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房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容在即 不會直接助跌房價
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 599 次
上周五,國家稅務(wù)總局在回復(fù)網(wǎng)民留言時稱,房產(chǎn)稅擴(kuò)容方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未較終確定。但同時也透露出,國稅總局正在會同有關(guān)部門總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問題。
此前,有消息稱,湖南、湖北作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域,其征收細(xì)則正在制定中。和上海、重慶方案不同,兩湖房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大至個人存量房。一時間,凡是擁有多套住宅,或有意繼續(xù)進(jìn)軍樓市投資的人都開始緊繃神經(jīng):我手里的房子真的要征房產(chǎn)稅了嗎?
種種跡象表明,在上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅近2年后,更多城市確將加入到房產(chǎn)稅收繳大軍中。由此,中國住宅市場將逐漸全面過渡至房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅階段。
現(xiàn)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案影響力有限
房產(chǎn)稅,在我國是早已有之的稅種,近年來如此熱鬧地被輿論關(guān)注,究其原因,還要從征收對象說起。作為房產(chǎn)持有稅的一種,房產(chǎn)稅在2011年之前僅針對辦公樓、商鋪等經(jīng)營性物業(yè)征收,對于個人持有的住宅產(chǎn)品,一直處于免繳狀態(tài)。
2010年5月,《上海證券報》少有披露了上海擬對住宅環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的消息,其法理依據(jù)是把持有多套住宅也理解為經(jīng)營性物業(yè)。2011年初,上海市、重慶市相繼宣布從當(dāng)年1月28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅,由此拉開了房產(chǎn)稅試點(diǎn)大幕。
從內(nèi)容上看,上海僅對新購房源征收,存量房源免征,也就是市場廣泛俗稱的“既往不咎”。重慶的征稅對象有所擴(kuò)大,包括個人已經(jīng)擁有的獨(dú)棟商品住宅,個人新購的高端住房,以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的套(含)以上的普通住房。稅率為0.5%-1.2%。而根據(jù)知情人士的說法,高層對滬渝兩地的房產(chǎn)稅征收力度和效果,并不十分滿意。
據(jù)市場人士介紹,目前上海大多數(shù)已經(jīng)繳納房產(chǎn)稅的家庭,其年稅費(fèi)成本多在數(shù)千元左右。而對于動輒年漲幅達(dá)到10%的中國房地產(chǎn)市場來說,這些稅費(fèi)成本實(shí)在難以撼動投資人涌入熱情。
新試點(diǎn)可能擴(kuò)容至存量房源
在此背景下,目前市場上傳出的兩湖新試點(diǎn)方案顯然力度更大。據(jù)知情人士透露,由于上海重慶兩地房產(chǎn)稅力度有限,目前醞釀的新試點(diǎn)方案將嚴(yán)于現(xiàn)有方案,其中核心之一是對存量房源征稅。
“在上海方案醞釀之初,來自地方執(zhí)行部門的反對聲音非常大。主要是考慮存量房源征稅對市場打擊過大。”一位房地產(chǎn)界人士稱。
顯然,如果未來房產(chǎn)稅開始全面涉及現(xiàn)有存量房源,無疑對樓市投資熱情形成沖擊。
市場熱傳的新的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中還有一個亮點(diǎn),就是應(yīng)稅住房的計稅價值如何確定。根據(jù)上?,F(xiàn)有方案,應(yīng)稅住房的計稅價值是指房產(chǎn)交易價。也就是說,如果購房人做低價格,原本200萬的房子做成100萬的成交價格,那么房產(chǎn)稅將也相應(yīng)地打了五折。不過,未來新的方案很可能是按市場評估價值來確定房產(chǎn)稅稅基。
8月份,中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院對來自全國30多個省市的約70名稅務(wù)系統(tǒng)人員展開為期四個月的培訓(xùn),培訓(xùn)班名稱為房地產(chǎn)估價技術(shù)應(yīng)用工作高端專業(yè)人才培訓(xùn)班。有學(xué)員介紹,總局這次組織的培訓(xùn)主要是學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評估技術(shù),為將來大范圍實(shí)施的房產(chǎn)稅作技術(shù)準(zhǔn)備。
所謂的房地產(chǎn)估價技術(shù),其實(shí)與前述提到的房產(chǎn)稅稅基密切相關(guān),也是對存量房源征收房產(chǎn)稅的較重要技術(shù)準(zhǔn)備。根據(jù)湖北地稅局官方介紹,7月27日,國務(wù)院督查組來湖北省就房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行督查,其中檢查涉及地稅部門的政策即包括“應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”。而早在今年5月,湖北省所有存量房源估值系統(tǒng)已經(jīng)全部上線,這意味著阻礙存量房源房產(chǎn)稅征收的技術(shù)障礙已經(jīng)掃清。
房產(chǎn)稅不會直接助跌房價
但會影響投資熱情
對于房產(chǎn)稅在未來可能對市場帶來的實(shí)質(zhì)影響,其實(shí)已經(jīng)十分明確。
頭先是房價。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房產(chǎn)稅不會直接影響房價的漲跌。因?yàn)閺谋举|(zhì)上說,房價還是直接取決于供求關(guān)系。從目前土地出讓結(jié)構(gòu)上看,1至2年內(nèi),商品住宅市場會出現(xiàn)一輪供給緊張的局面,房價有可能會被反向拉升。在此情況下,哪怕一年增加萬元左右的房產(chǎn)稅成本,只要房價上漲趨勢不改,投資人還是會將稅費(fèi)成本加至接盤人手中。
那么房產(chǎn)稅較直接沖擊的是什么呢?是存量房源的可售物業(yè)增多,以及出租市場的紅火。一旦炒房者持有成本增加,房東們不可避免地會想到“賣房”,或者租房,以租金養(yǎng)稅費(fèi)。屆時,二手房可售房源會增多,囤在手中的毛坯房可能簡單裝修一下出租。而因?yàn)榭勺夥吭丛黾?,租金有可能在試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市被拉低。
不過,即便是上述影響,也不可能在全國范圍內(nèi)普遍形成。畢竟,房產(chǎn)稅試點(diǎn)只能從少數(shù)城市開始。只是這種趨勢不可回避,建議住宅投資者還是要未雨綢繆,做好打算。畢竟從國際市場的經(jīng)驗(yàn)來看,對住宅持有環(huán)節(jié)征稅,是抑制炒樓、平穩(wěn)房價的通用辦法。
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