11月26日，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一行來(lái)到寧波，出席由榮安地產(chǎn)主辦的房地產(chǎn)政策分析與比較高峰論壇。在為時(shí)1個(gè)半公里的演講中，任志強(qiáng)運(yùn)用大量數(shù)據(jù)與事實(shí)情況，將中國(guó)現(xiàn)在的城市化發(fā)展情況與日本、韓國(guó)及美國(guó)等進(jìn)行對(duì)比，認(rèn)為目前中國(guó)的城市化率介于33%到44%之間，后期城市化發(fā)展過(guò)程的需求，將導(dǎo)致我國(guó)住房比重非常高，甚至有極高的需求。

　　此前，開(kāi)發(fā)商逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移，被許多人認(rèn)為是由于一線、二三線城市出臺(tái)限購(gòu)令。任志強(qiáng)不以為然：“這是根據(jù)自然形成的城市化發(fā)展過(guò)程而變化的必然結(jié)果”。一線城市出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)，恰恰是因?yàn)槌鞘谢_(dá)到一定程度以后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)代替以住宅為主的發(fā)展階段，住宅需求減慢，商業(yè)需求增加。在當(dāng)前限購(gòu)、宏觀調(diào)控之時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)仍然增長(zhǎng)，卻不提及限購(gòu)，“因?yàn)樗∏∵M(jìn)入需要城市化高速增長(zhǎng)的過(guò)程，如果你限制這些城市就無(wú)法發(fā)展。”

　　“房?jī)r(jià)趨于回落的趨勢(shì)很弱，并沒(méi)有低于零。低于零是什么意思呢?就是低于漲幅，”任志強(qiáng)談到房?jī)r(jià)時(shí)，針對(duì)10月份寧波、溫州房?jī)r(jià)同比下降的消息作了補(bǔ)充，當(dāng)前全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象，出現(xiàn)同比下降的城市并不多。他認(rèn)為這是由于該地區(qū)較早地滿(mǎn)足了住房需求，當(dāng)次發(fā)展加速時(shí)，改善型房源占多數(shù)，這類(lèi)房源便體現(xiàn)不了實(shí)際居住價(jià)值的原因。

　　土地市場(chǎng)不容樂(lè)觀。“7月份以后很多城市出現(xiàn)了大量土地流拍，大部分城市特別是限購(gòu)城市都沒(méi)有完成土地供應(yīng)計(jì)劃，這個(gè)現(xiàn)象預(yù)計(jì)著明年的供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，特別是后年。今年土地供應(yīng)量基本上決定后年的市場(chǎng)供應(yīng)量，會(huì)出現(xiàn)下降。”

　　演講前，任志強(qiáng)對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，發(fā)表了獨(dú)到見(jiàn)解，并對(duì)寧波房產(chǎn)市場(chǎng)做了精彩點(diǎn)評(píng)。

　　提問(wèn)：目前是購(gòu)房的時(shí)機(jī)嗎？

　　任志強(qiáng)：我覺(jué)得什么時(shí)候都可以購(gòu)房子，前提是你需要不需要?？赡芪屹?gòu)大量的房子準(zhǔn)備投資，選擇的價(jià)格點(diǎn)比較低。要是自己居住的話，什么時(shí)間出手購(gòu)房子，就看你自己有沒(méi)有這個(gè)需求;就像吃飯，你餓了就要吃飯，吃得好一點(diǎn)壞一點(diǎn)是由你的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定的。你不能說(shuō)餓三天，等便宜了再去吃飯，沒(méi)這個(gè)道理。要是投資，可能黃金漲價(jià)的時(shí)候你愿意去購(gòu)，黃金跌價(jià)你就不愿意去購(gòu)。這是兩個(gè)概念。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，只要你有這個(gè)需求，或者說(shuō)你有這個(gè)能力的話，就應(yīng)該盡可能早點(diǎn)購(gòu)房子。就像旅游一樣的，搞旅游的人是向別人介紹這個(gè)地方怎么好，來(lái)旅游的人你再說(shuō)這個(gè)地方怎么好沒(méi)人聽(tīng)了!何況消費(fèi)資金比較大，有可能你的孩子比別人更早地在好的環(huán)境里受教育，你晚購(gòu)可能他沒(méi)有享受到這種教育。因此從這方面來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的時(shí)機(jī)不是好不好的概念。

　　股票有較低，你可能在較低點(diǎn)進(jìn)去嗎?你沒(méi)辦法知道那個(gè)較低點(diǎn)。所以，不存在投資者在什么時(shí)候去購(gòu)房的問(wèn)題。逢高必追是股市上的普通現(xiàn)象，因?yàn)楦叩臅r(shí)候反而還可能再高，低的時(shí)候你購(gòu)了也不一定賺到。特別是決定房?jī)r(jià)的不僅僅是政策，不僅僅是房子里頭的東西，還有一個(gè)房屋外部環(huán)境的問(wèn)題;如果地方政府不斷投入基礎(chǔ)設(shè)施，房子外部環(huán)境會(huì)讓房子里頭的東西升值得更快。

　　提問(wèn)：您覺(jué)得目前開(kāi)發(fā)商是應(yīng)該收縮，還是繼續(xù)擴(kuò)充？

　　任志強(qiáng)：你用全國(guó)一律的方法來(lái)討論肯定會(huì)出差錯(cuò)。就整個(gè)行業(yè)而言，每個(gè)企業(yè)差別是很大的，比如中國(guó)有限購(gòu)政策，大家說(shuō)限購(gòu)你不能購(gòu)房，其實(shí)錯(cuò)了，因?yàn)檎畮湍惆粗績(jī)r(jià)時(shí)你更應(yīng)該購(gòu)房，如果你不購(gòu)下次政府一松手問(wèn)題可能會(huì)更多了。對(duì)非限購(gòu)城市，本來(lái)它也沒(méi)有限購(gòu)，本身它也在增長(zhǎng)過(guò)程中，你為什么不去購(gòu)呢，你不購(gòu)反而錯(cuò)失機(jī)會(huì)了。那些沒(méi)限購(gòu)的城市可能本來(lái)就在高速發(fā)展過(guò)程中，你讓房產(chǎn)商不發(fā)展?每個(gè)地方因?yàn)檎攮h(huán)境不同、發(fā)展階段不同，不能用統(tǒng)一的行業(yè)角度去看。情況是千差萬(wàn)別的，不能說(shuō)整個(gè)行業(yè)都在怎么樣;在不同的政策背景下，不同城市的發(fā)展階段，結(jié)果都不同。

　　提問(wèn)：你覺(jué)得寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于什么樣的水平？

　　任志強(qiáng)：寧波和溫州在十月份的公布數(shù)據(jù)里是同比下降的，是全國(guó)先進(jìn)的兩個(gè)同比下降的城市。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)早期幾乎所有人都有房子，但早期發(fā)展中房子比較破，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，現(xiàn)在開(kāi)始升級(jí)了，所以越發(fā)達(dá)的地區(qū)這種升級(jí)的變化越大，寧波就是典型。但是寧波由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，所以限購(gòu)政策影響非常大，把需求抑制住了。

　　提問(wèn)：如果未來(lái)某限購(gòu)取消了，寧波和溫州市場(chǎng)會(huì)怎么樣？

　　任志強(qiáng)：不一定，不會(huì)取消，有可能用別的方式替代，比如香港和臺(tái)灣就是用交易稅費(fèi)來(lái)替換，也就是說(shuō)只要你不炒房，是不發(fā)生這些稅的，那你就可以任意去購(gòu)購(gòu)。但因?yàn)橛辛硕?，炒房的人?huì)減少，價(jià)格也不會(huì)漲得非常快，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)起到抑制作用，因?yàn)樵俳灰椎臅r(shí)候會(huì)收稅費(fèi)的。所以不會(huì)輕易把這些限購(gòu)全取消，可能會(huì)用一種轉(zhuǎn)換的辦法，防止樓市高速反彈。

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