屋面積。除此之外,全國房產交易信息并未聯網,因此,在全國范圍內同時起步,公平是個大問題。比如一個人在不同地方有幾套房子,征哪里公平合理?

  指望房產稅來打壓房價,更是南轅北轍。世界上但凡有征房產稅(物業(yè)稅)的國家和地區(qū),秉承的多是“取之于社區(qū)用之于社區(qū)”的原則。在美國的社區(qū)一級的政府,征收房產稅之后,稅款必須受監(jiān)督并透明地花在社區(qū)的公共品項目(如治安、基礎教育、圖書館、文化娛樂設施和養(yǎng)老院等、醫(yī)療衛(wèi)生服務等)上。社區(qū)的全面改善會讓更多的人愿意移居到這個社區(qū),從而讓房產增值,推高房價。

  我們多年來一直都在通過增加交易環(huán)節(jié)稅收和持有環(huán)節(jié)的房貸利息等辦法,試圖打壓房價,結果每一次都事與愿違:所有的稅費較后都轉嫁給了購房人和租房人!房產稅也不例外:如果在大中城市或城區(qū)征收,則一定把所有成本轉嫁給購房人和租房人,因為大中城市或城區(qū)的住房緊缺狀況仍將隨著城市化而持續(xù);而如果只對城郊或邊遠小城市的空置房征稅,如果過度過狠,則還真有可能導致拋售進而導致房價下跌,但那樣的結果會比房價上漲更壞--房價可能是下跌了,人卻也是恒久性地離去了,導致區(qū)域性的產業(yè)蕭條區(qū)域衰敗。而當一座城市人人都想逃離的時候,房價下跌又有什么意義呢?甘肅玉門不就是房價很低的城市嗎?便宜到價格不到造價的十分之一。

  較后,指望用房產稅來保障中低收入的居住權利,可能也不現實。過去十年(2002-2011),我國GDP增長4倍,財政收入增長4.49倍、城鄉(xiāng)居民收入只增長1.8倍(《人民日報》11月4日),城鄉(xiāng)居民福利保障到位了嗎?一個政府較根本的任務之一是馴服權力,馴服權力頭要的是嚴格限制征稅權。在這個星球上,沒有一種稅是好的,只有相對更壞和不那么壞的區(qū)別。再說,稅收是國家和公民的契約,不是兒戲,必須經過嚴格的立法程序,更不應成為任何政策和經濟目標的工具。

  讓人略感欣慰的是,“人均40平米以上可能收房產稅”這份報告公布后,在一項有2200多人參與的網上調查中,有接近6成的參與者反對,支持的接近40%。所見,明白人還是略微占多數。

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