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市場供給總體不足 各地紛紛出臺調(diào)控措施
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:經(jīng)濟日報 閱讀 468 次
當前,我國房價“高燒”不退,部分二線城市漲幅甚至超過一線城市,且有不斷擴散的趨勢。同時,“地王”扎堆出現(xiàn),數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高。北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”。樓市過熱所蘊含的風險亟須得到重視—
今年年初以來,一線城市和熱點二線城市房價出現(xiàn)過快上漲,甚至有一些二線城市的漲幅超過了一線城市,并且有向更多二線城市蔓延的趨勢。其中,蘇州、合肥、南京、廈門并稱今年以來房價上漲“四小龍”,合肥更是連續(xù)4個月占據(jù)70個大中城市新房價格上漲的榜首位置。面對房價過快增長的現(xiàn)象,警惕樓市過熱的呼聲頻頻出現(xiàn)。
針對房價的過快增長,3月25日,上海、深圳在同出臺調(diào)控措施。8月31日,廈門和武漢在同出臺限購限貸政策。此前,合肥、蘇州以及南京都出臺了抑制房價過快上漲的措施。
上海曾出臺的限購措施甚至被稱為史上“*嚴”,本以為會平穩(wěn)發(fā)展的樓市再起波瀾。近期,關于調(diào)控措施即將加碼的虛假謠言讓上海的購房者們坐不住了,出現(xiàn)為了購房而排隊離婚的異常現(xiàn)象,致使上海樓市不斷升溫。上海市住建委近期進行了辟謠,并在9月6日表示,自9月1日以來,上海房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn),市場過熱情緒明顯降溫。不過,這次謠言風波也從側(cè)面反映出人們對于進入房地產(chǎn)市場購房的積極性。
進入8月份,北京再次迎來一輪小的量價齊升高峰。門頭溝、昌平等遠離城區(qū)的新樓盤一房難求。二手房價格也有上漲的趨勢。在事業(yè)單位工作的小蘇就親身經(jīng)歷了*近北京樓市的變化,她的一套位于順義區(qū)的二手房掛在中介近兩個月一直沒賣出去,8月底的一個周末,她按照中介的建議變更了掛牌價格,直升15萬元,居然沒過兩天就被人買走了。她本想把順義的房子賣掉置換一套城區(qū)的 房,再向中介詢價,發(fā)現(xiàn)價格比兩三個月前漲了不少。
從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看,熱點城市已經(jīng)不限于以北京、上海為代表的一線城市和蘇州、合肥、南京、廈門等二線城市。天津、石家莊、杭州、鄭州、武漢、無錫等城市房價也都顯現(xiàn)出上漲勢頭。其中,鄭州的表現(xiàn)“十分搶眼”,新盤開盤即售罄、地王頻現(xiàn)等情況頻發(fā)。同時,萬科、融創(chuàng)等知名企業(yè)更是紛紛來到鄭州“拿地”。種種跡象表明,房價上漲勢頭有向更多二線城市擴張的趨勢。
財經(jīng)評論員馬光遠表示當前一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價過快上漲的關鍵原因是總體供應出現(xiàn)了問題。2014年以來,由于對房地產(chǎn)的預期看淡,導致開發(fā)商的土地儲備和開工面積都大幅下滑。在市場回暖后,一二線城市的需求不斷上漲,導致開發(fā)商庫存告急,而庫存的下降進一步激化了房價上漲預期,從而導致房價迅猛增長。
亞豪機構(gòu)研究總監(jiān)郭毅在接受《經(jīng)濟日報》記者采訪時也表示,樓市的再度火熱主要歸結(jié)于供需關系。以北京為例,8月份市場再次出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象,其根本原因是市場供需關系發(fā)生了變化。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月以來北京商品房新增供應套數(shù)為4191套,環(huán)比下降56.0%。若剔除商住類項目,8月純商品住宅供應2011套,環(huán)比下降39.0%,是近5個月以來的*低點。
不僅僅是一線城市樓市的供需關系發(fā)生了改變,其他熱點城市房價快速上漲的原因也大都可歸結(jié)為市場供給總體不足。河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務副會長趙進京表示,近年來,鄭州每年新增人口數(shù)量超過20萬人,市場需求大,開發(fā)商自然愿意重金投入。受到一線城市土地供應少,競爭激烈的影響,很多房企把目標更多轉(zhuǎn)向二線城市。
同時,市場人士普遍認為,二線城市與一線城市相比,各種基礎建設還在起步階段,地方財政收入對土地銷售的依賴性還很強。在這種情況下,二線城市地方政府出臺的樓市調(diào)控政策相對寬松,大量被一線城市樓市調(diào)控政策擠出的資金進入二線城市。本來供應就進入了低谷期,需求端又因為貨幣寬松的情況,讓購房貸款的獲取變得相對容易,剛需、投資性需求、未來需求前置等因素一并涌來,讓“供不應求”的局面“雪上加霜”。
值得注意的是,土地供應偏少也造成了各地“地王”頻現(xiàn)。上海前7個月的土地供應僅完成30%,北京已經(jīng)連續(xù)3個月沒有供應一塊住宅用地。地少價高更是帶動了房價的上漲。
此外,馬光遠表示,今年房地產(chǎn)市場的火爆,還有一個原因是當前制造業(yè)面臨困難?!懊耖g投資增速下滑,制造業(yè)投資自6月份以來進入負增長。民間投資可選擇的領域越來越少,從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險的狀況。”馬光遠說。
從供需兩端共同發(fā)力
“就當下的房地產(chǎn)市場而言,*根本的問題是解決一二線城市的供應問題。”馬光遠表示,要解決當前樓市過熱的問題,應該從供需兩端共同發(fā)力,使二者間的關系達到平衡,從而促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
當前,結(jié)構(gòu)性矛盾在一些城市表現(xiàn)得較為突出,例如,北京市總體供應本來就不足,“地王”涌現(xiàn)又導致豪宅不斷入市,從而導致滿足剛需和基本改善型需求的住房少之又少,進一步造成普通住宅價格猛漲。因此,化解結(jié)構(gòu)性矛盾也應該是未來一些城市促市場平穩(wěn)的。
市場形勢瞬息萬變,有的人擔憂,熱點城市樓市在迎來一浪高過一浪的上漲之后,必將面對下滑。有的人認為,只要一線城市的需求持續(xù)旺盛,供給只會越來越緊,價格就不會下降。有關專家提醒,面對房地產(chǎn)這樣一個牽一發(fā)而動全身的行業(yè),必須要時刻警惕風險。
實際上,樓市面臨的依然還是老問題,地方財政對土地收入的依賴從未在根本上得以改變。一旦面臨經(jīng)濟下行的壓力,土地出讓是財政收入增長*直接有效的方式。但房價一旦過快上漲不斷累積泡沫,其危害也是不言自明的。
今年以來,房貸業(yè)務幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務的主力。然而,越來越多的人開始關注大量銀行貸款流入房地產(chǎn)行業(yè)可能蘊藏的風險。中原地產(chǎn)的分析表明,一些城市地王的總貨值預期與銷售額預期存在較大差異,這其中醞釀了很大的市場風險。
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