在如火如荼的去庫存中，各地的房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了很大的分化。今年上半年，東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)的商品房銷售額分別增長50.8%、39.6%、17.8%，雖然都是快速增長，但相互之間差距頗大。再加上各地房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給能力不同，不同城市的房價走勢完全不同，一線城市和部分二線城市的房價大幅上漲，另一些二線城市與大部分三線城市的房價則上漲乏力，甚至還有同比下跌的。

  總體來看，去庫存取得了比較大的成績。6月末全國住宅待售面積4.4億平方米，較3月末的高點4.6億平方米，已經(jīng)減少了2385萬平方米。在一線城市和部分二線城市，已經(jīng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，基本上沒有去庫存的壓力，倒是出現(xiàn)了惜售的情況。例如，北京6月末的商品住宅待售面積較4月末的高點只有小幅的下降。但是，在很多三線以下的城市，去庫存的效果卻不是太好，去化周期仍然比較長。近日有媒體報道稱，全國在建新城有3500多個，導(dǎo)致房地產(chǎn)過度開發(fā)、去庫存艱難。

  去庫存的邏輯是“過?！保c去產(chǎn)能一樣。但是，房地產(chǎn)市場中顯然不只有“過?！钡那闆r，“不足”的情況也同時存在。而且，不足的情況其實還比較普遍和嚴(yán)重。一線城市的房地產(chǎn)供給顯然是不足而不是過剩。其他城市看起來存在過剩，但從一個長時段來看，情況卻未必如此。

  在人們的印象中，這些年房地產(chǎn)是過度開發(fā)，上文提到的3500多個新城常常被用來作為佐證，與之一同出現(xiàn)的還有“34億人口”這個數(shù)據(jù)。前不久，新華社報道，國務(wù)院有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2016年5月，全國縣以上新城新區(qū)超過3500個，規(guī)劃人口達34億，約相當(dāng)于中國目前人口規(guī)模的2.5倍。果真如此的話，城市建設(shè)和房地產(chǎn)供給毫無疑問是過剩了。

  3500多個新城可能來自發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展的研究，其中包括：高端新區(qū)17個；各類高端經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、綜保區(qū)、邊境經(jīng)濟合作區(qū)、出口加工區(qū)，旅游度假區(qū)等約500個；各類省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)1600多個；較大規(guī)模的市產(chǎn)業(yè)園1000個。此外，縣以下的各類產(chǎn)業(yè)園上萬計。其實大部分都是產(chǎn)業(yè)園，有大有小，其中住宅的數(shù)量不一定很多。34億人口這個數(shù)據(jù)可能較早出現(xiàn)于2013年，源頭是一位學(xué)者的估計。他們當(dāng)時只在全國部分地區(qū)進行了調(diào)查，不太可能得出全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。但這個數(shù)據(jù)后來一再被引用。

  很多地方這些年都搞了新城新區(qū)的建設(shè)，一些地方可能確實存在城市設(shè)施、住宅供給過剩，但從宏觀數(shù)據(jù)來看，過剩的情況需要理性看待。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，從2000年到2014年，全國城市建成區(qū)面積從2.24萬平方公里增加到4.98萬平方公里，增幅為122%。同期，全國城鎮(zhèn)人口由4.6億增長到7.5億，增幅為63%?？雌饋恚ǔ蓞^(qū)面積增幅大大高于城鎮(zhèn)人口的增幅，但考慮到這些年人的活動也大大增多了，所需的空間也大大增加了，應(yīng)該說，城市建設(shè)并沒有大幅超出需求。

  由于這些年地方政府傾向于放慢土地供應(yīng)，開發(fā)商傾向于放慢開發(fā)進度，住宅供給應(yīng)該比城市建設(shè)的進度要慢，因此，住宅供給更不存在嚴(yán)重的過剩。有專家曾根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2013》估算，2012年城鎮(zhèn)住房建筑面積為128.11億平方米。當(dāng)時城鎮(zhèn)人口為7.1億人，如果按人均居住面積30平方米計算，需要200多億平方米的住房。由此可見，整體上住房供應(yīng)不是過剩，而是有“欠賬”。根據(jù)“國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）”，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達到60%，也就是將有8億多人要住在城鎮(zhèn)，按30平方米計算，住房供應(yīng)將是不足而不是過剩。

  因此，住房供應(yīng)的總體形勢其實是“短期過剩、長期不足”與“整體不足、局部過?！保@是房價上漲的深層原因。中西部地區(qū)與二三線城市目前看起來是過剩，但一線城市和東部地區(qū)的承受能力越來越接近極限，近年已經(jīng)出現(xiàn)人口凈流入數(shù)量下降的現(xiàn)象，未來吸納新增城鎮(zhèn)人口的主力將是中西部地區(qū)與二三線城市。

  那么，去庫存時應(yīng)該用全局、長遠的眼光看問題，妥善處理過剩與不足的矛盾，不能因為眼前的過剩而抑制供給，而是應(yīng)該保持供給的合理增長，以防范未來可能出現(xiàn)的不足。

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