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房地產(chǎn) 迎接高庫存下的需求萎縮
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:金融界 閱讀 519 次
12 月單月商品房銷售面積同比降8.4,單月銷售連續(xù)3 個(gè)月負(fù)增長,基本面仍處于景氣下行初期。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米,比上年增長4.9,商品房銷售額59119億元,增長12.1,兩者增速較上年分別回落5.7 和6.8 個(gè)百分點(diǎn)。
東部區(qū)域銷售面積零增長,中西部區(qū)域商品房銷售快速增長,房價(jià)漲幅較高。
單月新開工同比大幅下降18.3,顯示企業(yè)開工意愿驟減,庫存替代指標(biāo)持續(xù)上升,房價(jià)下行壓力較大。全年房屋新開工面積19.01億平方米,增長16.2,增速比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)。
12月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比大幅下降,全年仍增長14.1
12 月份單月資金來源同比大幅下降17.3,銷售回款的快速下滑是主要原因。2011年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元,比上年增長14.1,增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款12564 億元,與2010 年持平;利用外資814 億元,增長2.9;自籌資金34093 億元,增長28.0;其他資金35775 億元,增長8.6。
在其他資金中,定金及預(yù)收款21610 億元,增長12.1;個(gè)人按揭貸款8360 億元,下降12.2。
信托資金來源支付高峰臨近,我們按照房地產(chǎn)信托平均約22 個(gè)月的平均期限來推測,預(yù)計(jì)在3月和7月份將迎來信托兌付的兩個(gè)小高峰期,分別將有131億和221億信托到期需支付本金,由于1 月份為傳統(tǒng)的供銷淡季,預(yù)計(jì)自2 月份開始,新一輪降價(jià)促銷將拉開帷幕,房企自救需趁早隨行入市進(jìn)行降價(jià)銷售。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速如預(yù)期逐季度回落,基本實(shí)現(xiàn)軟著陸
2011 年12 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額6257 億,同比增長12.5,年尾周期性因素影響較為明顯。第四季度連續(xù)3 個(gè)月同比增速呈現(xiàn)持續(xù)回落,第四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速僅為18.76,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速在全年四個(gè)季度中,呈現(xiàn)逐季度下滑態(tài)勢,基本實(shí)現(xiàn)軟著陸。
土地購置面積小幅增長,成交價(jià)款小幅下降,企業(yè)拿地意愿依然較低。
無基本面支撐的純政策博弈風(fēng)險(xiǎn)較高,待到真正放松時(shí),再去翻多也不遲
2011年中、西部區(qū)域商品房均價(jià)分別上漲16.3和14.7,遠(yuǎn)超東部區(qū)域3.7的房價(jià)漲幅,即使在年初對(duì)40 余個(gè)城市實(shí)施了嚴(yán)厲的限購和限貸政策,中西部區(qū)域的房價(jià)依然保持了平均15以上的增長。而東部區(qū)域3.7的房價(jià)漲幅基本上符合調(diào)控預(yù)期,顯示出調(diào)控政策的作用體現(xiàn)出巨大的區(qū)域差異特征。
我們預(yù)計(jì)在2012 年,政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)式放松的概率依然較小,在房價(jià)漲幅依然較高的背景下,政策放松僅有在不觸碰限購底線下的微調(diào)一種方式,而這對(duì)基本面的利好作用可能無法像2008年底那次一樣顯著。而1月累計(jì)日均成交套數(shù)與去年同期相比呈現(xiàn)大幅下滑,一、二、三線城市分別下滑46、50和58。
短期市場進(jìn)入政策利好真空期和基本面景氣下行期,板塊前期相對(duì)強(qiáng)勢將有可能受到一定程度抑制,而資金面過于集中于資質(zhì)優(yōu)良的白馬股,也將使得博弈的均衡狀況變得更加不穩(wěn)定。中期來看,行業(yè)依然處于基本面下行的初期,板塊依然維持“中性”評(píng)級(jí)。
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