“這是一個(gè)寒冷的冬季，我們能做的，就是抱團(tuán)取暖，戰(zhàn)嚴(yán)寒。真希望這個(gè)寒冬盡快結(jié)束?！?/p>

　　這是中原地產(chǎn)南京公司董事總經(jīng)理趙祎駿，對(duì)2011年南京二手房市場(chǎng)給出的評(píng)價(jià)。

　　的確，與新房市場(chǎng)相對(duì)集中的“一片降聲”形成對(duì)比的是，二手房市場(chǎng)的處境則更為尷尬，甚至經(jīng)歷的“寒冷”比新房市場(chǎng)還要多。

　　高達(dá)33%的成交量下滑，接近三成的客源量減少，中小型中介的“關(guān)店潮”，品牌中介轉(zhuǎn)行加入新房市場(chǎng)的策劃營(yíng)銷……這些都讓南京的二手房市場(chǎng)在過(guò)去的2011年顯得非常“動(dòng)蕩”，也透露出市場(chǎng)的一絲不安與失落。

　　客源大幅減少，市場(chǎng)低迷

　　2011年是調(diào)控年，限購(gòu)令、限貸令影響了一大批人的購(gòu)房需求，市場(chǎng)的二手房客源量下滑32%。

　　有數(shù)據(jù)顯示，從去年年初開始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到達(dá)谷底，即使是到了傳統(tǒng)的“金九”旺季也沒(méi)有明顯升高的跡象。只是到了10月房展會(huì)期間，感受到市場(chǎng)和房?jī)r(jià)變化的客戶才重新入市咨詢問(wèn)題、了解信息。南京二手房的有效需求量直到接近年底的時(shí)候才出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的小幅度上揚(yáng)。

　　我愛我家市場(chǎng)分析表示，市場(chǎng)房源的供應(yīng)量也和需求量一樣，在去年有較大幅度的下滑，而成交量就更為低迷了。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年南京二手房住宅共成交37976套，環(huán)比去年下降了33.8%。全年成交量走勢(shì)呈現(xiàn)出“L”型，即1 月份成交達(dá)6378 套的相對(duì)高位，而2月份后成交量驟減，隨后的9個(gè)月期間單月成交量均在3000套上下徘徊，降幅達(dá)53%?？缛胂掳肽曛蟮氖袌?chǎng)成交更是跌入冰點(diǎn)，日均成交不足百套。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：“南京各區(qū)的二手房交易都比去年有大幅減少，在3月份以后，市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間的低迷期?！蹦暇╂溂沂袌?chǎng)部經(jīng)理舒莉莉也認(rèn)為，2011年二手房住宅成交受限于各類調(diào)控政策，購(gòu)房需求明顯縮水，二手房住宅市場(chǎng)“低成交”狀態(tài)正在蔓延。

　　價(jià)格倒掛，議價(jià)空間加大

　　2011年11月20日，江寧武夷綠洲推出的特價(jià)房單價(jià)較低僅6275元/平方米。然而記者同時(shí)查詢發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)武夷綠洲一套二手房的報(bào)價(jià)卻高達(dá)12826元/平方米。橋北的大華錦繡華城目前成交均價(jià)7800元/平方米左右，而該小區(qū)的二手房網(wǎng)上掛牌均價(jià)為8431元/平方米。

　　同一個(gè)樓盤，二手房?jī)r(jià)格居然是新房的一倍。實(shí)際上，在江寧、江北、城東甚至河西等多個(gè)區(qū)域，都出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)比新房每平方米高數(shù)千元的房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。二手房和新房?jī)r(jià)格大幅度倒掛是2011年南京二手房市場(chǎng)較典型的特征之一。

　　我愛我家市場(chǎng)研究分析表示：包括保利、萬(wàn)科、金地在內(nèi)的知名房地產(chǎn)企業(yè)在年終掀起的低價(jià)開盤或降價(jià)銷售，讓周邊二手房?jī)r(jià)格一直在相對(duì)的高位徘徊。價(jià)格受市場(chǎng)反映相對(duì)較慢的二手房，無(wú)疑成了近期一手房?jī)r(jià)格下降的犧牲品，銷量大不如前。

　　新房市場(chǎng)促銷活動(dòng)不斷，加上二手房市場(chǎng)成交的冷清，使得部分二手房業(yè)主堅(jiān)守價(jià)格的心態(tài)悄然改變。

　　中廣置業(yè)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前南京二手房市場(chǎng)上購(gòu)賣雙方就掛牌價(jià)出現(xiàn)3%~5%的議價(jià)幅度已經(jīng)成為市場(chǎng)交易過(guò)程中的“潛規(guī)則”，這在此前樓市的火爆階段是很難見到的。個(gè)別急需用錢的業(yè)主甚至有可能會(huì)接受10%以上的議價(jià)。

　　中介轉(zhuǎn)行，市場(chǎng)走向不明朗

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒冷”不僅讓開發(fā)商叫苦不迭，很多二手房中介也經(jīng)不起 “折騰”。

　　在上海，滿堂紅宣布退市。在廣東，中原地產(chǎn)大規(guī)模關(guān)店。而在南京，為了保持一定的業(yè)務(wù)量，增加一定的市場(chǎng)“御寒”的能力，南京本地的品牌中介想盡了辦法。進(jìn)入2011年以來(lái)，開發(fā)商和中介企業(yè)聯(lián)動(dòng)銷售新房案例日漸增多。

　　據(jù)了解，目前南京地區(qū)包括我愛我家、滿堂紅置業(yè)、中原地產(chǎn)等都已經(jīng)在和開發(fā)企業(yè)合作開展新房銷售業(yè)務(wù)。許多中介公司的業(yè)務(wù)范圍既包括二級(jí)市場(chǎng)，也包括三級(jí)市場(chǎng)，開發(fā)商對(duì)中介的委托也是全面的，包括樓盤的定位、包裝、推廣、銷售等一整個(gè)環(huán)節(jié)的全案代理。

　　有分析稱，中介開始將業(yè)務(wù)暫時(shí)轉(zhuǎn)移，這給原本就很脆弱的二手房市場(chǎng)帶來(lái)了更大的不確定性，未來(lái)二手房的走向也充滿了疑問(wèn)。

　　2012年，需求會(huì)爆發(fā)嗎

　　對(duì)于到來(lái)的2012年，二手房市場(chǎng)的動(dòng)向究竟是怎么樣？記者采訪后發(fā)現(xiàn)，回歸平穩(wěn)是主旋律。同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士稱：“還有希望?！?/p>

　　“節(jié)后市場(chǎng)不會(huì)有太大起伏，以平穩(wěn)為主?！睗M堂紅市場(chǎng)部李媛認(rèn)為。

　　我愛我家市場(chǎng)研究表示，在2012年，南京二手房的交易量不會(huì)出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，大約穩(wěn)定在40000套左右。而2012年的房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)中有降，特別是在上半年，房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)和范圍或?qū)⒏用黠@，受商品房影響，二手房或?qū)U(kuò)大降價(jià)范圍和幅度。到了下半年，房?jī)r(jià)或許會(huì)趨于穩(wěn)定，二手房也會(huì)隨之穩(wěn)定。

　　此外，品牌中介的良性競(jìng)爭(zhēng)可能促進(jìn)未來(lái)二手房市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇。南京鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理黃月平說(shuō)，南京二手房市場(chǎng)需求量大，中介代理比例低，有較大的發(fā)展空間。南京滿堂紅總經(jīng)理袁小玲也稱：“雖然目前購(gòu)房需求暫時(shí)被壓抑了，但遲早會(huì)釋放，南京二手房市場(chǎng)依然有較大潛力?！?/p>

　　“在市場(chǎng)困難期，大公司要更加注重提升服務(wù)質(zhì)量，踏實(shí)練功底，更有利于保持業(yè)績(jī)平穩(wěn)，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，就更有實(shí)力搶占市場(chǎng)份額。”中廣置業(yè)金鑫認(rèn)為，大量品牌房產(chǎn)中介的進(jìn)入，將導(dǎo)致南京中介行業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)蛻變，行業(yè)洗牌后品牌中介將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。

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