暢銷盤沉寂4月，保利無奈加入降價(jià)大軍

　　作為2011年度上海普通住宅市場成交套數(shù)的“暢銷盤”的“保利葉語”終于推新房源了。然而，在沉寂了短短四個(gè)月之后，該樓盤再度博得市場關(guān)注的目光，卻是因?yàn)槠浯蠓祪r(jià)。

　　根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部新房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年4季度保利葉語毛坯公寓房源成交均價(jià)始終在19000元/㎡左右。該項(xiàng)目憑借超級大盤、緊鄰顧村公園的景觀特質(zhì)、大型開發(fā)商的品牌效應(yīng)等優(yōu)勢，雖然推盤量很大，但銷售表現(xiàn)一直良好。調(diào)控政策對于上海樓市引起巨大影響，但去年，上海保利并未加入一線開發(fā)商大幅降價(jià)的隊(duì)伍中去，但4季度后也沒有再推新房源。

　　而此次，保利采取的“醒春行動(dòng)”，推出“保利葉語”295套特價(jià) 源(裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡)，售價(jià)在17000元/㎡，與項(xiàng)目原先價(jià)位相比，實(shí)質(zhì)降價(jià)幅度在4000元/㎡左右，相當(dāng)于降價(jià)20%。消息一出，售樓處隨即迎來兩波人群前來駐足，波是聞風(fēng)的準(zhǔn)剛需置業(yè)者，降價(jià)對于他們而言，是一個(gè)機(jī)遇，可以通過更少的資金來購購到心儀的住房；而另一波則是前期業(yè)主，尚未收到房屋，就必須面對房屋貶值的現(xiàn)狀，驅(qū)使他們前來討個(gè)說法。毋庸置疑，此次降價(jià)使 “保利葉語”必然成為近期各大房產(chǎn)媒體關(guān)注事件。

　　二手房東措手不及，新盤降價(jià)吸走二手房購家

　　漢宇地產(chǎn)顧村分行汪經(jīng)理坦言，從“保利葉語”以往的表現(xiàn)來看，此次降價(jià)多少有點(diǎn)意外。原本打算購購板塊內(nèi)的次新房樓盤，都選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)“保利葉語”項(xiàng)目。工作在靜安寺的吳先生向記者表示，原已看中“旭輝依云灣”一套80㎡兩房，加上相關(guān)稅費(fèi)后，購置總成本在140萬元左右，隨后，聽見“保利葉語”降價(jià)后，考慮又是新房、并且繳納的稅費(fèi)也相對較少，雖然房源較少，但吳先生一家仍然堅(jiān)決推翻原先的置業(yè)打算，打算嘗試一下。從以上案例可以看出，新盤降價(jià)稀釋二手房有效客戶資源。降價(jià)事件，對于板塊二手房市場的影響可謂是立竿見影。

　　汪經(jīng)理表示：“與開發(fā)商相比，房東的反應(yīng)速度肯定較為遲緩，目前誠意賣家普遍讓價(jià)空間控制在10萬以內(nèi)。與“保利葉語”目前價(jià)格相比，加上相關(guān)稅費(fèi)后，二手次新房價(jià)格優(yōu)勢已經(jīng)蕩然無存。此次降價(jià)事件，對于房東心態(tài)干預(yù)程度，將會隨著時(shí)間推移逐步被放大，預(yù)計(jì)一個(gè)月時(shí)間內(nèi)有所體現(xiàn)。屆時(shí)，急于出手的房東將有望擴(kuò)大讓價(jià)幅度，重新吸引有效客戶資源?！?/p>

　　大幅降價(jià)活動(dòng)尚未復(fù)制到旗下其余樓盤

　　此次降價(jià)行動(dòng)，使得一直口碑甚好的“保利葉語”受到一定挑戰(zhàn)。而這種較大幅度的降價(jià)，并未被復(fù)制到保利在滬旗下的其他項(xiàng)目，以位于閔行浦江鎮(zhèn)板塊的“保利茉莉公館”為例，該項(xiàng)目雖采取總價(jià)減6萬的降價(jià)活動(dòng)，但由于項(xiàng)目以三房戶型為主，均價(jià)在23000元/㎡，總價(jià)標(biāo)的較高，因而讓價(jià)幅度并不顯著。保利其他的項(xiàng)目，也基本保持相同的情形。

　　未來嘉定將是保利開發(fā)主戰(zhàn)場，多個(gè)新盤有可能低價(jià)入市

　　值得提及的是，“保利城市交響”作為保利置業(yè)在嘉定新城內(nèi)所有項(xiàng)目的集合命名，住宅項(xiàng)目涵蓋了“保利家園”、“保利湖畔陽光”、“保利天鵝語”、“保利星海嶼”及“保利天琴宇”等五大項(xiàng)目，現(xiàn)已開發(fā)前兩個(gè)樓盤，未來一段時(shí)間內(nèi)，嘉定新城板塊仍將是保利開發(fā)之地，但板塊同時(shí)也一直是全市住宅存貨較多的板塊之一，截止到2月19日，嘉定新城住宅存量面積為55萬㎡，存貨套數(shù)為4401套，以去年月平均成交情況來看，庫存量消化周期接近12個(gè)月。

　　在政策基調(diào)不發(fā)生轉(zhuǎn)變的前提下，剛需入市意愿數(shù)量有限，將使得嘉定新城板塊在售項(xiàng)目面臨巨大挑戰(zhàn)，不排除“保利葉語”的降價(jià)模式被復(fù)制的可能性，上述新盤有可能會以低價(jià)狀態(tài)進(jìn)入市場。

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