盡管限購政策一再被強(qiáng)調(diào)，但大量的購房需求同時也在急不可待地入市。

　　“我們新開盤的200多套房源，開盤當(dāng)天用了大半天時間就賣完了，現(xiàn)在一套都沒有了。”6月27日，位于上海嘉定的新城金郡項目銷售人員對《財經(jīng)日報》表示，該樓盤6月24日推出的210套房源優(yōu)惠后均價為14800元/平方米，盡管這一價格相比上一期每平方米上漲了接近2000元，但還是被一搶而空。

　　類似的情形近期還發(fā)生在廣州、深圳、南京、杭州等地的房地產(chǎn)市場中。

　　盡管各地出現(xiàn)的潮并不能排除炒作的可能性，但一個值得探討的問題是，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，較壞的時候是否真的已經(jīng)過去了？

　　量價齊升？

　　廣州雅居樂劍橋郡新推住宅僅在半天內(nèi)就基本售罄；深圳水榭春天現(xiàn)“千人購房”；杭州寶龍城市廣場引百余人徹夜排隊；上海浦東高橋尼德蘭花園開盤當(dāng)天售出85%；碧桂園南京鳳凰城開盤日回款約3.5億元，去化率近九成……連日來，各地有關(guān)“搶房”的消息紛紛見諸報端。

　　市場的變化亦被統(tǒng)計數(shù)據(jù)證實。

　　來自北京中原針對全國54個城市的較新數(shù)據(jù)統(tǒng)計更顯示，截至6月25日，全國主要的54個城市月內(nèi)成交量達(dá)到了189739套，再次延續(xù)了3月來的市場復(fù)蘇。全月成交量有望再次突破22萬套，上半年累計成交將突破百萬套，達(dá)到約107萬套。

　　“半年成交107萬套，這一數(shù)字比2011年同期的95.4萬套上漲了12%，環(huán)比2011年下半年的96.5萬套也上漲了超過10%。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉指出，此次統(tǒng)計范圍內(nèi)的成交上漲，表現(xiàn)為54個城市中的大部分均有不同程度的抬升。

　　目前市場中的一個微妙變化是，由成交量上漲帶來開發(fā)商樂觀情緒開始出現(xiàn)，他們不僅加快了推盤的速度，此前多數(shù)項目推出的優(yōu)惠折扣也逐漸消失甚至轉(zhuǎn)向為價格的提升。

　　以北京市場為例，6月北京普通住宅成交均價為21084元/平方米，環(huán)比5月19717元/平方米的成交均價，上漲了6.9%。

　　同一項目的價格提升則更具說服力。據(jù)北京中原統(tǒng)計，在5月和6月成交套數(shù)均位于前100名的64個項目中，簽約均價上漲的項目有37個，上漲的項目占比已超過半數(shù)焦點裝修家居網(wǎng)，為58%。

　　地王重現(xiàn)

　　伴隨著成交量的全面回升和成交價格的部分上漲，土地市場也在一夜之間熱鬧了起來。

　　6月18日，廣州珠江新城地塊以及天河軟件園地塊現(xiàn)場吸引了萬科、保利及恒大等共計21家開發(fā)商競爭，較終搶手的珠江新城地塊由恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價獲得，樓面地價高達(dá)3.29萬元/平方米，溢價率達(dá)到169%，刷新近年來廣州單價地王新高。

　　6月19日，保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地?？偨ㄖ娣e54.98萬平方米，成交樓面地價2474元/平方米，溢價率0.9%。

　　6月20日，經(jīng)過與華潤等大型開發(fā)商的激戰(zhàn)，龍湖地產(chǎn)較終以12.8億元競得成都武侯區(qū)晉陽二、六組宗地，樓面地價3315元/平方米，溢價率為76.8%。

　　在上述土地成交為代表之下，較近一段時間以來，較高的溢價率又出現(xiàn)在不少城市曾經(jīng)冷清的土地市場，恒大、保利、龍湖等嗅覺靈敏的房企，紛紛開始在全國范圍內(nèi)尋找拿地機(jī)會。

　　“1~5月土地市場成交的全面收縮鹿鼎記，對于地方政府的土地財政收入造成較大壓力。同時，底價成交的彌漫，加拍的顧慮，也使地方政府沒有合適的機(jī)會推出面積較大、總價較高以及位置相對較好的優(yōu)質(zhì)地塊。”分析師孫田認(rèn)為，5月房地產(chǎn)市場成交的走高，以及6月來央行降息、房貸利率折扣放松等多種利好因素的影響，不僅僅是帶動房企入市，也給地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng)造了機(jī)會。

　　博弈繼續(xù)

　　在土地財政的背景下，市場復(fù)蘇的苗頭，似乎讓各地方政府看到了一線希望，也帶給了他們“救市”的沖動。

　　據(jù)河南當(dāng)?shù)孛襟w報道，6月24日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6個部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出頭套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，較低利率可達(dá)7折優(yōu)惠，并放松了房地產(chǎn)開發(fā)貸和公積金等相關(guān)政策。

　　盡管這一舉動并無當(dāng)事主管部門出面證實，但這一試探性動作無疑透露出地方政府當(dāng)下的心態(tài)。

　　河南省房地產(chǎn)商會秘書長趙進(jìn)京就對此表示17173，河南的《意見》的確能夠為開發(fā)商解決一些困難，但這是從保障經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定以及金融安全的大局出發(fā)。“現(xiàn)在，實體經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步趨冷，房地產(chǎn)行業(yè)中的一些中小型企業(yè)因無法取得銀行貸款而不得不借高利貸的現(xiàn)象比較普遍，確實需要地方政府施以援手。”趙進(jìn)京認(rèn)為，河南的這一做法應(yīng)該引起全國其他地方政府的重視。

　　截至目前，已經(jīng)有近40個城市出臺了樓市微調(diào)政策，力度也呈不斷加強(qiáng)的趨勢。例如揚(yáng)州對個人購購成品住房提供房款4‰~6‰的政府獎勵、福建戶籍新政放寬城鎮(zhèn)落戶條件、重慶大幅提高公積金貸款額度等，地方政府在這場政策博弈中，對房地產(chǎn)市場微調(diào)的底線不斷被突破。

　　“近幾個月，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的不甚樂觀讓決策層重提‘穩(wěn)增長’，拉動GDP增長的舉措包括加大投資、放松貨幣及信貸政策，一些地方政府也在財政壓力下放松樓市調(diào)控。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，樓市成交量連續(xù)數(shù)月攀升已經(jīng)讓開發(fā)商的資金狀況得到緩解，政策見底又給了開發(fā)商更多信心go2map，也正因如此一些開發(fā)商開始規(guī)劃漲價大計，一方面提高利潤率，另一方面也能通過項目的升值激發(fā)購房需求。

　　張大偉則將目前市場中出現(xiàn)的一系列現(xiàn)象定義為本輪調(diào)控出現(xiàn)的輕微反彈跡象，他認(rèn)為其主要原因在于，目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資資本仍然過分依賴房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“房地產(chǎn)像前進(jìn)的列車，偶爾的調(diào)控摁住火車頭，一旦松動市場就會再躥起一段。”張大偉表示，在本輪調(diào)控中，在去除樓市投資需求的同時，并未給這些資金尋找好的去向，這就使得市場調(diào)控難度加大，容易反彈。更為重要的是，依賴房地產(chǎn)稅費(fèi)和土地財政收入的地方政府也并沒有尋找到新的財政增長點，這就導(dǎo)致地方政府為調(diào)控松綁的意愿非常強(qiáng)烈。

　　“健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場需要多方面的支撐。從根源來說，還需要地方政府減少對土地財政的依賴，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，改變依賴投資拉動經(jīng)濟(jì)的模式。”張大偉認(rèn)為，如果上述問題得不到很好的解決，地方政府有關(guān)樓市調(diào)控政策的博弈仍將繼續(xù)。

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