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“ ”頻現(xiàn) 樓市需在兩端同時(shí)發(fā)力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 閱讀 456 次
在房地產(chǎn)市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)的背景下,原本樓市一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“去庫(kù)存”任務(wù),至少在很多熱點(diǎn)城市當(dāng)中,已經(jīng)被更急迫的“去杠桿”任務(wù)所取代。
為什么熱點(diǎn)城市要去杠桿?這要從我國(guó)金融資源配置的三個(gè)不平衡說(shuō)起。
一是行業(yè)的不平衡性,當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于“三期疊加”的新常態(tài)時(shí)期,金融部門基于安全性的考慮,對(duì)很多行業(yè)的介入都比較謹(jǐn)慎,相對(duì)而言,房地產(chǎn)有實(shí)物資產(chǎn)抵押,需求增長(zhǎng)空間仍然較大,所以銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)是重金投入。
二是區(qū)域的不平衡性。大城市特別是東部地區(qū)大城市占據(jù)了金融資源的主要份額,中小城市的審批權(quán)限和信貸規(guī)模都相對(duì)較小,這些城市一般難于獲得足夠金融支持。
三是公司的不平衡性。隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代,行業(yè)集中度也在不斷提升,金融部門處于安全考慮把金融資源主要投向了大型開(kāi)發(fā)商。數(shù)據(jù)顯示,2016年上半年中國(guó)00房企集中度同比增加4.05個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到44.35%,占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額近半。
除了金融資源分布的不平衡性以外,房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展也存在較強(qiáng)的不平衡性。據(jù)統(tǒng)計(jì)2016年上半年中國(guó)十大熱點(diǎn)城市(主要在東部)總銷售金額占全國(guó)總銷售金額的34.55%。金融資源的三個(gè)不平衡與房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不平衡結(jié)合在一起,就會(huì)導(dǎo)致這樣一個(gè)結(jié)果:金融部門的資金相對(duì)集中到了房地產(chǎn),投入房地產(chǎn)的資金又集中到了東部大城市和大型開(kāi)發(fā)商。
正因?yàn)槿绱耍覀兛吹綔麑幒嫉瘸鞘蟹績(jī)r(jià)高漲,“地王”屢見(jiàn)不鮮,而且基本都被大型開(kāi)發(fā)商獲取。在金融資源過(guò)于集中少數(shù)熱點(diǎn)城市和少數(shù)開(kāi)發(fā)商的情況下,去杠桿就顯得非常必要了。
先看需求側(cè)的按揭杠桿:目前首套按揭大都執(zhí)行首付*低20%的標(biāo)準(zhǔn),二套和三套房按揭的首付比重也比前幾年限購(gòu)限貸期間有較大下浮,按揭杠桿率對(duì)于刺激或抑制需求,提高或降低購(gòu)房能力具有比較明顯的作用。
目前各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化十分嚴(yán)重,在部分城市庫(kù)存嚴(yán)重積壓的同時(shí),一線城市和少數(shù)二三線城市卻處于庫(kù)存短缺、房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài),如上海、南京、深圳、蘇州、杭州、合肥、廈門等地的住宅消化周期都在6個(gè)月以下,有的只有3個(gè)月,明顯供不應(yīng)求。
在這些熱點(diǎn)城市,房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該是積極抑制需求,擴(kuò)大供給,大力補(bǔ)庫(kù)存而不是去庫(kù)存。抑制需求的有效辦法之一就是降低按揭杠桿,熱點(diǎn)城市的按揭政策必須因地制宜,首套房可以繼續(xù)執(zhí)行較低首付比例,但對(duì)于二套房按揭應(yīng)該提高首付成數(shù),第三套房首付成數(shù)應(yīng)該更高,必要時(shí)可以考慮停止第三套房的按揭。
房地產(chǎn)的區(qū)域性和波動(dòng)性都很強(qiáng),按揭政策應(yīng)該因地制宜,保持較強(qiáng)的靈活性和及時(shí)性。由于各城市房地產(chǎn)發(fā)展分化嚴(yán)重,按揭等金融政策的調(diào)整權(quán)限應(yīng)該下放給地方政府和地方人行和銀監(jiān)部門,房地產(chǎn)調(diào)控責(zé)任主要落實(shí)到地方,地方政府要建立起短效調(diào)控機(jī)制,根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)抑制或刺激,和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相結(jié)合。
其次看供給側(cè)的杠桿。從開(kāi)發(fā)貸看,銀行以前對(duì)住宅項(xiàng)目普遍執(zhí)行自有資金不低于30%標(biāo)準(zhǔn),目前很多銀行下調(diào)至25%標(biāo)準(zhǔn),熱點(diǎn)城市可以考慮提高自有資金比例。供給側(cè)杠桿在土地款融資杠桿,銀行開(kāi)發(fā)貸明確是不能支付土地款的,但隨著資管計(jì)劃的放開(kāi),土地款融資近幾年迅猛發(fā)展。各大城市拿地的主力軍——前20強(qiáng)房企的土地款融資比例目前可能達(dá)到3:7的比例,等于說(shuō)30億元的一塊地,自己出9億元就夠了。有這樣高的杠桿率,勢(shì)必會(huì)對(duì)地價(jià)乃至房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用,不利于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。
*后去杠桿還要結(jié)合開(kāi)發(fā)商情況來(lái)實(shí)施。房地產(chǎn)調(diào)控既要因城施策,還要考慮因企施策。如果開(kāi)發(fā)商借助過(guò)高的杠桿率去不斷競(jìng)拍高價(jià)地,這對(duì)企業(yè)和金融部門來(lái)講都是一種風(fēng)險(xiǎn)。金融部門應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)研究,摒棄唯規(guī)模論,無(wú)論是銀行信托,還是股市債市,對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商都應(yīng)實(shí)施差別化政策,把杠桿率降低到合理水平。
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