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樓市難復(fù)制2009年行情 購(gòu)房投資不如購(gòu)房地產(chǎn)股

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)  閱讀 1215 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  現(xiàn)場(chǎng)
  遠(yuǎn)郊盤(pán)人氣爆棚
  市區(qū)豪宅人也不少

  這個(gè)端午小長(zhǎng)假“龍舟水”兇猛,廣州間或出現(xiàn)傾盆大雨,然而這并沒(méi)有阻擋市民看樓的熱情。記者端午小長(zhǎng)假期間在多個(gè)樓盤(pán)看到,冒雨看樓的市民不少,各大售樓部的人氣比今年早些時(shí)候明顯回升。

  遠(yuǎn)郊的大盤(pán)在這個(gè)端午假期的人氣尤其火爆,如位于增城的金地荔湖城在端午節(jié)假期主推3~4房的小高層單位,毛坯單價(jià)從5300元/平方米起,均價(jià)在6000元/平方米左右,現(xiàn)場(chǎng)人氣非?;鸨N(xiāo)售人員告訴記者,端午節(jié)的三天每天的看樓客都不下300人,銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)。

  現(xiàn)場(chǎng)的一位購(gòu)家告訴記者,來(lái)這里看主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜,“我在天河工作,市區(qū)怎么可能找到6000元一平方米的房子啊!二手房、舊樓都找不到!”這位購(gòu)家感嘆道。此外,目前工作在天河住在東部區(qū)域的情況比較常見(jiàn),所以過(guò)來(lái)看看。據(jù)了解,較近的兩三個(gè)周末,這里的人氣都非常旺。

  遠(yuǎn)郊“剛需盤(pán)”人氣爆棚,市區(qū)的豪宅盤(pán)人氣也不錯(cuò)。保利天悅是海珠區(qū)標(biāo)志性的豪宅盤(pán),住宅單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米,記者假期來(lái)到這里的時(shí)候正下著傾盆大雨,然而售樓部前面的馬路上已經(jīng)停了數(shù)十輛車(chē),該樓盤(pán)用來(lái)“擺渡”顧客從售樓部到樣板房的不是一般樓盤(pán)使用的電瓶車(chē),而是可以裝載二十幾個(gè)人的中巴車(chē),記者等了不到15時(shí)辰,中巴車(chē)就滿(mǎn)載客人往樣板房進(jìn)發(fā)。

  大學(xué)城目前也有比較多新盤(pán)在售,越秀城建旗下的星匯文翰、星匯文華貨量較多,但都以大戶(hù)型為主,不少都是140平方米以上,按照2萬(wàn)元余元的均價(jià)計(jì)算,一套房子總價(jià)接近300萬(wàn)元。昨日記者在星匯文華看到,這里看房的人也不少,每個(gè)樣板房里都有一兩撥客人在看房。

  價(jià)格
  樓價(jià)仍高企
  難似2009年暴漲

  近期樓市人氣回升,開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的折扣優(yōu)惠減少,一口價(jià)單位更是蹤跡難尋。保利天悅公寓單位在開(kāi)盤(pán)時(shí)曾低至1.8萬(wàn)元/平方米起,銷(xiāo)售人員表示,端午節(jié)期間的均價(jià)為2.3萬(wàn)元,較之前上漲不少。大學(xué)城的星匯文華在端午節(jié)期間推出了額外9.8折,但是折后均價(jià)依然是20000元/平方米以上。金地荔湖城在端午節(jié)期間也并沒(méi)有推出什么特別的優(yōu)惠,目前的均價(jià)為6000元,而去年價(jià)格比較高的時(shí)候也就是6100元/平方米左右。

  南沙的一個(gè)大型樓盤(pán)“五一”期間一度推30套“一口價(jià)”單位吸引顧客,帶裝修單位低至“6字頭”,然而端午假期該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示目前只剩下二樓和頂樓單位,價(jià)格高達(dá)8000元/平方米以上。

  新樓盤(pán)的人氣旺了,房地產(chǎn)中介門(mén)前重新聚集了看樓客,市場(chǎng)似乎回到了2008年底2009年初的“表情”,歷史真的會(huì)再度重演嗎?

  2008年底2009年初,隨著4萬(wàn)億刺激政策出臺(tái),受調(diào)控壓抑的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,當(dāng)年廣州房?jī)r(jià)從不到10000元/平方米飆升至年底的接近14000元/平方米的價(jià)格。不少樓盤(pán)的價(jià)格一年之內(nèi)的漲幅超過(guò)50%~100%。

  不過(guò)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,這一波樓價(jià)難以復(fù)制2009年的漲幅。滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部高端經(jīng)理周峰表示,頭先現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與當(dāng)時(shí)已不可同日而語(yǔ),2009年初入手二手房的購(gòu)家均價(jià)在7000元/平方米左右,而現(xiàn)在的二手房已遠(yuǎn)高出當(dāng)時(shí)的價(jià)格,上漲的空間已不大;另一方面,現(xiàn)在限購(gòu)政策并沒(méi)有完全放松,更不要說(shuō)刺激政策。目前支撐市場(chǎng)的是剛性需求以及一部分改善性需求,這些購(gòu)購(gòu)力無(wú)法支撐樓價(jià)長(zhǎng)時(shí)間、大幅度地上漲。
  過(guò)去十年房?jī)r(jià)漲幅
  遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于地產(chǎn)股

  雖然經(jīng)過(guò)國(guó)家連續(xù)重拳調(diào)控,房?jī)r(jià)已溫和回調(diào)或者放緩漲幅,依然有不少開(kāi)發(fā)商人士表示,在各種投資中,投資房地產(chǎn)較為賺錢(qián)。但數(shù)據(jù)顯示,在過(guò)去十年中,購(gòu)房總體投資收益遜于炒地產(chǎn)股。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示,2002年,全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2291元。而較新數(shù)據(jù)顯示,今年1~5月份,商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5868.57元每平方米。同2002年相比,過(guò)去十年,全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲了156.16%。如果在較為理想的情況下,一投資者在十年前購(gòu)入一套房產(chǎn)投資,不計(jì)銀行貸款利息、物業(yè)維護(hù)成本和租金收入等各項(xiàng)收支,僅從房?jī)r(jià)漲幅上看,投資收益是1.56倍。“實(shí)際上,過(guò)去房屋租金一直都比較低,抵消各種開(kāi)支,也沒(méi)有多少結(jié)余。即使到現(xiàn)在,如果貸款購(gòu)房投資,房租收入是低于銀行貸款利息的。100萬(wàn)元的物業(yè),貸款50萬(wàn),20年期限,每月的貸款利息在3000元左右,但這樣房屋的租金基本上達(dá)不到3000元。”有房地產(chǎn)投資人士告訴記者。

  而從股票投資上看,即使剔除各上市公司年度分紅,股指收益也高于投資實(shí)體房產(chǎn)。記者對(duì)比交易所地產(chǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn),過(guò)去十年,地產(chǎn)指數(shù)雖然經(jīng)歷了2008年和2010年的連續(xù)暴跌,指數(shù)漲幅也達(dá)到177.28%,比房?jī)r(jià)漲幅高出20多個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái),房?jī)r(jià)并未明顯上漲,但地產(chǎn)股指數(shù)漲幅高達(dá)25.72%。

  從具體個(gè)股看,房產(chǎn)實(shí)體投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股票收益。記者在萬(wàn)科A官方網(wǎng)站上查到2005年的半年報(bào),數(shù)據(jù)顯示,2005年上半年萬(wàn)科銷(xiāo)售均價(jià)為6339.87元/平方米。而今年前5個(gè)月,萬(wàn)科銷(xiāo)售均價(jià)為10252.03元/平方米,過(guò)去7年左右的均價(jià)漲幅為61.71%。但在股價(jià)上,按照萬(wàn)科上市以來(lái)的復(fù)權(quán)價(jià)格計(jì)算,2002年6月30日的收盤(pán)價(jià)為91.72元,今年5月較后一個(gè)交易日?qǐng)?bào)收698.94元/股,漲幅達(dá)到662.04%。過(guò)去十年萬(wàn)科的股價(jià)漲幅更是高達(dá)870%。

  另一巨頭保利地產(chǎn)2006年上市,數(shù)據(jù)顯示,該公司2006年上半年?duì)I業(yè)收入為14.3億元,廣州地區(qū)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比在五成左右。而根據(jù)廣州房管局披露的數(shù)據(jù),2006年6月份全市新建商品房住宅價(jià)格為6380元/平方米。有分析認(rèn)為,保利當(dāng)年在全國(guó)的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該在7000元/平方米左右。今年5月份保利銷(xiāo)售均價(jià)為11749.05元/平方米,累計(jì)漲幅在七成左右。而該公司股價(jià)從上市頭日20.21元的收盤(pán)價(jià)暴漲到今年5月31日的122.53元(復(fù)權(quán)),上漲了5.06倍。

  機(jī)構(gòu)分析
  地產(chǎn)股基本面繼續(xù)回暖

  面對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì),多數(shù)分析認(rèn)為,調(diào)控持續(xù),房?jī)r(jià)不會(huì)再度暴漲。但鑒于預(yù)調(diào)微調(diào)和擠壓的需求逐步釋放,市場(chǎng)銷(xiāo)售較差時(shí)段基本過(guò)去,地產(chǎn)股還是有得炒。因此,“炒房不如炒地產(chǎn)股”可能繼續(xù)上演。

  記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在過(guò)去的半個(gè)月左右,國(guó)家四個(gè)部委對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)政策可能松動(dòng)的辟謠達(dá)到四次。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪表示,四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài),一方面說(shuō)明市場(chǎng)處于觀望敏感期;同時(shí)也表明,目前對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn),并無(wú)明顯的放松跡象。摩根大通較新研究報(bào)告稱(chēng),樓市緊縮政策不會(huì)放松,并認(rèn)為今年全國(guó)房?jī)r(jià)下降5%~10%。申銀萬(wàn)國(guó)較新研究也表示,在限購(gòu)取消前,房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性較小。

  但對(duì)地產(chǎn)股而言,多數(shù)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,市場(chǎng)銷(xiāo)售較差時(shí)段基本過(guò)去,地產(chǎn)股在回調(diào)之后依然會(huì)掉頭向上。實(shí)際上,今年以來(lái),地產(chǎn)股一直充當(dāng)大盤(pán)的“護(hù)衛(wèi)”。以節(jié)前收盤(pán)計(jì)算,萬(wàn)科A年內(nèi)漲幅達(dá)到20.88%,招商地產(chǎn)為38.06%。整個(gè)地產(chǎn)股指數(shù)今年以來(lái)累計(jì)上漲了25.72%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上證指數(shù)同期2.79%的漲幅。

  中原證券地產(chǎn)分析師吳劍雄表示,穩(wěn)增長(zhǎng)的貨幣及財(cái)政政策力度不斷加大,對(duì)房地產(chǎn)板塊形成間接性利好。

  東莞證券劉卓平指出,預(yù)計(jì)下半年政策面將繼續(xù)向著寬松方向發(fā)展,未來(lái)隨著成交繼續(xù)溫和放大,基本面持續(xù)回升,將能助推地產(chǎn)板塊行情的進(jìn)一步走高。因此,劉卓平繼續(xù)看好下半年地產(chǎn)股表現(xiàn),建議投資者關(guān)注招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等。

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