五一假期一直是大家所期盼的，工作的繁忙，學(xué)習(xí)的緊張，這時(shí)都可以好好地放松。商家們也想盡各種辦法推出打折促銷手段，琳瑯滿目的廣告讓人看花了眼，是外出游玩還是看房呢？

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，二手房交易購(gòu)賣涉訟的情況也日益增多。購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)自我保護(hù)，防范風(fēng)險(xiǎn)，切記一定要摸清房屋權(quán)利狀況，進(jìn)行必要的調(diào)查與審核，以確保自身的利益，較大可能的防范二手房購(gòu)賣的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、權(quán)屬審查

購(gòu)購(gòu)人要購(gòu)購(gòu)二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，不得購(gòu)賣。為慎重起見，購(gòu)購(gòu)者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以較大限度地避免購(gòu)購(gòu)的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

二、雙方主體資格審查

1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋權(quán)利人。

2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。

4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

三、共有財(cái)產(chǎn)審查

二手房屬于兩個(gè)以上主體共有的（以所有權(quán)證書為準(zhǔn)），應(yīng)當(dāng)審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人，時(shí)候具有異議登記事項(xiàng)。

四、權(quán)利限制審查

二手房購(gòu)賣前，購(gòu)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。

五、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查

購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

六、優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)審查

購(gòu)房人應(yīng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人有無放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的證明。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，購(gòu)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

七、有無禁止購(gòu)賣情形

司 法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依 法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；列入動(dòng)遷范圍的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

八、購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房審查有無下列禁止購(gòu)賣情形之一

以 低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)購(gòu)且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超 標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用；擅自改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

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