在海南蜿蜒美麗的海岸線上，一個又一個海灣被開發(fā)復(fù)制。與三亞只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水縣自被列為國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)以后，這個全國僅此的高端濱海貧困縣的房價和GDP就蹭蹭上躥。2013年，陵水地方公共財政預(yù)算收入為23.4億元，在海南省排名第三，僅次于海口和三亞。這樣的崛起速度，放在整個海南都十分耀眼。

　　近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在陵水走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陵水沿海的土地已經(jīng)被地產(chǎn)商悉數(shù)開發(fā)，20多家開發(fā)商的房地產(chǎn)項目集中在這條57.5公里長的海岸線上，沿海位置已經(jīng)很難找到可以再開發(fā)的土地，陵水經(jīng)濟(jì)遇到依靠房地產(chǎn)拉動難以為繼的挑戰(zhàn)。與此同時，陵水經(jīng)過旅游地產(chǎn)“大躍進(jìn)”之后，以地產(chǎn)帶動旅游的希望似乎落空。如何帶動旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，讓陵水真正成為國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)?陵水正在尋找答案。

　　全國僅此的高端濱海貧困縣陵水十年蛻變的故事，在海南人眼中并不陌生。

　　10多年前，這里大部分地區(qū)曾是廣袤的農(nóng)田，當(dāng)?shù)厝硕嘁赞r(nóng)業(yè)、出海捕魚維生。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子，并從2011年開始連續(xù)4年發(fā)“全民紅包”。陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，2013年地方財政預(yù)算收入23.4億元，位居海南省第三。

　　不過，不同于財政收入和房地產(chǎn)疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地產(chǎn)而獲得預(yù)期中的發(fā)展。官方數(shù)據(jù)顯示，2013年海南全省旅游總收入428.56億元，其中陵水縣旅游總收入7.7億元，占比不到全省的2%。

　　“山雞變鳳凰”地產(chǎn)貢獻(xiàn)超七成稅收

　　陵水的土地是從2008年熱起來的。到2009年，在全縣GDP增長13.5%的情況下，地方財政一般預(yù)算收入增長65.3%，達(dá)到3.8億元，連續(xù)兩年增幅居海南省榜首，其中土地收益功不可沒。

　　2011年，陵水縣被列為國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子。2013年陵水全縣生產(chǎn)總值85.3億元，比上年增長13%，地方公共財政預(yù)算收入23.4億元，增長15.6%，農(nóng)民人均純收入7335元，增長14%。

　　現(xiàn)在，有“珍珠海岸”之稱的陵水已經(jīng)成為一個由海灣建筑組成的城市，熱帶雨林、藍(lán)色海灣和陽光沙灘環(huán)繞四周。陵水縣旅游發(fā)展委員會工作人員介紹，陵水已經(jīng)開發(fā)的旅游資源包括“三灣兩島”，即香水灣、清水灣、土福灣、猴島、分界洲島。記者在現(xiàn)場走訪了解到，目前這些自然資源優(yōu)越的海灣已經(jīng)被全國各地紛至沓來的開發(fā)商瓜分完畢。目前共有20多家開發(fā)商的房地產(chǎn)項目集中在陵水57.5公里長的海岸線上，沿海的土地都已被圍墻圈成工地，駐扎了建筑工和車輛。

　　陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，去年財政收入在海南省排名第三位，僅次于?？诤腿齺?，這樣的崛起速度放在整個海南省都十分耀眼。

　　“陵水縣九成以上財政收入來自房地產(chǎn)，政府對其他產(chǎn)業(yè)的重視度有限”,陵水縣政府一位人員趙月(化名)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，2007年以后，陵水縣把三個主要的海灣資源交給地產(chǎn)商開發(fā)，國際旅游島的政策紅利，較受益的是房地產(chǎn)。

　　陵水繁榮背后靠的是房地產(chǎn)相關(guān)稅收和賣地收入拉動的縣級財政。記者查詢到的數(shù)據(jù)顯示，2013年，陵水房地產(chǎn)總投資225.1億元，房地產(chǎn)銷售額達(dá)123.3億元。由此帶來的房地產(chǎn)稅收占陵水地方財政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。與此同時，產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)也成為稅收收入的主要增長點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，產(chǎn)業(yè)完成33271萬元，增長34.4%，占全縣稅收收入總額的近15%，帶動稅收收入增長2.2個百分點(diǎn)。

　　國際旅游島戰(zhàn)略的本質(zhì)，是寄望于將一個工業(yè)、農(nóng)業(yè)都處于初級階段，擁有3.4萬平方公里、860萬人口的海島區(qū)域，通過以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和富民夢想。但現(xiàn)實(shí)與理想有較大偏差，陵水這種短期內(nèi)利用土地財政快速“致富”的策略在整個海南島被快速復(fù)制，從海口到三亞的東海岸云集了數(shù)十個巨大的旅游地產(chǎn)項目，每一個都能拉動GDP和地方財政明顯增長，其他縣市也希望復(fù)制“陵水經(jīng)驗(yàn)”迅速脫貧。

　　中國社科院旅游研究副主任李明德對記者表示，“賣地財政”的策略本身沒有問題，但在與地產(chǎn)商共同推動旅游的過程中，政府還應(yīng)扮演產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、重大項目推廣、建立制度、維持秩序等角色。

　　土地資源緊缺地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難持續(xù)

　　在剛剛崛起的陵水沿海，越來越多的農(nóng)民通過賣地致富。2011年，陵水縣新村港附近大墩村一帶的先行試驗(yàn)區(qū)征地面積11000多畝。類似這種“大躍進(jìn)”式的征地賣地后，陵水的土地資源變得十分緊缺。

　　海南省國土資源廳原副廳長楊冠雄告訴記者，以前陵水一畝地的價格在3萬~5萬元，而被征地的農(nóng)民一家就可以獲得幾萬到幾十萬元的征地補(bǔ)償，這對世代種田、捕魚的陵水本地人來說是一筆巨大的財富。與此同時，被征地的農(nóng)民往內(nèi)陸遷，導(dǎo)致陵水的土地資源已經(jīng)十分緊張。

　　根據(jù)2008年下發(fā)的《陵水黎族自治縣項目建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置施行細(xì)則》，被拆遷人選擇劃宅基地安置的，只給予劃撥一塊宅基安置地，被拆遷人住宅用地面積72平方米以下的，劃撥宅基安置地72平方米;被拆遷人住宅用地面積72平方米以上的，劃撥宅基安置地144平方米。被拆遷人的住宅用地和安置地相差面積，按拆遷評估土地價格計算實(shí)行差價互補(bǔ)。

　　陵水一位熟悉土地規(guī)劃的政府人士透露，受拆遷安置條款限制，陵水已經(jīng)沒有足夠的土地用來劃撥給被拆遷人作為安置用地了，政府征地的范圍已經(jīng)全面受限。

　　實(shí)際上，陵水縣的領(lǐng)導(dǎo)班子早就意識到這一點(diǎn)。陵水縣委書記王雄2010年接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時就指出，房地產(chǎn)類稅收是陵水財政一般預(yù)算收入的主要來源，占稅收總收入90%以上。陵水現(xiàn)在存在的主要問題包括經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、稅源單一。

　　然而，除了房地產(chǎn)，這片富饒的土地還沒有找到一個新的利潤增長點(diǎn)。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，陵水經(jīng)濟(jì)突圍的出路有兩條，一是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，二是振興旅游產(chǎn)業(yè)。不管是哪種，都必須“慢工磨細(xì)活”，需要幾十年、幾代人的共同努力。

　　清水灣人氣冷清七酒店推遲開業(yè)

　　在陵水57.5公里的海岸線上，清水灣知名度較高。雅居樂到來以后，這里成為陵水名氣較大的地方。

　　2006年，雅居樂以總價10億元競得清水灣項目296萬平方米地塊整體使用權(quán)。當(dāng)時，家底并不雄厚的雅居樂將130億元巨資投向清水灣，較終將其打造成累計銷售額超過300億元的全國榜首大盤。

　　陵水縣政府的期待是清水灣創(chuàng)建4A景區(qū)，打造國際 濱海度假區(qū)。但事與愿違，清水灣并未實(shí)質(zhì)帶動陵水濱海地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。

　　近日，記者在清水灣實(shí)地走訪感受到，這里仍是一如既往的寧靜。

　　雅居樂清水灣銷售一側(cè)，就是卓美亞 酒店集團(tuán)在清水灣的度假酒店項目。卓美亞在迪拜的帆船酒店聲名顯赫，然而記者在卓美亞清水灣酒店外看到，這座“七”酒店還沒褪去包裹在建筑主體上的綠色外衣，項目外圍圍墻上噴繪著白色格調(diào)的酒店效果圖和卓美亞的宣傳畫，現(xiàn)場機(jī)器聲隆隆作響。

　　實(shí)際上，這座雅居樂引以為豪的 酒店開門迎客時間已經(jīng)推遲到2018年，比原計劃晚了5年左右。2009年7月，雅居樂與卓美亞簽訂協(xié)議時，清水灣卓美亞酒店計劃在2013年下半年對外迎客。

　　11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以賣房者身份向雅居樂清水灣一位工作人員咨詢，其表示，卓美亞酒店已經(jīng)封頂，由于是七酒店，裝修進(jìn)度較慢，預(yù)計開業(yè)時間為2018年。記者隨后嘗試聯(lián)系雅居樂、卓美亞方面，但截至發(fā)稿，雙方均未答復(fù)。

　　旅游產(chǎn)業(yè)瓶頸

　　海灣全給了房地產(chǎn)陵水旅游產(chǎn)業(yè)落下“病根”

　　“陵水把海灣都給了房地產(chǎn)，這種開發(fā)思路很難帶動旅游。”陵水猴島旅業(yè)發(fā)展有限公司原董事長代國夫說。

　　國際旅游島政策落地五年，以陵水為代表的海濱城市確實(shí)嘗到了甜頭，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)翻番、海灣建設(shè)熱火朝天。但與此同時，外界對于陵水海岸線開發(fā)地產(chǎn)的模式爭論、質(zhì)疑不斷。

　　2009~2013年，陵水縣的地方財政一般預(yù)算收入從3.8億元增長到23.4億元，旅游產(chǎn)業(yè)卻離官方預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)。2013年陵水接待國內(nèi)外游客437萬人次，相比2009年僅增長51%;接待旅游過夜人數(shù)114萬人次，相比2009年增長39%。

　　而在全省數(shù)據(jù)面前，陵水的旅游產(chǎn)業(yè)增長并不突出。較新數(shù)據(jù)顯示，海南全省近5年接待過夜游客數(shù)增長超六成。

　　地產(chǎn)拉動模式遇挫

　　代國夫說，海南國際旅游島建設(shè)的一個很重要的內(nèi)容就是挖掘海南特有的原住民文化。南灣猴島在陵水黎族自治縣，具有獨(dú)特的文化優(yōu)勢，但當(dāng)?shù)貙@一獨(dú)特資源的開發(fā)有限。

　　其實(shí)，陵水較開始的預(yù)期不是走地產(chǎn)開發(fā)的路子。2011年底，時任陵水縣縣長楊文平接受媒體采訪時談到，陵水的發(fā)展道路有很強(qiáng)的可持續(xù)性。

　　但從目前的情況來看，清水灣乃至整個陵水的旅游都不容樂觀。在清水灣整齊排列的高端小區(qū)周圍，是一些等待出租的商鋪，開發(fā)商希望商業(yè)能帶動小區(qū)的人氣。但記者在現(xiàn)場看到，招商似乎并不順利，大部分處于閑置。

　　實(shí)際上，不少學(xué)者、專家對海南海灣的房地產(chǎn)開發(fā)早就提出質(zhì)疑。“我走訪了五十多個國家的沿海地區(qū)，濱海島嶼、沙灘都是作為公共區(qū)域，住宅在山腳，海南是個例外。”深圳市經(jīng)典陽光置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔡志喆表示，海南旅游淡旺季分明，一些旅游地產(chǎn)的住客往往冬季來、開春走，被稱作“候鳥”，而這些住宅平時鮮有本地人光顧，因此很難帶動商業(yè)發(fā)展，而商業(yè)不配套又反過來制約著旅游業(yè)發(fā)展。

　　海南省國土資源廳原副廳長楊冠雄表示，海南本地收入、生活水平偏低，當(dāng)?shù)厝瞬粫竭@

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