在今年“兩會(huì)”的答記者會(huì)上，央行副行長(zhǎng)劉士余表示，“保證個(gè)人頭套房貸款以及確保頭套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”?？梢哉f(shuō)，央行表態(tài)，成了“兩會(huì)”后房地產(chǎn)市場(chǎng)較為關(guān)注的熱門(mén)話題。不僅有媒體在報(bào)道，國(guó)內(nèi)哪些地方的銀行開(kāi)始對(duì)頭套住房信貸采取優(yōu)惠利率，哪些銀行對(duì)頭套住房貸款利率有多少。因?yàn)?，在政府?duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)厲的政策下，對(duì)頭套住房的優(yōu)惠利率可算是對(duì)住房宏觀調(diào)控“松綁”先進(jìn)的切入口了。

　　因?yàn)椋瑹o(wú)論是從今年政府工作中關(guān)于房地產(chǎn)政策來(lái)看，還是 答中外記者提問(wèn)對(duì)住房宏觀調(diào)控表態(tài)來(lái)看；無(wú)論是“兩會(huì)”代表對(duì)住房調(diào)控的關(guān)注及提案來(lái)看，還是地方政府軟性托市政策一個(gè)又一個(gè)夭折來(lái)看，2012年住房宏觀調(diào)控政策要改變是不可能的。既然現(xiàn)有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不可改變，如何在現(xiàn)有的住房政策基礎(chǔ)上來(lái)突圍“松綁”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府只能找到購(gòu)購(gòu)頭套住房的優(yōu)惠條件了，特別是把放這種“松綁”放在頭套住房貸款優(yōu)惠利率上。

　　對(duì)于頭套住房購(gòu)購(gòu)者，政府采取一些優(yōu)惠政策幫助他們進(jìn)入住房市場(chǎng)，以便改善他們的住房條件，這沒(méi)有什么不可，也是現(xiàn)代成熟市場(chǎng)國(guó)家的慣例。但是，這種對(duì)頭套住房購(gòu)購(gòu)者的優(yōu)惠政策不僅要看其包括的內(nèi)容是什么，而且要看這種優(yōu)惠條件在什么時(shí)候進(jìn)行。如果時(shí)機(jī)不合適，政府通過(guò)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)頭套住房購(gòu)購(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)則成了幫倒忙，或是把頭套住房購(gòu)購(gòu)者推入增加購(gòu)購(gòu)成本的火坑。

　　比如，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行紛紛表示要對(duì)頭套住房購(gòu)購(gòu)的貸款進(jìn)行利率優(yōu)惠，以幫助他們進(jìn)入住房市場(chǎng)。但是這個(gè)時(shí)機(jī)合適嗎？我們可以看到，從國(guó)十條以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)有兩年了，在過(guò)去的兩年，盡管?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了一點(diǎn)成績(jī)，但是其調(diào)控的效果是十分有限，住房市場(chǎng)特別一線城市的住房市場(chǎng)“量降價(jià)滯”局面已經(jīng)近兩年了，直到較近房?jī)r(jià)才開(kāi)始松動(dòng)。這種現(xiàn)象表明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)住房市場(chǎng)都是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)的性質(zhì)正要開(kāi)始轉(zhuǎn)變但沒(méi)有轉(zhuǎn)變。如果這個(gè)時(shí)候銀行以?xún)?yōu)惠利率鼓勵(lì)頭套購(gòu)購(gòu)住房者進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)際上就是希望這些頭套住房購(gòu)購(gòu)者來(lái)接國(guó)內(nèi)這個(gè)巨大房地產(chǎn)泡沫的較后一棒。銀行這樣做是不仁不義及無(wú)情。

　　因?yàn)?，如果這個(gè)時(shí)候用銀行優(yōu)惠利率誘導(dǎo)頭套住房購(gòu)購(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)購(gòu)購(gòu)住房者有利的條件是假定，未來(lái)住房市場(chǎng)價(jià)格是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上只漲不跌或至少保持不下跌。如果這個(gè)假定成立，那么頭套住房購(gòu)購(gòu)者進(jìn)入市場(chǎng)的貸款利率越是優(yōu)惠，其購(gòu)購(gòu)住房負(fù)擔(dān)就越輕。但是，實(shí)際上這個(gè)假定是不成立的，或是與當(dāng)前政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)相沖突的。在政府看來(lái)，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就是要擠出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，讓房?jī)r(jià)回歸到合理水平。而房?jī)r(jià)的合理水平是與絕大多數(shù)居民支付能力為底線的，是以住房為居住及消費(fèi)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的。

　　但是，就目前中國(guó)的住房市場(chǎng)性質(zhì)來(lái)看，以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)的性質(zhì)還沒(méi)有改變或還沒(méi)有轉(zhuǎn)型。而以投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出以住房消費(fèi)者出價(jià)的住房消費(fèi)水平。也就是說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，房?jī)r(jià)水平全面回落是必然。正如住建部專(zhuān)業(yè)在兩會(huì)中所言，對(duì)于今年來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)下跌是必然。在房?jī)r(jià)下跌的情況下，銀行以?xún)?yōu)惠利率誘導(dǎo)頭套住房購(gòu)購(gòu)者進(jìn)入市場(chǎng)當(dāng)然是不仁不義也無(wú)情了。

　　還有，銀行以?xún)?yōu)惠利率誘導(dǎo)頭套住房購(gòu)購(gòu)者進(jìn)入市場(chǎng)，那么其按揭貸款的優(yōu)惠利率會(huì)到什么水平？曾經(jīng)有人提出，要讓這種優(yōu)惠利率回到2009年的7折優(yōu)惠水平。這不僅不可能，銀行也沒(méi)有這個(gè)意愿。因?yàn)椋诋?dāng)前的利率環(huán)境下，銀行這樣做是虧損的。如果國(guó)家對(duì)這種虧損購(gòu)單，那也只能是又會(huì)再吹起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫。因?yàn)椋?dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫巨大就是2009－2010年過(guò)度優(yōu)惠信貸政策及稅收政策所導(dǎo)致的結(jié)果。可見(jiàn)，在當(dāng)前環(huán)境下，銀行對(duì)頭套住房購(gòu)購(gòu)的貸款至多是采取85折利率優(yōu)惠，甚至于9折、95折利率優(yōu)惠。在這樣的條件下，頭套住房購(gòu)購(gòu)者能夠獲得優(yōu)惠條件是十分有限的。因?yàn)?，這種貸款利率優(yōu)惠與房?jī)r(jià)下跌本金下降相比是微不足道的或是蠅頭小利。正如有一網(wǎng)友在我的博客中留言的，這是小學(xué)生都知道常識(shí)。

　　可見(jiàn)，當(dāng)前銀行對(duì)頭套住房購(gòu)購(gòu)者的利率優(yōu)惠，是用一點(diǎn)蠅頭小利誘導(dǎo)購(gòu)購(gòu)住房者進(jìn)入一個(gè)吹得巨大泡沫的市場(chǎng)，是希望這些人來(lái)接這個(gè)房地產(chǎn)泡沫的較后一棒。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)這種方式讓頂在天花板上房?jī)r(jià)不下跌。這當(dāng)然有利的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住房投機(jī)炒作者、地方政府及銀行，不利的是住房購(gòu)購(gòu)者及整個(gè)社會(huì)。

　　如果想通過(guò)優(yōu)惠政策真正有利頭套住房購(gòu)購(gòu)者，就得從根本上改革當(dāng)前住房市場(chǎng)發(fā)展模式，讓住房市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)型為一個(gè)消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)回歸理性。然后在這基礎(chǔ)上，政府對(duì)頭套住房購(gòu)購(gòu)者各種不同購(gòu)購(gòu)住房?jī)?yōu)惠政策，這些政策不是現(xiàn)在這種利率與稅收優(yōu)惠，而且通過(guò)貨幣化方式，把這種對(duì)頭套住房購(gòu)購(gòu)優(yōu)惠直接發(fā)放到頭套住房購(gòu)購(gòu)者手中。這樣既保證銀行對(duì)貸款有效的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，讓金融市場(chǎng)有效的價(jià)格機(jī)制形成，也能讓頭套住房購(gòu)購(gòu)有更多的可選擇空間并增加他們頭套住房購(gòu)購(gòu)力，從而真正地促使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

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