近期房地產市場調控持續(xù)收緊。隨著濟南（樓盤）、重慶（樓盤）、深圳（樓盤）等城市調控升級，部分區(qū)域有望迎來房價拐點。統(tǒng)計局數據顯示，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比持平，二三線城市漲幅回落。業(yè)內專家認為，樓市或進入下行周期，未來成交量下降成大概率事件。

各地調控不斷升級

深圳市規(guī)劃國土委日前在關于《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》中明確指出，擬申請預售項目屬申請預售的，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。

針對部分樓盤捂盤惜售、擅自漲價，重慶市國土房管局日前下發(fā)《關于加強主城區(qū)商品房項目預售方案管理的通知》，要求嚴格執(zhí)行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定。

在調控不斷升級的影響下，各地樓市出現一定程度回調。從去年12月的情況看，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，政策效果明顯，房價趨穩(wěn)回落。其中，12個城市12月份新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；兩個城市環(huán)比持平；廣州（樓盤）市環(huán)比上漲0.7%，但已連續(xù)三個月漲幅回落。

今年1月份北京（樓盤）樓市明顯降溫。據偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團市場研究院統(tǒng)計，1月上半月，北京全市二手住宅網簽量為6050套，環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。上半月北京二手住宅交易環(huán)比、同比數據出現大幅下滑。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，與2016年1月上半月超過1萬套的交易量相比，2017年1月上半月6000余套的交易量明顯偏低，去年的高熱度已然不再。2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量回落將持續(xù)。

胡景暉認為，由于信貸收緊，二套及非普通住宅商業(yè)貸款首付比例大幅提高，北京二手市場急速剎車，交易量迅速下滑。市場心態(tài)從恐慌逐漸變?yōu)槔潇o，購房者從著急入市逐漸轉為觀望等待。經濟工作會議明確了2017年樓市政策基調。在此背景下，2017年樓市政策不可能松動，且有進一步加碼的可能性。市場預期將進一步走低，交易量也將進一步下滑。

日前中國社科院財經戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究發(fā)布的大數據房價指數顯示，北京房價近5年總體上漲188.46%。

房價上漲存多方面原因，調控需從供需兩端同時入手。此前國土部表示，要根據供需形勢因城因地施策，對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應。北京市副市長陳剛稱，北京目前于樓市調控政策方面不會加碼，會根據房地產市場運作情況微調政策。今年北京市樓市調控目標是保持平穩(wěn)健康發(fā)展，價格環(huán)比不增長。

國家統(tǒng)計局局長寧吉喆此前表示，房地產市場調控要看兩方面，一方面要對房價過快上漲、房地產炒作堅決控制；另一方面，也要關注房地產分化現象。業(yè)內人士表示，房地產調控不僅是在城市間不能一刀切，甚至在同一個城市也要針對不同的區(qū)做出規(guī)劃。

今年樓市告別高增長

國家統(tǒng)計局數據顯示，2016年商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，增速比1-11月份回落1.8個百分點。2016年全國房地產開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%，增速比1-11月份提高0.4個百分點。

對于2017年的狀況，克爾瑞研究研究員楊科偉表示，預計商品房銷售面積高位滑落，總體保持在13億平方米水平，增速將由正轉負。對銷售貢獻*大的一線和熱點二三線城市遭受供應不足以及政策調控的“雙面夾擊”；此外，就需求端來說，2016年銷售創(chuàng)下歷史新高，存在大量需求提前釋放和過度透支；政策面將是去庫存與調控并存，因此總量會維持相對高位。就當前情況而言，熱點城市房價增速確有降溫之勢，但大跌幾無可能，2017年成交金額以穩(wěn)為主。

中原地產分析師張大偉認為，2017年一二線熱點城市成交量將受政策限制而出現同比大幅回落，三四線城市雖然有去庫存政策利好，但市場基本面難以支撐高增長，銷量同樣將出現回落。整體來看，全國住宅成交量將恢復到2015年水平。由于庫存仍在高位，新開工預計也將出現負增長。全國樓市告別高增長，回到相對平穩(wěn)水平。

摩根大通中國經濟學家朱海斌預計，2017年房地產市場將溫和調整，投資增速可能會從2016年的6.6%下降至1%，區(qū)域分化或繼續(xù)。

民生證券宏觀研究員朱振鑫表示，房地產投資下滑有一定時滯，需求仍對生產有所支撐。調控前，房價高速增長導致的房地產銷售回升帶動地產投資回升。調控后，銷售已率先下滑，但銷售到投資有一定的傳導時滯，房地產開發(fā)商會降低新房價格以穩(wěn)定銷售回款維持現金流，地方政府也會適度擴大土地供應以彌補地價下降的影響。雖然地產銷售已現回落，但投資傳導的時滯使得房地產投資下滑并不會立竿見影。

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