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宋延慶:樓市確定已觸底 但并不會反彈

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 716 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近兩個(gè)月來,接踵而至的降準(zhǔn)降息就像幾針興奮劑,使低迷了兩年的房地產(chǎn)市場重新活躍起來。先是紅五月、紅六月,進(jìn)入7月份后許多城市又出現(xiàn)了徹夜排隊(duì)的情形;先是剛需市場悄然啟動(dòng),接著是豪宅市場,隨后又快速傳導(dǎo)到土地市場,于是“地王”重現(xiàn)……
  當(dāng)下的房市就像陰霾籠罩已久的天氣,終于云開霧散、艷陽高照,可謂萬物生機(jī),當(dāng)然也有蜀犬吠日。

  筆者既不是唱衰派,也不是唱新派,而是注重事實(shí)分析的理性派。說這點(diǎn),惟希望大家不要標(biāo)簽化。數(shù)據(jù)顯示,5、6月間,表明房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況的多數(shù)指標(biāo)呈現(xiàn)出了“筑底昂頭”跡象,比如商品房銷售面積、銷售額、土地成交價(jià)格等,就連房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)了環(huán)比正增。央行數(shù)據(jù)披露,截至二季度末,我國房地產(chǎn)貸款同比增長10.3%,增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)。雖然只是0.2個(gè)百分點(diǎn)的微幅增長,但這卻是房地產(chǎn)貸款季度環(huán)比增長在連續(xù)八個(gè)季度回落后的頭次回升。另外,國家統(tǒng)計(jì)局較新披露的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況”顯示,在連續(xù)數(shù)月增速走低后,房企資金到位增速于4月份觸底,在5、6月份開始回升。從房市主要指標(biāo)曲線圖上可以明顯看出,下行曲線大都出現(xiàn)了上行拐點(diǎn)。這意味著,房市基本可以確定已經(jīng)觸底了。
  房市觸底顯然與降準(zhǔn)降息有關(guān)。其實(shí),降準(zhǔn)降息對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者來說影響都不大。先說降準(zhǔn)。測算表明,降準(zhǔn)0.5%約釋放4000億元左右的流動(dòng)性,其中流入到房地產(chǎn)市場上的不到1000億元。這1000億元對于資金缺口數(shù)萬億的房市來說,是起不到多大作用的。降息也是如此。了解房地產(chǎn)企業(yè)的人知道,利率是6%還是7%,甚至是10%,企業(yè)都不在乎,只要能貸下款就行。對購房者來說,高幾個(gè)0.25%或低幾個(gè)0.25%也不太影響購房行為。比降準(zhǔn)降息影響大的是貸款額度!數(shù)據(jù)顯示,個(gè)人按揭貸款二季度累計(jì)同比增速從一季度的-5.5%上升至0.8%,增幅達(dá)到6.3個(gè)百分點(diǎn),增速回升非常明顯。開發(fā)貸款增長更為明顯,增速比上季度末高出8.8個(gè)百分點(diǎn),呈現(xiàn)出強(qiáng)勢回升態(tài)勢。貸款額度才是推動(dòng)樓市“筑底昂頭”的主要力量。
  這一力量改變了什么?真正改變的是房企和購房者的預(yù)期。股市有預(yù)期,房市也有預(yù)期。預(yù)期這東西很有意思,當(dāng)企業(yè)和消費(fèi)者認(rèn)為到了出手時(shí)候的時(shí)候,就意味著預(yù)期改變了。預(yù)期一旦改變,市場也就改變了。
  預(yù)期這東西有意思之處還在于,當(dāng)事實(shí)未到或不充分時(shí),預(yù)期也會改變,而當(dāng)成為事實(shí)時(shí)反而不變了。比如當(dāng)股民聽說有重組題材時(shí),通常會購入并推動(dòng)股價(jià)上漲。當(dāng)重組消息發(fā)布后,股價(jià)反而不漲了?,F(xiàn)在的房市與此很相似。按說,限購政策沒有動(dòng)搖,豪宅市場不應(yīng)該火,但為什么還是火了,主要就是預(yù)期變了:認(rèn)為再不購,就可能漲價(jià)了。
但我們也應(yīng)清醒地看到,還有一些房市指標(biāo)仍在下降區(qū)間,比如房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)企業(yè)土地購置面積等,雖然環(huán)比降速也明顯趨緩。因此可以說,雖然可以確定房市已經(jīng)觸底了,但說要反彈還為時(shí)尚早,不僅經(jīng)濟(jì)基本面不支持,而且高庫存和巨量潛在供應(yīng)更不支持。比反彈可能性更大的是,市場會反復(fù)筑底,直到經(jīng)濟(jì)基本面觸底回升。
  筆者預(yù)計(jì),下半年企業(yè)為了沖業(yè)績,不排除有新一輪降價(jià)的可能性。即使不降價(jià),如果企業(yè)貿(mào)然漲價(jià),很有可能陷入滯銷狀態(tài)。建議房企還是要堅(jiān)定不移地遵循八字方針:現(xiàn)金為王,加快跑量。

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