從去年年初一直到現(xiàn)在，樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái)，限購(gòu)、限貸政策持續(xù)加緊，越來(lái)越多的投資型客戶被擠出樓市，剛性需求占購(gòu)房者的比例越來(lái)越大。然而，各項(xiàng)政策也給剛需客戶帶來(lái)很多困擾，致使越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇觀望，成交量接連下挫。

　　此背景下，二手房交易市場(chǎng)也越來(lái)越“冷”。尤其是從2012年初到現(xiàn)在，濟(jì)南的二手房交易再創(chuàng)新低。

　　中介

　　春節(jié)至今“零成交”

　　“我們春節(jié)過(guò)后正月初八開(kāi)張，到現(xiàn)在一套房子也沒(méi)有賣(mài)出去?！睙o(wú)影山中路上一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人無(wú)奈地說(shuō)，去年的生意盡管不好做，但總算一年到頭還能獲利。進(jìn)入2012年，由于明確表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，致使消費(fèi)者觀望情緒更濃，二手房市場(chǎng)也因此大受影響。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，這家中介本來(lái)有4名員工，因?yàn)樯獠缓米?，薪金拿得太少，春?jié)過(guò)后已有2名員工辭職。“從年初到現(xiàn)在，總成交量才5套。如果按照目前的形勢(shì)發(fā)展下去，我較多還能支撐半年?！彼€說(shuō)，從去年6月開(kāi)始，已經(jīng)有部分同行因?yàn)闃I(yè)務(wù)難做而轉(zhuǎn)行。

　　記者隨后走訪多家房產(chǎn)中介獲悉，進(jìn)入2012年，二手房交易普遍冷清。除了幾家大型房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)量還算可以外，其他中介的業(yè)務(wù)量基本是個(gè)位數(shù)，而很多小中介則“交白卷”。

　　幾家大型中介的負(fù)責(zé)人稱，從目前消費(fèi)者需求來(lái)看，70平方米以下的房屋，依然是較受青睞的類型，占到大約三分之一的成交份額，70-90平方米的次之，其余戶型占比比較均勻。他們分析認(rèn)為，90平方米以下二手住宅成交超過(guò)總成交量的半數(shù)以上，表明市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)為剛性需求特征。

　　市民

　　精打算盤(pán)等降價(jià)

　　據(jù)調(diào)查，國(guó)家的調(diào)控政策，直接決定了消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)心態(tài)。

　　市民陳先生告訴記者，“現(xiàn)在并不準(zhǔn)備購(gòu)房，想等房?jī)r(jià)再便宜些，下降30%左右，我是愿意接受的?，F(xiàn)在國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控力度大，一些一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了，我們二三線城市房?jī)r(jià)肯定也會(huì)降，只是時(shí)間早晚的事?！?/p>

　　孫先生去年5月結(jié)婚，現(xiàn)在還跟父母擠在一起居住。他一直想在市購(gòu)套小戶型的二手房，既方便上班，又能解決孩子上學(xué)問(wèn)題?？吹绞袌?chǎng)形勢(shì)不明朗，他也堅(jiān)持等待，計(jì)劃等房?jī)r(jià)下降后才出手?！百?gòu)房是大事，要耗費(fèi)將近一生的積蓄，所以要選擇較合適的時(shí)機(jī)?！?/p>

　　目前，觀望情緒一直在消費(fèi)者心中蔓延，而且氛圍日漸濃厚。

　　數(shù)據(jù)

　　二手房交易創(chuàng)新低

　　根據(jù)市住房保障和房產(chǎn)管理局1月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，濟(jì)南的二手房交易再創(chuàng)新低。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1月濟(jì)南二手房成交402套，環(huán)比下跌58.6%，同比下跌79.84%；二手房成交面積為6.01萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20.92%，同比下跌62.6%。其中，二手房住宅成交337套，面積成交2.77萬(wàn)平方米；非住宅成交65套，成交面積為3.24萬(wàn)平方米。成交量的下跌，與1月份的春節(jié)長(zhǎng)假有關(guān)，加上市場(chǎng)整體的低迷，讓購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎購(gòu)購(gòu)或者投資，持續(xù)觀望的態(tài)度明顯。

　　上個(gè)月，濟(jì)南二手房住宅均價(jià)為每平方米7937元，已跌破8000元大關(guān)，環(huán)比下跌2.82%，同比下跌8.69%。在該的月報(bào)中，用了“極寒狀態(tài)”、“極為慘淡”等詞形容2012年1月份的濟(jì)南二手房市場(chǎng)。

　　原因

　　受多重因素影響

　　業(yè)內(nèi)人士普遍表示，引起二手房交易市場(chǎng)低迷的主要原因是政府的市場(chǎng)調(diào)控和購(gòu)賣(mài)雙方的觀望心理。

　　頭先，政府的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，限制購(gòu)房貸款的政策被嚴(yán)格執(zhí)行，銀行利率上升，辦理購(gòu)房貸款的難度加大，這是引起二手房交易市場(chǎng)不景氣的政策原因。

　　其次，二手房市場(chǎng)的購(gòu)賣(mài)雙方都處在觀望狀態(tài)，二手房的實(shí)際成交量很少。在購(gòu)房者方面，大多購(gòu)房者抱著“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的心理，等著房?jī)r(jià)繼續(xù)下降；而大部分賣(mài)方還抱著僥幸心理，等待政府“手下留情”。

　　第三，不少房主開(kāi)始捂房惜售，二手市場(chǎng)房源減少。很多房主認(rèn)為，目前樓市被壓制，在價(jià)格方面達(dá)不到自己的心理預(yù)期，所以現(xiàn)在部分房主不愿意出手，并且限購(gòu)之后部分業(yè)主喪失了購(gòu)房資格，這意味著手上的房子賣(mài)了之后就不能再購(gòu)購(gòu)其他房產(chǎn)，這些因素致使很多業(yè)主取消了出手計(jì)劃。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，二手房市場(chǎng)房源也的確開(kāi)始萎縮。

　　影響

　　中介行業(yè)面臨再次洗牌

　　交易局面的趨淡，對(duì)于中介行業(yè)可謂壓力重重。

　　分析人士直言，樓市歷經(jīng)接二連三的調(diào)控，效應(yīng)已明顯顯現(xiàn)。按目前的趨勢(shì)來(lái)看，位居市場(chǎng)線、財(cái)力與抗壓力又較脆弱的小型房屋中介頭當(dāng)其沖，將形成優(yōu)勝劣汰的倒店潮；而一些大中型中介公司也已開(kāi)始放緩擴(kuò)張的步伐，并順勢(shì)調(diào)整規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)方式。隨著調(diào)控的繼續(xù)和深入，市場(chǎng)洗牌還將進(jìn)一步加劇。實(shí)際上，這輪市場(chǎng)洗牌重組對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)利好消息，市場(chǎng)將會(huì)打擊小中介公司對(duì)行業(yè)的信心，那些不規(guī)范的小中介會(huì)被排擠出市場(chǎng)，與此同時(shí)大型中介通過(guò)提高自身水平、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)會(huì)逐步擴(kuò)大市場(chǎng)占有，中介市場(chǎng)會(huì)逐漸規(guī)范化。

　　前景

　　成交量或穩(wěn)中有升

　　下一步，二手房市場(chǎng)成交量和價(jià)格走勢(shì)如何？

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從短期來(lái)看，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，尤其是針對(duì)投資投機(jī)炒房行為的政策絲毫不松動(dòng)，二手房市場(chǎng)還將度過(guò)一段“難熬”的日子；從長(zhǎng)期來(lái)看，自住購(gòu)房群體，包括婚房等頭次置業(yè)需求和改善購(gòu)房需求等將受到政策的支持和鼓勵(lì)，因而剛性需求置業(yè)以及自住型的改善置業(yè)，仍將是2012年二手房市場(chǎng)上的購(gòu)房主體。

　　市場(chǎng)專家預(yù)計(jì)，2012年國(guó)家調(diào)控政策明確，隨著商品房?jī)r(jià)格的回歸合理，二手房的價(jià)格也將回歸理性，考慮到今年調(diào)控政策仍將延續(xù)，保障性住房的供應(yīng)量加大和新房的大量入市，存量房數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，二手房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。隨著二手房?jī)r(jià)格的下探，市場(chǎng)中的觀望情緒將逐漸釋放，成交量也隨之回升，但成交回暖的幅度有限。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！