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非公經(jīng)濟(jì)落地源于土地轉(zhuǎn)讓的艱難起步

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 786 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  所謂“土地城市化快于人口城市化”,其實是土地劃入城市的權(quán)利,大大強(qiáng)過了人口進(jìn)城的權(quán)利。本周我們繼續(xù)探討,把大片土地很容易劃入城市的權(quán)利,究竟是怎樣逐步發(fā)展起來的。

  讓我們先確認(rèn),大批土地被劃入城市,是改革開放之后才出現(xiàn)的現(xiàn)象。1978年之前,我國城市人口增長不多,城市總數(shù)變化不大,因此城市面積也就沒有很大的擴(kuò)張。像我出生的上海,從小到大,市界似乎從來就沒有變化過。1966年“大串聯(lián)”到過的北京,雖然已經(jīng)開挖**,但“城里”無非就是從東單到西單,“出了城”還是非常農(nóng)村的地方——學(xué)院路一帶甚至有帶“糞兜兜”的馬車出行。那時及以后我去過的幾個城市,如紹興、寧波、蘇州、南昌、長沙,以至武漢和南京,以“大上海”之眼光看,差不多都是“小地方”,雖然上海自己也還不過是密度極高的浦西。1978年我從黑龍江高考進(jìn)京讀書,看到偉大頭都的市容有了進(jìn)步,城區(qū)不容易再見到馬車,但城市的地盤依然如故。從全國看,“國家工業(yè)化”時期老城市的擴(kuò)大有限,新增工業(yè)城市雖然有那么一批,如包頭、大慶、攀枝花等等,但城市數(shù)目總的來說增加不多。

  城市擴(kuò)張是上世紀(jì)80年代之后發(fā)生的。推動是前文提過的,“允許農(nóng)民自帶口糧進(jìn)小城鎮(zhèn)經(jīng)商、務(wù)工、落戶”。那個政策口子開得不大,只不過中國農(nóng)民有8億之眾,即便很小一個比例的人數(shù)起來響應(yīng),也可以讓原來的城鎮(zhèn)人滿為患。于是城鎮(zhèn)要擴(kuò)大,也出現(xiàn)了一批新市鎮(zhèn),如溫州的龍港,就是當(dāng)時知名天下“農(nóng)民自辦的城鎮(zhèn)”。

  這還是“人口的城市化”驅(qū)動的,即隨著人口向城鎮(zhèn)流動和集聚,城鎮(zhèn)范圍有所擴(kuò)大。當(dāng)時的實際狀況是,城鄉(xiāng)之間的人口流動已經(jīng)發(fā)生,但土地流動依然障礙重重。套用流行說法,那個時期應(yīng)該是“土地的城市化慢于人口的城市化”。

  讀者或問,人口可以流動,土地也可以流動嗎?在物理上,土地不能流動。愚公移山,挖土外運(yùn),流動的是“土壤”,而不是“土地”——那塊承載著大山的“地”,是無法流動的。但是在經(jīng)濟(jì)上,土地卻可以“流動”。譬如種地的農(nóng)民把土地轉(zhuǎn)讓給別人蓋廠房、開商店、建住宅,地還是那幅地,但地主變了,土地的用途也變了。那也是一種流動,或者更妥帖一點,稱為“流轉(zhuǎn)”。

  不少朋友聽熟了今日之新聞,對“地價急升、地王頻現(xiàn)”之類,耳熟能詳,以為“土地流轉(zhuǎn)”天經(jīng)地義,從來如此。不是的。土地流轉(zhuǎn)連同其交易價格和交易量的頻頻變動,嚴(yán)格說來不過是25年前才發(fā)生的“新鮮事物”。原本的計劃經(jīng)濟(jì)體制,根本就容不得“土地流轉(zhuǎn)”!

  讓我摘一條法律給各位讀一讀:“任何組織或者個人不得侵占、購賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。該條款出自1982年中華人民共和國憲法第10條,擁有至高無上的法律地位。其意清楚明了,用語斬釘截鐵:不得“侵占”,也不得“購賣”或“出租”,且不得“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。至于還有沒有“合法轉(zhuǎn)讓土地”的空間,在1982年那是完全沒有的。由于是憲法條款,所以也統(tǒng)管了當(dāng)時的《土地管理法》。甚至當(dāng)時的《刑法》,也把“以牟利為目的,非法轉(zhuǎn)讓、購賣、出租土地”的行為,列為刑事犯罪。

  如果哪位仁兄手持1982年的憲法、土地管理法和刑法文本來到當(dāng)下之中國,那么他滿眼望去,應(yīng)該遍地都是“非法現(xiàn)象”!因為很明白,不論人們持何種價值評判,“土地轉(zhuǎn)讓”已經(jīng)成為在中國很容易就觀察到的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其間究竟發(fā)生了什么,才使得土地市場登堂入室,土地拍賣火爆進(jìn)行,土地轉(zhuǎn)讓遍及神州大地?

  關(guān)鍵的變革發(fā)生在1987年。是年,中國經(jīng)濟(jì)早對外資正式開放,民營企業(yè)也可以合法注冊登記。新變革帶來不少新問題,其中較形而下的,是內(nèi)外“非公經(jīng)濟(jì)”如何合法落地?須知那個時候,人力、建材、機(jī)器設(shè)備和原料,皆有了“市場流轉(zhuǎn)”,不難獲得。但讓人家來投資,總還要有個地方可供落腳,總要有塊土地可以承載廠房、機(jī)器、設(shè)備和人工吧?

  由政府劃撥供地嗎?國企可以,無非“掏左口袋給右口袋”,橫豎全民是一家,肉爛在鍋里就是了。內(nèi)資的民企也好辦,戴上一頂“紅帽子”,用“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”或“聯(lián)合經(jīng)營”的名義辦廠,土地就有了——至多日后再加一道“產(chǎn)權(quán)明晰”的代價而已。但是外商要“化妝”,怕就沒有那么容易了。小規(guī)模的外資還夠膽,反正珠三角一帶“遇見紅燈繞著走”的本事大,只要本地人敢招商,他就敢來。大型外資就不敢了,他們的法律審查通不過。憋來憋去,1987年中國政府決斷大幅修改土地法律,從嚴(yán)禁“土地流轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)立場,變通為“有條件允許轉(zhuǎn)讓”。

  關(guān)鍵的條件就是一點,即土地所有權(quán)依舊不得購賣、出租或以其他形式轉(zhuǎn)讓,但國有土地的使用權(quán)卻可以經(jīng)過批準(zhǔn)后以多種形式轉(zhuǎn)讓。全國人大據(jù)此原則修訂了憲法、土地管理法和刑法得相應(yīng)條款。僅從字面上看,新的修訂也不大,無非在原先“土地所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”之后,直直地加上一條:“使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)讓”。解釋起來,國家即全體人民的土地一點沒少,也永遠(yuǎn)不會少;頂多就是這些永遠(yuǎn)國有的土地,在某一個時期內(nèi)的使用權(quán),有條件地轉(zhuǎn)讓給個人與內(nèi)外非公企業(yè)。

  在經(jīng)驗上,農(nóng)村的包產(chǎn)到戶——學(xué)名是“家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”——就是把土地所有權(quán)與使用權(quán)分開處理的結(jié)果。農(nóng)地所有權(quán)永遠(yuǎn)歸集體,使用權(quán)按年期歸農(nóng)戶。你說這是姓“社”還是姓“資”?所有權(quán)公用就姓“社”,既然所有權(quán)沒變,一定年期的使用權(quán)歸農(nóng)戶,也不好貿(mào)然就說姓“資”吧?重要的是,如此一來,農(nóng)民就愿意好好種地了。等到多年的糧食短缺轉(zhuǎn)為“賣糧難”,再吵來吵去就毫無意義了。

  城市開放也一樣處理:工廠、商店、樓宇下面的土地,所有權(quán)永遠(yuǎn)國有,但使用權(quán)卻可以按一定年期轉(zhuǎn)讓給內(nèi)外民企和居民個人。怕變色嗎?所有權(quán)沒變啊。怕政策僵硬、招商困難嗎?土地實際上已經(jīng)可以轉(zhuǎn)讓,制度有足夠的彈性來容納新的生產(chǎn)力?,F(xiàn)在不少人以為鄧小平的“不爭論”,就是憑他個人的革命權(quán)威下了一道死命令。不完全準(zhǔn)確。具體的改革政策和體制選擇,也要讓好爭論的人士難有大的用武之地。

  代價就是法律的解釋很繞口。試舉一例,修訂后的法律還是禁止“以牟利為目的,……非法倒賣土地使用權(quán)”。如何理解呢?網(wǎng)上有如下說明:“所謂倒賣土地使用權(quán),是指將土地使用權(quán)非法出賣給他人,或者為了出賣而向他人收購、租借土地使用權(quán)等,有的是明碼標(biāo)價予以出賣;有的則是以某種形式掩蓋其土地的購賣,如明里購購他人的廠房,暗里則是購購廠房所占地的土地使用權(quán);借購他人住宅之名行占他人住宅基地使用權(quán)之實等”。老天爺,這讀得懂嗎?我覺得很難。不過有一點,事情是做起來了:統(tǒng)計上描述進(jìn)入中國的外資和民營經(jīng)濟(jì)的增長,每一個數(shù)字下面,都實實在在發(fā)生了“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓”。

  至此,“土地轉(zhuǎn)讓”艱難起步,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口與其他資源轉(zhuǎn)讓的腳步。進(jìn)一步的強(qiáng)力發(fā)動機(jī)從何而降,聽下回分解吧。

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