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住建部專家:“零頭付”得像美國那樣才是救市

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 369 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  3月的較后5天,6個部門相繼出臺有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。

  3月27日,國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

  3月30日,中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。

  同,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。

  從土地、建設(shè),到信貸、稅收,與房地產(chǎn)市場多個環(huán)節(jié)相關(guān)的政策出現(xiàn)變化。2015年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕就此拉開。

  強(qiáng)調(diào)因地制宜

  仔細(xì)研究7部門相繼出臺的房地產(chǎn)新政會發(fā)現(xiàn),不搞一刀切、因地制宜成為較大的亮點(diǎn)。

   根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,國土資源主管 部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn) 型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè),促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

  “允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整,滿足合理的自住和改善性住房需求?!鄙鲜鐾ㄖ羞@樣的表述讓很多業(yè)內(nèi)人士感受到了與以往的不同。

  在《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》中,因地制宜的表述同樣出現(xiàn):人民銀行、銀監(jiān)會各級派出機(jī)構(gòu)要按照“因地施策,分類指導(dǎo)”的原則,做好與地方政府的溝通工作。

  “不論是住建部和國土資源部的文件,還是央行、銀監(jiān)會、住建部聯(lián)合下發(fā)的文件,都在強(qiáng)調(diào)因地制宜?!弊〗ú空哐芯恐魅吻睾绺嬖V中國青年報(bào)記者,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了新常態(tài)。

  這種新常態(tài)表現(xiàn)之一就是各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了分化。有的地方供求大致平衡或供求略緊,而有的地方已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的局面。

  “對這種分化的狀態(tài),沒有必要再進(jìn)行一刀切式的政策調(diào)控?!鼻睾缯f,過去的政策往往是全國統(tǒng)一,但房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在,出現(xiàn)的這種新常態(tài)要求政策在不同的地區(qū)有一定的彈性。

  在秦虹看來,這種彈性為地方政府提供了空間,但并不意味著各地可以有過分的政策調(diào)整。“對調(diào)控劃出了一條底線,地方的調(diào)控不能脫離國家的大的政策要求,比如針對二套房,央行規(guī)定頭付是40%,地方政策可以在40%~60%之間調(diào)整,但不能做成10%”。

  實(shí)際上,進(jìn)入2015年,我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。

   秦虹告訴記者,過去針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控都是基于房價過快上漲、投資投機(jī)需求旺盛的基礎(chǔ)作出的,而我國房地產(chǎn)市場銷售經(jīng)過2014年一年的負(fù)增長后,供 求關(guān)系從過去的偏緊轉(zhuǎn)變?yōu)檎w偏松、部分地區(qū)過剩,投資行為大為減少。與這種狀況相適應(yīng),那些過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策有條件回歸到正常狀態(tài)。

  發(fā)改委房地產(chǎn)研究主任劉琳也持類似觀點(diǎn)。在她看來,“就跟經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)一樣,房地產(chǎn)調(diào)控政策也在回歸常態(tài),尤其是稅收、信貸政策?!眲⒘照f,之前的調(diào)控政策都是在房地產(chǎn)市場很熱的情況下制定的,與現(xiàn)在的市場狀況已經(jīng)不匹配。

  穩(wěn)定市場是此次調(diào)控目標(biāo)

  二套房頭付比例下調(diào)至40%,營業(yè)稅的免征期從5年縮減為兩年。在此次房地產(chǎn)調(diào)控新政中,讓人印象深刻的是信貸政策和稅收政策的放松。

  在政策出臺后,市場上有一種聲音,認(rèn)為這是政府救市的表現(xiàn)。

  劉琳對這種觀點(diǎn)表示否定。在她看來,此次房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺是為了支持住房的自住消費(fèi)和改善型消費(fèi),不能理解為是政府的救市行為。

  在劉琳看來,目前房地產(chǎn)市場整體是要去庫存化,此次新政的出臺有利于穩(wěn)定市場,不會造成市場的反彈。

  “即便是一線城市,去年的價格也出現(xiàn)了回落,也在進(jìn)行調(diào)整,只是調(diào)整的程度沒有三四線城市那么大?!眲⒘照f。

  在劉琳看來,政府每次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控都是有目標(biāo)的,此次出臺的新政目標(biāo)也很明確:穩(wěn)定市場。

  “從國際上看,此次新政的力度依然較為審慎?!敝袊裆y行頭席研究員、發(fā)展規(guī)劃部經(jīng)理助理溫彬告訴記者,從國際經(jīng)驗(yàn)看,二套房較低40%的頭付比例仍然是比較審慎的,在提高剛需客戶購房能力的同時,也有助于防止投機(jī)性需求膨脹的出現(xiàn)。

   “就這次政策的力度看還談不上是政府救市,因?yàn)槎追款^付40%也不算是一個低的頭付?!鼻睾缯f,如果是救市,政策的力度應(yīng)超出正常水平,比如頭付比 例,如果像當(dāng)年的美國那樣規(guī)定為零頭付,那真是救市了。此外,此次出臺的政策有利于改善型住房需求的釋放,目前市場上的住房需求中,改善型需求所占比例不 小。

  “當(dāng)然,客觀上,新政對恢復(fù)市場活躍度、促進(jìn)交易是有意義的?!鼻睾缯f。

  隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平不斷提高,居民對住房的自住型和改善型需求還有巨大空間。

  去年以來,我國房地產(chǎn)市場投資增速放緩,庫存上升,房價有所回落。

  去年9月30日,有關(guān)部門對房貸政策進(jìn)行了調(diào)整,但由于二套房頭付比例過高,依然限制了改善型需求的釋放。

  溫彬告訴記者,根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場情況,及時將前期從緊的房貸政策回歸常態(tài),不僅有利于滿足居民購房剛性需求,改善民生,也有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  “房貸新政和購房營業(yè)稅政策調(diào)整的政策組合對提高居民購房能力、活躍房地產(chǎn)交易會起到積極促進(jìn)作用。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)庫存規(guī)模較大,房產(chǎn)新政出臺后預(yù)計(jì)會出現(xiàn)量升價穩(wěn)的局面?!睖乇蛘f。

  目前,我國房地產(chǎn)已經(jīng)從過去的供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變。

  與別的領(lǐng)域的調(diào)控管理類似,房地產(chǎn)市場也需要分層次管理。

  在溫彬看來,對中低收入人群基本的住房需求,需要政府加大保障房建設(shè);對改善型需求,可以通過加大信貸支持提高購房能力;對投機(jī)性需求,則需要采取信貸、稅收等措施加以限制。

  “政府這幾年一直在大力推動保障房建設(shè)?!睖乇蛘f,從中長期看,需要加快房地產(chǎn)稅立法,它作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅會增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本,有助于調(diào)節(jié)社會財(cái)富分配,降低空置率,突出住房的居住功能。


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