近日，有媒體報(bào)道，2012 年將有萬億房地產(chǎn)債務(wù)到期，金融風(fēng)險(xiǎn)大增。且不說文章數(shù)據(jù)是否可信，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為社會共識。
　　2012年，中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底有多大，恐怕很難計(jì)量。這一方面是因?yàn)殡y以系統(tǒng)性掌握房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的融資數(shù)據(jù)，另一方面是因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來走向密切相關(guān)。除了因民間借貸引發(fā)的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，目前還沒有出現(xiàn)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約的情況。但不能因此放松警惕。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，與房地產(chǎn)市場運(yùn)行如影相隨。這應(yīng)了一句話，出來混遲早要還的。

　　按照現(xiàn)行以抵押作為前置條件的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款，目前來看，不太可能發(fā)生大規(guī)模違約情況。較壞的情況是要處置抵押品，或者出現(xiàn)抵押品無法處置情況，需要計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，惡化金融機(jī)構(gòu)當(dāng)期的財(cái)務(wù)報(bào)表。但考慮到土地和住房的稀缺性，只要房地產(chǎn)市場恢復(fù)運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)表可以迅速得到美化。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行私募債或房地產(chǎn)基金，總規(guī)模應(yīng)該不會太大。即使出現(xiàn)到期償還難題，只要開發(fā)企業(yè)打折出售，可以迅速歸集現(xiàn)金流。真正考驗(yàn)的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條和耐心。

　　目前來看，房地產(chǎn)信托和民間融資相互交織有可能會是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的潛在觸發(fā)點(diǎn)。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月末，我國房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額達(dá)到6797.7億元?？陀^地說，這樣的規(guī)模尚處在可控的范圍內(nèi)。但需要注意的是，2011年全國房地產(chǎn)信托資產(chǎn)增長近1倍。特別是，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較商業(yè)銀行審貸條件相對寬松，同時(shí)融資利率要遠(yuǎn)高于同期銀行貸款利率，達(dá)到15%以上。一般來說，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常不會選擇這種方式融資，只有著急用錢的二、三流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可能以如此高的利率融資，且這些企業(yè)涉足民間借貸的可能性也非常大。此外，考慮到信托與理財(cái)產(chǎn)品相掛鉤，若民間借貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，造成信托融資無法到期償還，較后又涉及理財(cái)保本付息，可能會引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)，不能掉以輕心。

　　從防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，似乎也很難找到一條特別有效的治理途徑。對單筆融資而言，可以通過延長期限、重組等手段進(jìn)行化解，但前提是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍有較好的經(jīng)營前景。但在整體上，難以針對個案出臺普適性的政策。事實(shí)上，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也是一個很好的約束機(jī)制，盲目融資擴(kuò)大經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，放寬融資標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)及其經(jīng)理人，需要借助這個機(jī)制對其當(dāng)期行為進(jìn)行規(guī)范和約束，并實(shí)現(xiàn)一個秋后算賬的制度安排。在這個意義上說，只有制度完善，才能真正防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。對于制度不能防范的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，則考驗(yàn)著貨幣當(dāng)局的智慧。
 

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