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上下家分享政策紅利 "非轉(zhuǎn)普"到底省多少錢

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 624 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “五六十平方米的老公房居然是非普通住房? ”

  “這套房子2009年初還是普通住房,現(xiàn)在雖說房價(jià)漲了,可是房源的面積、戶型、小區(qū)環(huán)境沒有絲毫變化,甚至總體品質(zhì)還隨著房齡的增長而打了折扣,可它居然就變成了非普通住房,交易時(shí)還要多付好幾萬元的稅費(fèi)。 ”

  在今年普通住房新標(biāo)準(zhǔn)落地以前的市場,你或許聽到過不少類似的委屈和不解。但即將于3月1日起實(shí)施的新普通住房標(biāo)準(zhǔn),將會(huì)使得此類現(xiàn)象大幅減少。它讓那些因2009年以來房價(jià)上漲而被迫變?yōu)榉瞧胀ㄗ》康膭傂桀惙吭?,重新回歸到了普通住房行列。

  家庭議事日程重現(xiàn)“購房”

  據(jù)介紹,新普通住房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施所惠及的并不僅僅是這類“非轉(zhuǎn)普”房源。德佑地產(chǎn)昌平店經(jīng)理陳文就表示,雖說普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和中高端市場關(guān)系不大,但是新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)仍在一定程度上推動(dòng)了中高端市場帶看量的上升。

  合富置業(yè)共和新路分行 經(jīng)理徐玲玲說:“新政落地后,門店看房者數(shù)量有所放大。新增的看房者既有專門等新標(biāo)落地才出手的前期意向客戶,也有受新標(biāo)激勵(lì)而把購房計(jì)劃提上日程的新客戶?!?/p>

  同時(shí),房源成交速度也快了很多。徐玲玲介紹,上周一位購房者看中一套總價(jià)110萬元,面積60多平方米的房源,看房天就達(dá)成交易,下了定金。“即便按照2008年的標(biāo)準(zhǔn),這套房子也屬于普通住房,照道理說不受新政影響。但購房者考慮的是,新政對于樓市是一個(gè)利好因素,有可能會(huì)促使市場交易量回暖,因此想趁著目前的淡市盡快達(dá)成交易?!?/p>

  稅費(fèi)節(jié)省,部分房東醞釀分一半

  二手房由非普通住房轉(zhuǎn)為普通住房后,交易契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅根據(jù)不同交易情況均有所減免。綜合計(jì)算后,節(jié)省的稅費(fèi)可是一個(gè)不小的數(shù)目。在房東“到手價(jià)”的情況下,這筆節(jié)省下來的錢是否能進(jìn)入購房者的口袋?從部分中介門店實(shí)際了解的情況來看,并不是所有的房東都愿意把這塊政策紅利讓給購家。

  合富置業(yè)徐玲玲透露,在打來電話咨詢新標(biāo)準(zhǔn)的人中,房東占了多數(shù)。他們關(guān)心的是,交易稅費(fèi)降低了,等于購房成本縮小了,那么自己的房子是否賣起來更迅速了。從他們的語氣中也能聽得出來,部分房東有變相漲價(jià)或者直接漲價(jià)的心思,“比如稅費(fèi)如果能省10萬元,就把房價(jià)提高5萬元,上下家各得5萬元實(shí)惠?!?/p>

  合富置業(yè)五角場分行高端經(jīng)理蔡炯也表示,相信未來有些房東會(huì)采取降低議價(jià)空間的方式,來爭取一部分利益。上海中原金橋證大二店經(jīng)理張容平則表示,每一個(gè)房東心態(tài)都不一樣,置換型房東為盡快出售房源,調(diào)價(jià)的可能性不大,而被限購的房東則有可能會(huì)漲價(jià)?!爱?dāng)然,目前尚沒有房東明確提出調(diào)整掛牌價(jià)格,他們也要先看看購房者的實(shí)際成交熱情再做決定。”

  那么,在目前的情況下,房東調(diào)整價(jià)格是否合適?蔡炯認(rèn)為,房東縮小讓步空間,上、下家都得到一部分實(shí)惠,大多數(shù)購房者應(yīng)該是可以接受的,因?yàn)槠滟彿砍杀据^新政出臺(tái)前的預(yù)期的確有所降低。上海中原江橋分行經(jīng)理熊新根則持相反意見,他認(rèn)為:“目前,購房者看跌后市的情緒仍然較為濃厚,成交量短期內(nèi)很難有大幅回升。對于誠意賣房的房東而言,漲價(jià)不太現(xiàn)實(shí)?!?/p>

  普通房新標(biāo)后算一下購房省錢賬

  小戶型不再是自住先進(jìn)選擇

  較近幾個(gè)月來,受政策持續(xù)低迷以及信貸環(huán)境的影響,二手房市場成交量普遍集中在頭次置業(yè)者陣營。受此影響,交易房源多是老標(biāo)準(zhǔn)下的普通住房,如60平方米以下的一房或者小兩房。在部分門店,此類房源交易占比高達(dá)9成。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),普通住房新標(biāo)準(zhǔn)落地后,這一市場交易結(jié)構(gòu)有可能發(fā)生改變。

  合富置業(yè)共和新路分行位于內(nèi)外環(huán)之間,按照2008年出臺(tái)的舊標(biāo)準(zhǔn),普通住房總價(jià)要在140萬元以下。徐玲玲透露,年后板塊內(nèi)交易的二手房普遍是總價(jià)140萬元以下的小戶型?!皬膶?shí)際案例來看,有些購房者即便看中了140萬元以上的房子,但考慮到非普通住房交易稅費(fèi)較高,往往也會(huì)放棄,而去選擇總價(jià)稍低,功能替代性較強(qiáng)的普通住房。未來,200萬元以下的房子全部被納入普通住房行列,這類客戶就能在經(jīng)濟(jì)條件允許的范圍內(nèi)按照自己的喜好選擇房源。總價(jià)140萬元-200萬元之間的二手房很可能將更好賣了。”

  上海中原張容平說:“近2個(gè)月來,門店成交量的8成是舊標(biāo)準(zhǔn)下的普通住房??們r(jià)在170萬-200萬元之間的房源意向購家則按兵不動(dòng)。目前新標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定實(shí)施,相信這類房源的帶看量和成交量將會(huì)有所提高。”

  鏈接:

  新普通住房標(biāo)準(zhǔn)效應(yīng)初顯

  一手住宅需求聚焦200萬元以下盤

  上周(2月13日-19日),全市成交量繼續(xù)出現(xiàn)穩(wěn)步回升,但依然處于10萬平方米以下低位水平。據(jù)德佑地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上周全市商品房成交面積為16.08萬平方米,環(huán)比增長了40.8%。成交均價(jià)為19753元/平方米,環(huán)比上升18.2%。其中,商品住宅成交面積為8.34萬平方米,環(huán)比增長27.0%;成交套數(shù)752套,環(huán)比增長34.1%,成交均價(jià)為20604元/平方米,環(huán)比上升了0.7%。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為,上周全市商品住宅成交量的回升雖是春節(jié)后的低位反彈,但和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬也有一定聯(lián)系,成交排名前十的項(xiàng)目產(chǎn)品多為單套總價(jià)100萬-200萬元之間的普通住宅。

  此外,開發(fā)商降價(jià)對成交的促進(jìn)作用仍不容小覷。從各項(xiàng)目表現(xiàn)來看,成交排名靠前的樓盤普遍采取了“以價(jià)換量”策略,如排名成交榜頭的綠地清猗園單價(jià)1.67萬元/平方米,明顯低于其1.79萬元/平方米的較低報(bào)價(jià),而排名次位的濱河華城價(jià)格也比其較低報(bào)價(jià)低了17%。

  供應(yīng)方面,德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周全市商品房供應(yīng)面積為23.43萬平方米,環(huán)比增長了162.1%。其中,商品住宅新增供應(yīng)面積為 11.76萬平方米,環(huán)比增長了207.1%。這是今年以來,商品住宅單周新增供應(yīng)面積頭次超過10萬平方米。

  陸騎麟表示,今年標(biāo)桿房企總體銷售目標(biāo)與往年相比有明顯下調(diào)。如去年銷售情況不理想的綠城,銷售目標(biāo)同比下調(diào)27%。照此預(yù)計(jì),今年開發(fā)商的推盤量恐怕也將明顯低于往年。且從歷年市場來看,在樓市面臨調(diào)控時(shí),開發(fā)商的開工和施工速度都會(huì)有所放緩,進(jìn)而影響到后期房源的上市量。

  “非轉(zhuǎn)普”到底能省多少錢?

  目前普通住房和非普通住房在交易稅費(fèi)方面存在諸多差距:

  1、契稅:對個(gè)人購購普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)先進(jìn)住房的,減半征收契稅(減半后稅率為1.5%);對個(gè)人購購90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的,按照1%稅率征收契稅。非普通住房契稅按照總價(jià)的3%征收。

  2、 營業(yè)稅及附加:個(gè)人將購購超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。購購超過5年的非普通住房對外出售,按照購賣交易差價(jià)的5.65%征收營業(yè)稅。

  3、個(gè)人所得稅:個(gè)人轉(zhuǎn)讓非先進(jìn)住房,普通住房按照購賣差價(jià)20%,或者合同價(jià)的1%征收。非普通住房個(gè)人所得稅按照購賣差價(jià)的20%,或者合同價(jià)的2%征收。

  以中外環(huán)間一套89平方米、總價(jià)190萬元、購入超過5年、房東先進(jìn)一套住房為例。假設(shè)此房較初購入價(jià)格為30萬元,購房者為頭次置業(yè)。如果以普通住房來計(jì),它需要繳納的交易稅費(fèi)主要為1%的契稅。如果按照非普通住房來交易,則它需要繳納的稅費(fèi)包括:3%的契稅、還有相當(dāng)于差額5.65%的營業(yè)稅和附加稅。兩者稅費(fèi)相差近13萬元。(數(shù)據(jù)提供:21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、合富置業(yè),僅供參考)

  回顧滬版普通住房標(biāo)準(zhǔn)的三次變遷

  上海頭次出臺(tái)普通住房標(biāo)準(zhǔn)是在2005年,其后在2008年曾進(jìn)行過一次調(diào)整。

  版:2005年

  普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在140平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格,低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下,坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米,內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米,外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。

  根據(jù)同策咨詢研究提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,以2005年標(biāo)準(zhǔn)與2008年標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之間的時(shí)間段統(tǒng)計(jì),所有房屋交易中,光一手購房者中,約有53%的人群受益。

  版:2008年

  普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容:單套建筑面積140平方米以下,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下,五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

  2008年,市老公房價(jià)格已經(jīng)過了幾輪上漲后,此時(shí)以單價(jià)來作為普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很難適應(yīng)市場。因此,該版標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái),把單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為總價(jià)標(biāo)準(zhǔn),從而推動(dòng)了全市范圍內(nèi)以老公房為主的中小戶型二手房交投活躍。同時(shí)它在促進(jìn)剛需釋放的同時(shí),也推動(dòng)了置換需求的升溫,對中檔以上公寓市場產(chǎn)生了間接的利好效應(yīng)。根據(jù)同策咨詢統(tǒng)計(jì)結(jié)果,從稅費(fèi)優(yōu)惠角度來看,此次標(biāo)準(zhǔn)一手房購家受益人群為25%左右。

  第三版:2012年

  普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容:1、五層以上 (含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;2、單套建筑面積在140平方米以下;3、實(shí)際成交價(jià)格:低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下,坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套,內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套,外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

  此次標(biāo)準(zhǔn)的變更主要是調(diào)高了價(jià)格界限。而調(diào)整幅度則是根據(jù)對近年來每個(gè)區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)格的測算和評估來決定的。對于重申“低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下”,同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析,區(qū)域內(nèi)高于這一標(biāo)準(zhǔn)的樓盤基本屬于高端住房,購購者多數(shù)是多次置業(yè)的改善型需求及投資型需求。他們顯然不是目前普通住房標(biāo)準(zhǔn)新政鼓勵(lì)的對象。根據(jù)本版標(biāo)準(zhǔn),外環(huán)外區(qū)域普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度,為63%,因此,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),政策對外環(huán)外交易的影響較為明顯。

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