房地產(chǎn)泡沫制造者，不僅是被利益驅(qū)動的開發(fā)商，還有“雁過拔毛”的代理商.其實我們自己，在紛繁的現(xiàn)象面前，也在扮演著容易蠢動的角色

    購房，如同一場戰(zhàn)斗

    眩目燈光、激情音樂，售樓現(xiàn)場人聲鼎沸，好不熱鬧。銷售主管“恭喜簽約”、“掌聲感謝”的高亢話語不時從麥克風中傳出，無論是售樓人員還是購房者仿佛都進入了 的備戰(zhàn)狀態(tài)，每幾時辰就有一套單元被出售，惹得后來者隨時準備發(fā)力，以搶得購房先機。

    從1990年代起，港臺流行的開盤促銷方式就開始傳入內(nèi)地。90年代后期，上海的房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)了的牛勢狀態(tài)，這種開盤促銷方式也愈演愈烈，廣為沿用。開盤前夕，開發(fā)商將有購購意向的客戶統(tǒng)統(tǒng)登記在冊，待到開盤當日，召集所有預約客戶前來售樓處集中簽約，如果預約客戶較多，還需分時分批，排隊等候簽訂預售合同、繳付房款。

    在這一片忙碌的人群中，有不少客戶是手拿當天報紙廣告次來到售樓處，本想趁著開盤日仔細察看、認真研究，然后再決定是否購購該住宅。不想售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場到處都是準備購房的客戶，簽約聲此起彼伏，也許客戶中意的單元已有人捷足先登，也許售樓處內(nèi)多組客戶同時看中同一套單元，所有跡象都表明：這是一幢值得購購的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，許多人已經(jīng)購購，更多人正在準備，不由得你不心動。在從眾心理的驅(qū)使下，外加銷售人員嫻熟而專業(yè)的售樓技巧，不少人初次看房就購下了住房。

    如今，房產(chǎn)價格牛氣不減，無論購下的住宅是否符合自家需求，是否有缺憾，所有的不如意都會被攀升的房價所掩蓋，于是在一片利好聲中皆大歡喜。

    為了帶動更多客戶購房，開發(fā)商不惜花費，開盤當日造勢作秀。購房現(xiàn)場的客戶無意中既充當了演員又充當了觀眾，間接地引導了那些對樓盤特點尚未了解清楚的客戶跟風購房，為開發(fā)商開盤促銷起了推波助瀾的作用。

    銷售控制的真相

    每當購房者去售樓處看中某套住宅希望進一步洽談時，現(xiàn)今售樓處流行的做法是：銷售人員沖著銷售柜臺大叫一聲：“請問柜臺，×層×單元是否可以介紹？”柜臺內(nèi)的銷售主管也是大聲呼應(yīng)“可以介紹”或者“已經(jīng)出售”，這種通行的做法被業(yè)內(nèi)人士稱作為銷售控制，俗稱“銷控”。售樓處顯眼的位置也會懸掛相對應(yīng)的“銷控表”，表上貼滿了已經(jīng)出售或尚未出售的各種標記。然而事實真的如同“銷控”所介紹的那樣嗎？

    另外，我們經(jīng)常能在房產(chǎn)尾盤的銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑；如果那些保留單元真的是房產(chǎn)開發(fā)商珍藏的精品，那么當初所謂的“銷控”是否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元“銷控”為已經(jīng)出售，這對于那些購購在先卻無法購到“精品保留單元”的購房者公平嗎？

    作為房產(chǎn)開發(fā)商或銷售代理商，自然有其“銷控”的理由：如果開盤時就將所有單元公開出售，那么銷售出去的樓層和單元會被打亂，一旦遇到購購整層或數(shù)層的大客戶就無法提供相應(yīng)的物業(yè)，損失是顯而易見的；如果不順著開盤旺銷的氣勢推銷條件相對較差的單元，這些單元就真的可能成為落市貨，到那時再推銷這些單元，價格也許會往下走，樓盤的形象也會大打折扣。反之，如果到那時推銷的是“精品保留單元“，那么價格還可能往上走，整個樓盤的銷售可謂圓滿成功。在房產(chǎn)銷售價格節(jié)節(jié)走高的今天，這種銷售價格不斷上調(diào)的“銷控”對開發(fā)商和代理公司而言，似乎可稱得上是雙贏。

    在業(yè)內(nèi)，“銷控”行為其實已是公開的秘密，房產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商彼此都是心知肚明，惟獨隱瞞了誠心購房的購房者。購房畢竟不同于購購其他日用品，不滿意可以再購。

    不少購房者購房已經(jīng)傾其所有，如果他們中意的單元恰巧成了“精品保留單元”，而不得不退而求其次，那么他們的利益是否受到了侵犯；如果他們后來得知了事實真相，是否可以討回應(yīng)有的公道呢? 

    行業(yè)流行病形成中

    日前筆者應(yīng)一位讀者的邀請，參觀了他購置的新居。這是一戶三房兩廳兩衛(wèi)的高層住宅，房型緊湊方正，可是待細細一瞧，卻發(fā)現(xiàn)三間臥室都過小，主臥室僅10平方米，其余每間都小于10平方米，臥室家具難以安置周全，業(yè)主大嘆苦經(jīng)：“沒想到如今購了新居還要螺絲殼里做道場。”

    原來，開發(fā)商為了追求視覺效果的“高”，推出了小面積三房兩廳，各種功能面面俱到，惟獨減少了臥室占用的面積。由于總面積的減少，房屋的總價也相應(yīng)地降低，迎合了大多數(shù)購房者“花較少錢，住較大房”的心理。此房一經(jīng)推出，隨即得到小康家庭的青睞。待業(yè)主入住后，才發(fā)現(xiàn)諸多使用不便。

    如今房子好銷，購房者購的大多是期房，憑房型圖、樣板房看效果，跟著感覺付定金。有些開發(fā)商正是抓住了購房者的這種習慣消費方式，過度包裝產(chǎn)品形象，誤導了購房者，致使其購入了不符自家需求的住宅。

    有的開發(fā)商在房型配置圖上花費了不少心思，分明才10平方米不到的房間，可是家具配備一應(yīng)俱全，大床改為小床，大櫥改為小櫥，各種家具畫滿了一房間，讓購房者充分體會到物盡其用的感覺。

    在樣板房的建造上有些開發(fā)商更是動足了腦筋，要么悄悄隱去了本該下垂的梁，要么用普通的隔板替代了厚實的承重墻，致使樣板房的使用面積與所購房屋相同，但室內(nèi)面積卻比實際得到的室內(nèi)面積大不少，再配以豪華的裝飾、昂貴的家具、絢麗的燈光，著實讓購房者動心。待到房屋交付使用時，原先放大了的樣板房卻早已不復存在，善良的購房者只能懷疑自己當初的感覺，可終究于事無補。

    不規(guī)范的作業(yè)流程正在成為了行業(yè)的流行病癥。雖然房地產(chǎn)法律法規(guī)正在不斷地修正完善中，但依然無法涵蓋房產(chǎn)銷售過程中的所有細節(jié)。研讀了開發(fā)商和代理商們的“售樓心經(jīng)”，消費者頭先自己要穩(wěn)住陣腳，不能在一開始就在心理上“敗”給了他們———開發(fā)商和代理商們，如果購房現(xiàn)在已經(jīng)被渲染成一場戰(zhàn)爭的話。

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