樓市“冬天”來了
 
　　——一線城市房價率先回落，“明折+暗扣”，降幅多達(dá)20%，價格拐點(diǎn)特征明顯。

　　不出意料，降價較先從一線城市開始。

　　大約從今年七八月份起，在北京工作的山東人霍小姐就明顯感到手機(jī)每天收到的賣房廣告多了起來。10月份以來，更是每天要收到10多條類似的短信，且大多打著低價入市、大幅優(yōu)惠的旗號?；粜〗阌X得，開發(fā)商和中介是真的著急了。然而在限購的情況下，她并沒有購房資格。“其實(shí)我是想購房的，如果一年前看到這么大的優(yōu)惠，也許我就購了。限購一年了，房價不可能不降。”霍小姐說。

　　一直想在自己小區(qū)購一套更大一點(diǎn)房子的上海人陳先生，一年多來經(jīng)常到中介去看二手房信息。“一年多時間價格就沒動過，但較近明顯降了，還時不時的會有特價房源，都說是業(yè)主急售。”但陳先生決定繼續(xù)觀望，“房價肯定還要跌的，現(xiàn)在出手多傻呀。”

　　10月以來，北京、上海、廣州等一線城市的部分樓盤率先吹響了房價調(diào)整的號角。各種明折暗扣都算上，降價幅度多在20%左右，一些前期漲得過快、泡沫較為明顯的項(xiàng)目，降價幅度甚至達(dá)到50%。

　　“在房價飛漲的時候，人們認(rèn)為降價20%幾乎是不可想象的事情。但在房價泡沫比較大的情況下，價格稍微一動，就會有兩三成的幅度。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉指出，尤其是在北京通州這樣前期價格漲幅較大、泡沫明顯的區(qū)域，由于前期拿地成本很低，跌幅再大一些也不至于虧本。

　　宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了房價拐點(diǎn)的到來。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月70個大中城市房價平均環(huán)比下降0.14%，頭次出現(xiàn)環(huán)比下降。鏈家地產(chǎn)頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，10月全國平均房價頭現(xiàn)環(huán)比下降，表明下半年來持續(xù)的價格僵局已經(jīng)被打破，房價下降的拐點(diǎn)初步確立。

　　與此同時，與9月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加了17個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。

　　但是，市場拐點(diǎn)的確立，不能單從1個月的環(huán)比下降就來判斷，因此未來兩個月的價格情況將成為判斷樓市拐點(diǎn)的一個關(guān)鍵指標(biāo)。

　　市場庫存不斷創(chuàng)新高，加劇了降價的壓力。目前，北京住宅庫存已超過12萬套，為2009年6月以來的庫存較高點(diǎn)。市場供應(yīng)出現(xiàn)相對過剩，只有降價促銷才有可能換來成交量。

　　“降價只是剛開始，相比購房者的預(yù)期還有不小差距。”張?jiān)卤硎?，?dāng)前房價下跌已經(jīng)開始逐漸由外向內(nèi)蔓延，成交量下跌帶動成交價下降的趨勢十分明朗。在購房者“購漲不購跌”的心理影響和調(diào)控政策不放松的政策影響下，成交量很難有反彈。整體市場已經(jīng)進(jìn)入了下行階段。{$page$}

　　“暴利時代不會再回來”

　　——開發(fā)商加快促銷防止被“拖死”，房地產(chǎn)行業(yè)面臨大調(diào)整

　　有些出乎意料的是，龍頭開發(fā)商成為降價的先鋒。

　　在上海，引發(fā)這次大幅降價的，并非實(shí)力較差、資金緊張的小企業(yè)，而是龍湖[簡介 較新動態(tài)]、中海[簡介 較新動態(tài)]等標(biāo)桿房企。在其他城市，萬科[簡介 較新動態(tài)]等大開發(fā)商也加大了促銷力度。

　　“先跑的搶的是錢，后跑的搶的是紙。”顯然，在調(diào)控的重壓下，經(jīng)歷過市場起伏的大開發(fā)商對這句話的認(rèn)識更清楚，嗅覺更靈敏，反應(yīng)也更迅速。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近七成一線房地產(chǎn)企業(yè)今年前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。從目前已經(jīng)披露的銷售數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。臨近年底，開發(fā)商面臨還貸和回籠資金壓力進(jìn)一步加大，這也成為開發(fā)商加速促銷的動力。

　　在市場調(diào)整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況屢次發(fā)生。一些企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)換取資金渡過冬天的關(guān)口。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現(xiàn)象將逐漸增加，行業(yè)集中度會明顯提高，這也有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展。

　　在這樣的背景下，“降價換量”已成為開發(fā)商的共識。“即便個別項(xiàng)目有可能虧本，也比企業(yè)被一個項(xiàng)目拖死要好。降價宜早不宜遲。”一位開發(fā)商表示。

　　“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團(tuán)總裁郁亮告訴記者，一年多來，萬科一直堅(jiān)持積極定價的策略，保證項(xiàng)目在開盤一個月內(nèi)銷售60%以上，確保安全。“對習(xí)慣生活在甜水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，下半場到了。”

　　郁亮認(rèn)為，過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，企業(yè)的利潤率非常高，但這種“美好的歲月”并不正常。經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來住房的投資屬性將難以體現(xiàn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)很難再回到過去的暴利時代。在“下半場”，企業(yè)應(yīng)該更加注重產(chǎn)品的性價比，更好地滿足普通人的居住需求。

　　郁亮坦言，萬科2012年的策略就是“過冬”，保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，更加積極地賣房減少庫存，謹(jǐn)慎購地，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，開源節(jié)流。

　　從全國土地市場的表現(xiàn)看，開發(fā)商“過冬”的表現(xiàn)越來越明顯。2011年1—10月份，主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%。部分城市，如廣州，出現(xiàn)了無人競拍而底價成交土地的情況，甚至取消了土地出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10月全國主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價成交，占比60%。

　　“中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生。”國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過剩的格局已經(jīng)逐步形成。開發(fā)商將通過降價、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲備等方式來提升價值、應(yīng)對調(diào)整。{$page$}

　　輿論不支持“房鬧”

　　——業(yè)主維權(quán)應(yīng)遵守市場規(guī)則，政府要加強(qiáng)市場監(jiān)管

　　每次市場調(diào)整的時候，總會出現(xiàn)一些類似的現(xiàn)象，“房鬧”就是其中之一。

　　在北京、上海等地，由于開發(fā)商大幅降價促銷，使不少在高點(diǎn)購房的購房者的房產(chǎn)“紙面價值”一下縮水幾十萬元，引發(fā)了他們的不滿。 和2008年底房價下降時類似，老業(yè)主們要求開發(fā)商退還差價，甚至出現(xiàn)圍堵打砸售樓處等過激的“維權(quán)”行為。近兩個月來，北京、上海等地，僅媒體報道的此類事件就有十余起。

　　張大偉認(rèn)為，在目前樓市拐點(diǎn)特征明顯的情況下，降價項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有兩個：一是開發(fā)商銷售過程中有部分違規(guī)行為或者承諾；二是多年來樓市畸形發(fā)展，房價從來沒有真的跌過，這使得購房者忽視了房屋作為商品不僅會漲，也會跌。“享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，在本輪調(diào)控中更應(yīng)該增加風(fēng)險意識，那種只漲不跌的樓市‘博傻’時代已經(jīng)過去了。”

　　與2008年底相似情況出現(xiàn)時媒體紛紛聲援不同，近期多數(shù)媒體均發(fā)表評論，呼吁購房者遵守契約精神，理性應(yīng)對房價調(diào)整。專家認(rèn)為，房價合理回落是民心所向。在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發(fā)商，所以在下調(diào)的時候也很難要求開發(fā)商退差價，降價就鬧糾紛明顯不符合契約精神。

　　對地方政府而言，這種維權(quán)行為事關(guān)社會穩(wěn)定，甚至可能成為調(diào)控松動的推手。但處在風(fēng)口浪尖的上海市政府時間公開表示：“商品房銷售價格是由房地產(chǎn)企業(yè)和購房人根據(jù)市場供求關(guān)系協(xié)商約定，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該按照規(guī)定實(shí)行一套一標(biāo)明碼標(biāo)價，接受監(jiān)管。如果在購房合同執(zhí)行中發(fā)生矛盾糾紛，雙方當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定，協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，可以通過司法途徑解決。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍將其解讀為政府并不支持“房鬧”，堅(jiān)持調(diào)控的決心十分堅(jiān)定。

　　“我們會協(xié)助這些購房者和開發(fā)商商討解決方案。但無論如何，打砸售樓處的方式是不支持的。”某省會城市政府官員告訴記者，地方政府也會高度重視樓市降價引發(fā)的“房價焦慮”和“退房糾紛”，做好撫慰和風(fēng)險教育。同時要格外加強(qiáng)對市場的監(jiān)管，警惕可能發(fā)生的價格欺詐，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。{$page$}

　　“調(diào)控絕不可有絲毫動搖”

　　——調(diào)控底氣比2008年更足，降價只是剛剛開始

　　房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯的時候，人們開始擔(dān)心，調(diào)控如果就此放松，房價會出現(xiàn)大幅反彈。

　　這種擔(dān)心并非多余，房價下降導(dǎo)致土地市場冷清、地方土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收下降、“房鬧”事件發(fā)生。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，歐美債務(wù)危機(jī)結(jié)果捉摸不定，我國經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，部分企業(yè)受到較為嚴(yán)重的沖擊。2008年底，當(dāng)房價出現(xiàn)拐點(diǎn)的時候，正是因?yàn)橄嗨频脑?，調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　“這一次調(diào)控和2008年的不同，就是同時進(jìn)行的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，這是調(diào)控堅(jiān)持下去的基礎(chǔ)。”陜西省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年全國1000萬套保障性住房的建設(shè)任務(wù)近期已經(jīng)全部開工，陜西省更是超額完成了任務(wù)。從今年陜西省的實(shí)踐看，大規(guī)模的保障房建設(shè)，既能起到解決低收入家庭住房困難的作用，也的確能起到帶動投資和消費(fèi)的作用，在一定程度上對沖房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟(jì)的影響。

　　“與房地產(chǎn)調(diào)控相應(yīng)的制度改革，效果也需要時間來進(jìn)一步體現(xiàn)。”重慶市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅一年來，盡管收到的錢并不多，但房

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