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房產(chǎn)術(shù)語之“簽合同”篇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 573 次
購房過程中較棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道,開發(fā)商對《商品房購賣合同》非常了解,都曾精心研究過,是簽訂《商品房購賣合同》的“高手”,而購房者對此卻比較生疏,稍不注意就會(huì)陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此,在簽訂購房合同的時(shí)候,購房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判,盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀,希望億房網(wǎng)友能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì),相信會(huì)對購房消費(fèi)起到一定的提醒和解釋作用。
一、怎樣簽訂正式的購房合同,如對合同中涉及名詞及填寫方式不太了解,可致電綜合開發(fā)管理辦公室:
(1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容
拿到《商品房購賣合同》后,購房者先不要簽約,而應(yīng)該頭先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容,如果對其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊,可以向武漢市開發(fā)辦(電話82600028),在自己全部理解之后才開始簽約。
(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定
《武漢市商品房購賣合同》開篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料,確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致,以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谖沂械纳唐贩夸N售中,很多開發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷自己的樓盤。因此,購房者在簽訂《商品房購賣合同》時(shí),無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司,都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《武漢市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司),在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。
(3) 合同條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
1、注意土地使用年限,我國法規(guī)規(guī)定,住宅的土地使用權(quán)年限為70年,商業(yè)用地40年,如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早,而購購人簽訂合同較晚,則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。
2、注意開發(fā)商的三證:《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》,如合同中哪怕就差一證,購購人較好不要簽約,因?yàn)殚_發(fā)商如未辦理此一證,則開發(fā)商無法取得商品房預(yù)售許可證,那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。
(4)合同條——商品房銷售依據(jù)
如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》,為實(shí)現(xiàn)順利銷售,在合同中填列虛假或過期的《預(yù)售許可證》號(hào),則構(gòu)成欺詐。
(5)合同第三條——購受人所購商品房基本情況
購購人頭先應(yīng)明確約定所購房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào),以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型(幾室?guī)讖d)。
(6)、合同第四條——購受人商品房所在項(xiàng)目基本情況
要明確約定合同中的各項(xiàng)目,如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利,明確約定車庫、停車場的所有權(quán)、使用權(quán)
(7)、合同第五條——計(jì)價(jià)方式及價(jià)款
明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式,對房價(jià)款外的費(fèi)用,不要作約定。
(8)、合同第六條——付款方式及期限
此條是購房人較重要的合同業(yè)務(wù),購購人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對付款方式進(jìn)行慎重抉擇;付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù),此為購房人較重要的證據(jù)之一;如是選擇按揭貸款方式付款的,一般都由開發(fā)商辦理。因此購購人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票,以證明購購人及時(shí)履行了付款義務(wù)。
此條還應(yīng)特別注意約定購受人逾期付款的違約責(zé)任,要注意約定的逾期時(shí)間盡量長些為好,以保證合同仍能繼續(xù)履行;出賣人解除權(quán)的約定,約定的逾期時(shí)間盡量長些,違約金盡量低些。
(9) 、合同第七條——購受人逾期付款的違約責(zé)任
本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長些為好,以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好,盡量不要超過每日萬分之三。
(10)合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理
面積差異較大,購受人享有解除權(quán)要求退房時(shí),利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算,通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率;應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍,實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi),但公攤面積過多,導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水,直接侵害了購房人的利益。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%
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