隨著房企2012三季報(bào)公布落幕，房地產(chǎn)市場再度進(jìn)入了多家歡喜多家憂的“掃尾”行情，在萬科、招商等龍頭房企三季報(bào)業(yè)績大增的同時(shí)，部分中小房企卻只能斷臂求生。

　　名流置業(yè)公告稱，公司擬將全資子公司的項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)(600048.SH)，同時(shí)約定由保利地產(chǎn)經(jīng)項(xiàng)目公司向子公司償還債務(wù)4.33億元。這還只是近期房企賣項(xiàng)目保業(yè)績的其中一例，隨著各大房企完成2012年業(yè)績目標(biāo)進(jìn)入尾聲，各房企整合資源、籌集資金購地或是賣地保業(yè)績等行動(dòng)也紛至沓來，房企在2012年進(jìn)入洗牌的深水區(qū)——繼續(xù)融資發(fā)債購地抑或斷臂求生賣地求存，房企在第四季度再次站在了選擇的十字路口。

　　小房企割肉頻頻

　　名流置業(yè)擬向保利地產(chǎn)出讓的項(xiàng)目位于西安曲江新區(qū)，該地塊項(xiàng)目公司西安欣榮佳2012年前三季度凈利潤為-24.43萬元。名流置業(yè)表示，本次股權(quán)出讓，預(yù)計(jì)為公司增加約8300萬元的凈利潤，有利于加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提高資金回報(bào)，保障經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn)。

　　名流置業(yè)并非是此輪割肉的先進(jìn)代表。

　　榮安地產(chǎn)(000517.SZ)10月8日公告稱，分別以2.89億元及0.32億元出售其所持有的江蘇榮安置業(yè)有限公司90%、10%股權(quán)給杭州富展投資有限公司，總共獲得轉(zhuǎn)讓款3.21億元。榮安地產(chǎn)2012年半年報(bào)顯示，截至今年6月底該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅約3000萬元，而一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債達(dá)到15.33億元，面臨較大的償債壓力。

　　同樣陷入償債壓力需“舍車保帥”的還有中華企業(yè)(600675.SH)，中華企業(yè)半年報(bào)顯示，6月底公司現(xiàn)金為26.7億元，短期借款和一年到期借款達(dá)到64.6億元。中華企業(yè)10月10日也公告稱，擬出售中華企業(yè)大廈相關(guān)物業(yè)，價(jià)格為7.9億元，購購方為天津暢和股權(quán)投資基金管理有限公司。5月份中華企業(yè)還曾將所持有的上海華營置業(yè)有限公司100%股權(quán)及1.598億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海華服投資有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為8.17億元。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者獲得的信息顯示，除了A股上市房企之外，近期多家在港上市的房企同樣采取處理資產(chǎn)的方式來緩解資金困境。如沿海家園(01124.HK)與深圳控股訂立資產(chǎn)交換協(xié)議，沿海家園以5.5億元向深圳控股出售其蘇州商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)沿海家園將以約2.15億元的對(duì)價(jià)向深圳控股收購惠州項(xiàng)目的30%股權(quán)，這次資產(chǎn)交換使得沿海家園獲得3.35億元資金。

　　大房企高舉拿地

　　調(diào)控以來，部分房企抹淚求存，部分房企掩笑前行的局面更顯劇烈。

　　以萬科、保利、金地等公布銷售業(yè)績的20家大型房企為例，9月份這20家房企單月合計(jì)銷售額為658億元，環(huán)比上漲了10%；前9個(gè)月，這些房企累計(jì)銷售業(yè)績達(dá)到了5284.5億元，較2011年同期的4889億元上漲了8.1%。

　　三季報(bào)顯示，龍頭房企幾乎普遍提前完成了今年的銷售目標(biāo)。招商地產(chǎn)(000024.SZ)前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積172.94萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額247.08億元，提前完成了今年的銷售目標(biāo)。保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)簽約面積669.20萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額756.28億元，完成年初800億元銷售目標(biāo)的95%。萬科(000002.SZ)前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額963.2億元，與去年同期基本持平。金地集團(tuán)(600383.SH)前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約金額223.2億元，較去年同期增加13.1%。

　　銷售回暖，讓這些房企在土地市場更加發(fā)力“圈地”。僅10月8日，就有萬科、金融街(000402.SZ)、保利、頭開股份(600376.SH)四家公司公告拿地。保利地產(chǎn)及其聯(lián)合體在4天內(nèi)斥資超過140億元進(jìn)行拿地，其中包括上海徐匯濱江地王和長沙地王。

　　鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，保利、碧桂園、富力、恒大、華潤置地、金地、龍湖、世茂、萬科、中海10家一線房企今年前三季度的拿地金額大約931億元。僅第三季度這10家房企的拿地金額就達(dá)到了近572億元，超過前三季度的一半。

　　融資能力成為房企分界線

　　幾乎就在擬賣項(xiàng)目的同時(shí)，名流置業(yè)還通過全資子公司東莞名流置業(yè)有限公司、博羅名流實(shí)業(yè)有限公司與新華信托股份有限公司共同簽訂《新華信托華錦70號(hào)·名流置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃合作協(xié)議》，進(jìn)行股權(quán)信托融資，募集信托資金規(guī)模為3.8億元到4億元。

　　名流置業(yè)對(duì)此次融資的解釋是，股權(quán)信托融資有利于東莞名流和博羅名流順利籌措項(xiàng)目開發(fā)資金，推進(jìn)東莞“名流印象”和博羅“名流幸福莊園”一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，保障公司經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn)。

　　就在名流置業(yè)忙于賣項(xiàng)目、融資以保障整體業(yè)務(wù)的同時(shí)，更多的房企卻開始利用新一輪的融資計(jì)劃攻城掠地。在怡盛地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理趙林看來，盡管2012年前三季度大型房企把控了市場銷售節(jié)奏，大多數(shù)實(shí)現(xiàn)了良好的銷量，但其利潤率同比出現(xiàn)了一定的下滑，“大多房企是通過以價(jià)換量進(jìn)行的。”在這樣的情況下，要想大規(guī)模拿地實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，大多數(shù)房企不得不依賴融資。

　　龍湖地產(chǎn)日前稱，其優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售規(guī)模將達(dá)到31億元，而在10月8日到11日3天的時(shí)間內(nèi)，同樣在香港上市的融創(chuàng)、越秀地產(chǎn)、華南城等幾大地產(chǎn)企業(yè)也紛紛拋出新融資計(jì)劃。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月以來，多家房企再推融資計(jì)劃，數(shù)家房企意向融資額超過150億元。

　　“在9月全國整體土地市場升溫的背景下，房企融資拿地的積極性高漲，整體4季度做多的趨勢(shì)將更加明顯。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，這些開發(fā)商在2012年業(yè)績眼看即將提前完成的情況下，判斷市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，拿地積極性高漲，積極尋求做多行動(dòng)。

　　一位不愿具名的知名房企高管表示，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)整對(duì)于房企來說無疑是一個(gè)難得的整合機(jī)會(huì)，通過比對(duì)近三年房企10強(qiáng)占整個(gè)市場的份額可以發(fā)現(xiàn)，行業(yè)集中度已悄然提高，前市場份額從2009年的8.57%升至2011年的10.52%，但這與美國前10大房企占據(jù)27%的市場份額相比還有很大差距。“房地產(chǎn)的整合還有更為漫長的路要走，在這個(gè)時(shí)候誰能保證融資能力，繼續(xù)擴(kuò)大市場，誰就有了在未來整合市場的先機(jī)。”他表示。

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