在全國(guó)調(diào)控持續(xù)加碼之下，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被按下“暫停鍵”，但海南部分城市卻是例外。2月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70城市數(shù)據(jù)顯示，1月份漲幅*高的城市為三亞，環(huán)比漲幅1.7%。在外界看來(lái)，海南的房?jī)r(jià)指數(shù)正在與人們的“躲霾”訴求緊密聯(lián)系起來(lái)。

    剛過(guò)去的春節(jié)，北方的霧霾驅(qū)趕著人流跨過(guò)瓊州海峽，去“天涯海角”呼吸新鮮的空氣。伴隨著人流南下的，是涌入海南樓市洶涌的購(gòu)買力，這一過(guò)程仍在持續(xù)。

    隨著大量外省人口的養(yǎng)老置業(yè)、旅游置業(yè)，海南樓市又迎來(lái)“重生”。這距《羊城晚報(bào)》在2015年的這篇《海南房?jī)r(jià)跌兩成市民掀起炒股風(fēng)》報(bào)道，才過(guò)去兩年時(shí)間。

    全款優(yōu)先選房

    過(guò)去的春節(jié)假期，深圳工作的小楊在三亞度過(guò)，他本來(lái)自東北。自從家里在三亞買了房，春節(jié)到海南過(guò)節(jié)已經(jīng)是固定動(dòng)作，東北反而去的很少了。

    東北人涌入海南置業(yè)已是司空見慣，小楊僅是這大規(guī)模季節(jié)性遷徙中一個(gè)縮影。北方嚴(yán)重的霧霾和寒冷的冬季，驅(qū)趕著龐大的人流越過(guò)瓊州海峽，奔向海南的碧海藍(lán)天。伴隨著滾滾的人流，洶涌的購(gòu)買力隨機(jī)進(jìn)入海南樓市。

    根據(jù)?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年1月旅客吞吐量為222.30萬(wàn)人;2016年12月為191.92萬(wàn)人，10月為143.53萬(wàn)人，9月為128.21萬(wàn)人，呈現(xiàn)隨著溫度的降低以及春節(jié)假期到來(lái)，而人流增加的情況。

    正是獨(dú)特的“躲霾”邏輯，海南樓市迎來(lái)持續(xù)的上漲行情，搶房傳聞屢見不鮮。近日?？谝幻钚辗慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的微信朋友圈顯示：

    星華海岸城開盤價(jià)6999元/平方米，你不要，現(xiàn)在漲到17000元/平方米，半年時(shí)間，這就是海南房地產(chǎn)的火爆現(xiàn)狀。

    每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呗?lián)系為此樓盤拓客的海南房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人冼先生得知，樓盤在售均價(jià)在13000-16000元/平方米之間，去年9月份開盤 為6999元/平方米，不足半年價(jià)格翻倍。

    “現(xiàn)在售樓處都是外地人在看房，看兩三天就買了，稍遲疑好樓層就被搶了?！辟壬蛴浾弑硎?，售樓處的通行做法是全款買房的優(yōu)先選房，按揭的選房次序排在后面。

    這位經(jīng)紀(jì)人引用海南“雙暫”政策解釋稱，海南控制供地規(guī)模，好地段的房源開發(fā)商都舍不得賣，市場(chǎng)上賣的是以前的老盤。

    在越來(lái)越多外省人口到海南購(gòu)房的背景下，海南樓市成交逆勢(shì)上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，熱門旅游城市三亞，新房成交4624套，比2015年同期翻了一倍多，成交均價(jià)為20186元/平方米，繼2015年10月之后回升至2萬(wàn)元/平方米的水平線，市普通高層住宅的單價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，*高的別墅項(xiàng)目開盤價(jià)甚至達(dá)到6萬(wàn)元/每平方米。

    中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，1月海南省成交8344套，成交面積76.48萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20.17%，同比上漲21.63%,成交均價(jià)為15143元/平方米，環(huán)比上漲7.24%,同比上漲34.40%。

    海南樓市“重生”記

    在很長(zhǎng)的時(shí)間里，與海南樓市如影隨形的就是樓市泡沫。1988年海南省成立，大量開發(fā)商以及資金擠入海南，房?jī)r(jià)暴漲，但因海南經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱無(wú)人接盤，導(dǎo)致泡沫破裂;2014年市場(chǎng)遇冷，海南樓市也曾大幅跳水?！堆虺峭韴?bào)》就曾在2015年的這篇《海南房?jī)r(jià)跌兩成市民掀起炒股風(fēng)》報(bào)道中寫道：

    ?？谑械臉鞘袕?014年開始，有熱潮減退的跡象。資料顯示，2015年1月，?？谧》砍山痪鶅r(jià)為7780.6元/平方米，比2014年同期下降了28.8%。

    ?？谑心隙山瓋砂兑恢笔?住宅小區(qū)的集中地，2015年初剛在南渡江西岸安家的林太太告訴記者，這個(gè)小區(qū)住宅在2013年底單價(jià)還在10000元左右，2014年年底已降至7500元。

    2016年2月23日，海南省出臺(tái)“兩個(gè)暫停”政策，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批，以消化現(xiàn)有房源。

    2017年2月15日，海南省政府發(fā)布《2016年?？?、三亞房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析》，指出經(jīng)過(guò)將近一年房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”調(diào)控，?？诤腿齺喩唐纷≌?kù)存成效明顯，但壓力依然較大。

    大力去庫(kù)存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫(kù)存比2015年底減少868萬(wàn)平方米，去化期從45個(gè)月降到了23個(gè)月。但在業(yè)界人士看來(lái)，23個(gè)月的去化周期仍處于警戒線之上，供過(guò)于求仍然嚴(yán)重。

    *近，海南樓市火爆引起了“地產(chǎn)大咖”任志強(qiáng)的注意。他說(shuō)，來(lái)海南買房的人是來(lái)買陽(yáng)光的，海南*吸引人的地方就在它的環(huán)境資源——陽(yáng)光、空氣、藍(lán)天、海水，這些才是*珍貴的，至于教育、醫(yī)療等雖然還是相對(duì)落后，但這沒(méi)什么可抱怨的，這里的房產(chǎn)著力點(diǎn)還是放在旅游發(fā)展上。

    海南房地產(chǎn)酒店運(yùn)營(yíng)策劃CEO萬(wàn)志兵表示，海南房地產(chǎn)是典型的外向型市場(chǎng)。從投資價(jià)值區(qū)域看，表現(xiàn)比較活躍的是澄邁、?？?、萬(wàn)寧、博鰲等區(qū)域。

    受龐大的潛在需求刺激，2016年諸多地產(chǎn)巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大、綠城、雅居樂(lè)、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場(chǎng)。

    易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，很多人到海南投資購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)很難轉(zhuǎn)手，這造成房產(chǎn)市場(chǎng)流通性較差。另外，眾多房企投資非理性狂熱，大規(guī)模土地出讓后，市場(chǎng)供應(yīng)總體偏高。

    三四線樓市為何突然火爆?

    前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，從環(huán)比看，一二線城市房?jī)r(jià)基本止?jié)q。初步測(cè)算，1月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)持平;二線城市新建商品住宅價(jià)格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    不同于當(dāng)前熱點(diǎn)一線城市的止?jié)q行情，上述報(bào)告顯示，三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)。具體來(lái)看，1月份三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。從同比來(lái)看，無(wú)錫、九江、泉州等三線或四線城市均出現(xiàn)一定漲幅。

    知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，準(zhǔn)確地說(shuō)，是大都市圈和熱點(diǎn)核心城市周邊的城市銷售火爆。比如，南京周邊的揚(yáng)州、泰州、馬鞍山，北京周邊的廊坊，上海周邊的蘇州、無(wú)錫，深圳周邊的東莞、惠州，廈門周邊的漳州、泉州，濟(jì)南周邊的泰安，等等。

    針對(duì)上述今非昔比的樓市地域反差這一現(xiàn)象，任澤平說(shuō)，大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆主要是一二線城市漲價(jià)和調(diào)控后的外溢效應(yīng)。在一二線熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)和購(gòu)房門檻提高之后，大量購(gòu)房需求向周邊外溢和擠出，且當(dāng)前房地產(chǎn)政策“因城施策”，三四線城市繼續(xù)享受鼓勵(lì)去庫(kù)存政策紅利。

    記者發(fā)現(xiàn)，除了三四線樓市需求及成交升溫之外，不少實(shí)力房企也在加碼布局相應(yīng)的區(qū)域，比如2月24日中南建設(shè)斥資近10億元摘得安徽馬鞍山一幅地塊，樓面地價(jià)4754元/平方米，恒大地產(chǎn)近日豪擲60億元進(jìn)駐非熱點(diǎn)二線城市南昌的新建區(qū)。

    此外，閩系巨頭之一的泰禾集團(tuán)近來(lái)宣布其與山西梗陽(yáng)集團(tuán)戰(zhàn)略合作，一舉殺入太原樓市。此種現(xiàn)象已完全不同于去年地產(chǎn)央企、地方國(guó)企及上市房企集中扎堆一線及熱點(diǎn)二線瘋搶高價(jià)地的情況。

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