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房地產調控政策下房企的“大吃小”現象解讀

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:中華工商時報  閱讀 589 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房地產是曾經被國人認為油水外露的行業(yè),隨著近期受國家與地方政府一系列嚴厲的調控政策影響,眾多房地產企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的財務風險與房子銷售不出去而引發(fā)的倒閉風險。自2011年《國務院關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(新國八條)的下發(fā)與落實,各地方政府也逐漸推出了不同程度的限購政策。在這些限購政策下,全國房地產市場呈現著“有價無市”的趨勢發(fā)展,大部分投資者處于觀望態(tài)度,房地產成交量一月不如一月,房企逐漸進入了“嚴冬期”。

  在房地產市場成交量日益縮減的同時,大部分房企都坐不住了,紛紛采取了各種不同的降價優(yōu)惠措施;盡管這些優(yōu)惠措施使得房企銷售出去了一部分房子,但是這供需關系還是沒有得到很好的改善。在這種情況下,一些規(guī)模相對較小的房地產企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的財務風險。連浙江的房地產企業(yè)綠城集團也被媒體爆出即將倒閉、被收購的新聞??梢?,在國家房地產宏觀調控政策下,不僅房企與投資者的關系在改變,而且眾多房企內部也正在發(fā)生著一定的變化,房地產行業(yè)可能迎來了史上的一次洗牌。

  在這次洗牌活動中,一些資金寬裕的大房企頻繁展開并購,而資金拮據的小房企則紛紛變賣項目、離場出局。

  房地產企業(yè)的并購是市場發(fā)展的需要,也是未來的發(fā)展趨勢;并購可以為企業(yè)帶來眾多效應。,規(guī)模經濟效應,即平均成本隨產量的增大而下降的現象。房地產企業(yè)通過并購,減少了生產經營過程的環(huán)節(jié),產品生產實現專業(yè)化,降低操作和運輸成本,充分利用了生產力,同時還可節(jié)省管理費用和營銷成本,節(jié)約研究與開發(fā)經費,推進技術的創(chuàng)新。,節(jié)約成本效應,房地產企業(yè)兼并可能形成某個權威(市場龍頭地位)來支配資源,就能節(jié)約某些市場運行成本,這些運行成本包括信息成本、談判成本、長期合同的風險帶來的成本以及政府對交易施加的成本等等。第三,效率提高效應,即所謂的“1+1>2效應”,包括管理協(xié)同效應、經營協(xié)同效應與財務協(xié)同效應。其中,管理協(xié)同效應針對管理能力層次不同的企業(yè)并購,可以為企業(yè)帶來先進的管理理念與高效的管理方法。經營協(xié)同效應是指經營方式互補的企業(yè),通過并購可以實現經營戰(zhàn)略與方式的互惠互利。財務協(xié)同效應可以實現企業(yè)投資機會與內部現金流的互補性,有大量投資機會和較低內部資金生產能力的企業(yè)需要額外融資,而有大量現金流和較少投資機會的企業(yè)擁有超額現金流,通過并購將會產生較低的內部資金成本的優(yōu)勢。第四,企業(yè)發(fā)展效應。并購作為一種企業(yè)發(fā)展途徑,可以減少企業(yè)投資風險和成本,縮短投入產出時間。并購后并購企業(yè)可以直接利用被并購企業(yè)的廠房、設備和勞動力,還可利用原有企業(yè)的原料來源、銷售渠道和已占領市場,而且資金市場對原有企業(yè)也有一定了解,因而可以大幅度減少發(fā)展過程中的不確定性,減低風險和成本。另一方面,可以較大限度地降低進入新行業(yè)的障礙。當企業(yè)決定進入一個新行業(yè)時,通常會面臨許多障礙,如成本劣勢、現有企業(yè)的激烈反應、資本密集型行業(yè)所要求的巨額投資、現有企業(yè)對銷售渠道的控制以及所擁有的專門生產技術、有利的地理位置和政府優(yōu)惠政策等,而且還要考慮新增生產能力對行業(yè)供求平衡的影響,以免由于過剩生產能力導致價格大戰(zhàn)。采取并購,進入壁壘將大大降低。第五,市場份額效應。并購可以提高市場占有率即企業(yè)產品在市場上所占的份額,增強企業(yè)對市場的控制能力。當然這是在不完全競爭市場下,企業(yè)市場力的加強或市場份額的不斷擴大,可以提高其產品對市場的壟斷程度,既能帶來壟斷利潤,又能保持一定的競爭優(yōu)勢,從而為企業(yè)的進一步擴張?zhí)峁﹦恿Α?br />
  然而,在房地產企業(yè)并購的過程中必定會產生一些規(guī)模特別龐大的市場龍頭企業(yè);此時,企業(yè)并購毫無疑問會造成市場壟斷現象,引起社會福利的喪失。壟斷造成社會福利的損失是由于壟斷企業(yè)造就的壟斷制度帶來的制度成本的額外支出,這一成本的支出很大一部分就是蠶食了消費者剩余。盡管我國目前還沒橫向并購導致壟斷的案例,但是從石油、化工、電力、郵政、銀行等大型國有企業(yè)的做法來看,在壟斷市場下,消費者沒有議價能力,只能被動接受壟斷方的售價。例如:中石油、中石化不斷提高石油零售價格,但廣大消費者對此卻束手無策,因為中石油、中石化在國內就處于市場壟斷地位。反觀房地產企業(yè),目前的房價對于廣大老百姓來說已經是遙不可及的天價;若房地產企業(yè)通過此輪洗牌與并購潮實現了個別房地產企業(yè)的壟斷地位,那么房價還將隨著市場競爭地位不平等的因素而繼續(xù)上漲,到較后房價只能像油價一樣,實現全國統(tǒng)一價。

  當然,就如今的房地產企業(yè)現狀與并購潮趨勢來看,要造成房地產壟斷現象還是存在著一定的困難。,盡管存在著如萬科、保利等房地產大亨企業(yè),但是這些企業(yè)一方面屬于國有企業(yè)轉型,具有一定的政治背景與目的;另一方面,這些企業(yè)也還普遍不具備完全壟斷的力量,這主要是因為我國的房地產企業(yè)產業(yè)集中度普遍不高,很難有一個房地產企業(yè)在比較大的房地產行業(yè)占有很高的市場份額;就拿萬科來說,2010年萬科的銷售業(yè)績突破1000億元,盡管這看上去是一個遙不可及的天文數字,但是在全國房地產業(yè)市場份額中也僅僅只占5.7%;所以說,房地產行業(yè)要實現壟斷就目前的現狀來說有一定的難度。,企業(yè)并購需要有政府的積極引導,但政府也會進行必要的干預,政府干預的出發(fā)點是從宏觀經濟利益和國家的整體戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā),而不作為微觀經濟主體直接參與其中。就目前的房地產市場來說,房價已經處于高位,廣大老百姓特別是70后、80后都面臨著購房難、養(yǎng)房難的困境;若此時一些房地產企業(yè)通過兼并實現了市場壟斷地位,那么國家政府勢必擔心壟斷所導致房價的進一步攀升,由此引發(fā)一系列的社會問題;想必國家政府在權衡房地產市場與社會動蕩問題后,對房地產企業(yè)的大型并購會進行一定的干預與阻撓。

  所以,對于房企的“大吃小”現象應該本著理性經濟人態(tài)度出發(fā),支持市場自發(fā)推動、對社會福利化有利的房企并購行為,而堅決遏制那些損害社會大眾福利的市場壟斷行為。

 

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