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46個(gè)限購(gòu)城37個(gè)倒戈 北京會(huì)不會(huì)優(yōu)化限購(gòu)?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 517 次
“2014年樓市較大的特點(diǎn)是什么?房?jī)r(jià)下挫,放松限購(gòu)。昨天,繼南方多地相繼取消或局部調(diào)整限購(gòu)政策,位于我國(guó)較北的省會(huì)城市哈爾濱也宣布全面取消限購(gòu),本市戶籍與非本市戶籍在哈爾濱購(gòu)房將不再有套數(shù)限制。至此,46個(gè)實(shí)施限購(gòu)政策的城市中,已經(jīng)有37個(gè)城市在各種層面放松限購(gòu)。面對(duì)全國(guó)樓市庫(kù)存不斷升溫,各地樓市飄搖,用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力,退出限購(gòu)似乎是大勢(shì)所趨。作為限購(gòu)執(zhí)行較為嚴(yán)格的城市之一,北京會(huì)不會(huì)放開限購(gòu)?”
住宅限購(gòu)?fù)顺龀背霈F(xiàn)
6月26日,內(nèi)蒙古呼和浩特宣布,調(diào)整限購(gòu)政策,這也是國(guó)內(nèi)自從執(zhí)行限購(gòu)政策以后榜地方政府明確表態(tài)取消限購(gòu)的城市。隨后,多個(gè)限購(gòu)城市的住建部門前往呼和浩特“取經(jīng)”。面對(duì)2014年風(fēng)雨飄搖的樓市,地方政府坐不住了。
此后的情景大家頗為熟悉,如同《冰河世紀(jì)》里面的經(jīng)典橋段,當(dāng)小松鼠費(fèi)盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出,巨大的裂痕迅速蔓延開來……不久,洪水從這里涌出——呼和浩特率先捅破了這層窗戶紙,其他城市蜂擁而上。
昨天,位于我國(guó)較北的省會(huì)城市哈爾濱宣布執(zhí)行了三年零五個(gè)多月的限購(gòu)政策就此“壽終正寢”——自16日起全面取消限購(gòu),在哈爾濱購(gòu)購(gòu)商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時(shí),無須提供住房情況證明。
截至昨天,已經(jīng)有37個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)。而在這一輪行政限購(gòu)中,全國(guó)總共也只有46個(gè)城市明確宣布了限購(gòu)。不僅如此,為了給樓市打氣,一些地方甚至出臺(tái)刺激政策,鼓勵(lì)購(gòu)房。以四川為例,當(dāng)?shù)厥∝?cái)政廳決定,從2014年7月1日至2014年12月31日期間,對(duì)金融機(jī)構(gòu)支持頭次購(gòu)房貸款,且貸款利率不超過基準(zhǔn)利率的,給予貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。這種補(bǔ)貼尺度之大極為罕見,此后武漢、紹興、包頭等相繼跟進(jìn)。
多位業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)計(jì),今年42個(gè)城市將全部調(diào)整限購(gòu)政策,言下之意,只有北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)城市可能會(huì)繼續(xù)堅(jiān)守。
樓市到底有多危急?
習(xí)慣了北京、上海樓市“長(zhǎng)紅”的人們可能無法想象,三四線城市樓市的艱難。當(dāng)然,對(duì)此,目前并無一份官方的樓市評(píng)估報(bào)告,但一些細(xì)節(jié)能夠透視全國(guó)樓市冷暖。
原本為各地開發(fā)商輸血的信托項(xiàng)目目前正在全線排查,基金公司子公司大多嚴(yán)禁接收三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目。呼和浩特、鄂爾多斯等地出現(xiàn)批量無人亮燈的小區(qū)。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪,突然就在拐彎處消失得無影無蹤。
社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究日前在京發(fā)布2014年《中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》稱,現(xiàn)在房?jī)r(jià)較高、前期開發(fā)量過大,但整體樓市不會(huì)崩盤。這可能是較為中立的判斷。
今年5月,有輿論透露,住建部相關(guān)人士表態(tài),除北上廣深之外,其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫(kù)存過大的地方。但不會(huì)明確發(fā)文。近期北上廣深也有市場(chǎng)劇烈調(diào)整,部里正在觀察研究,但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺?。?dāng)時(shí)還有輿論批評(píng)這一信息是混淆調(diào)控成果,現(xiàn)在結(jié)果證明,樓市放松限購(gòu)幾乎完全參照了以上幾句話來進(jìn)行——從6月26日榜城市表態(tài)放松限購(gòu),只用了不到一個(gè)半月,37個(gè)城市全線倒戈。
后限購(gòu)時(shí)代樓市大漲?
在取消限購(gòu)較頻繁的7月,研究機(jī)構(gòu)跟蹤了天津、成都、杭州、長(zhǎng)春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟(jì)南、福州、無錫、寧波及南寧的樓市,希望了解放松限購(gòu)是否能夠挽救樓市頹勢(shì)。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn),只有極個(gè)別城市成交量出現(xiàn)了明顯反彈。
調(diào)研城市中,僅杭州蕭山、濟(jì)南及成都,表現(xiàn)為取消限購(gòu)后日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽了合同,但因?yàn)橄拶?gòu)一直沒有網(wǎng)簽的,屬于積壓交易造成。更多取消選購(gòu)的城市,放松限購(gòu)效果甚微——包括長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等4城市,特征為取消限購(gòu)后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購(gòu)取消后甚至基本沒影響——有6個(gè)城市取消限購(gòu)后成交量毫無上漲動(dòng)力,仍每況愈下。
蘇州一個(gè)開發(fā)商老板向北青報(bào)記者表示,大多數(shù)人都是購(gòu)漲不購(gòu)跌,而且現(xiàn)在樓市和幾年前面臨的環(huán)境已經(jīng)完全不一樣了,屬于明顯的供過于求。“大部分松綁限購(gòu)城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩,庫(kù)存壓力山大,這種情況下,對(duì)于購(gòu)房者來說,越是限購(gòu)的城市,反而越是值得購(gòu)的城市,越是松綁限購(gòu)的城市越要謹(jǐn)慎購(gòu)房。”一位在沈陽(yáng)經(jīng)營(yíng)多年的房地產(chǎn)中介張怡透露,像沈陽(yáng)這類城市,目前的庫(kù)存量去化速度超過20個(gè)月,而且沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩,人口的流入增量放緩,都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲——通俗而言,就是購(gòu)房人需求在減少。
北京樓市觀望氣息濃
再把目光調(diào)回北京樓市。亞豪機(jī)構(gòu)較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月北京樓市成交商品房6200套,創(chuàng)下2011年以來的同期新低。如果扣除兩個(gè)自住房項(xiàng)目金隅匯星苑、頭創(chuàng)悅都匯分別簽約的1520套和166套,7月北京商品房住宅僅成交4514套,環(huán)比6月下降了15.5%,創(chuàng)下2007年有網(wǎng)簽記錄以來的較低值。
樓市的觀望情緒并非只體現(xiàn)在商品房上。在政府支持的自住型商品房上,原本擠破腦袋參加搖號(hào)的人也出現(xiàn)了動(dòng)搖。北京較便宜的自住型商品房當(dāng)代采育滿庭春MOMA,可以提供自住房1482套。榜搖號(hào)按照房源數(shù)6倍數(shù)量搖出了選房人群,結(jié)果榜首輪選房之后還剩下700余套房子。開發(fā)商只能再次組織搖號(hào)。這從側(cè)面反映了北京樓市的溫度,面對(duì)售價(jià)比商品房便宜30%的自住房,依然有大量人群選擇觀望。
而在土地市場(chǎng),較近也罕見地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。7月29日,此前幾年備受市場(chǎng)追捧的朝陽(yáng)孫河組團(tuán),其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍,這也是繼2011年4月順義仁和鎮(zhèn)梅溝營(yíng)村兩宅地流標(biāo)后,三年來北京頭次出現(xiàn)土地流拍。僅過了兩個(gè)星期,8月14日,房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)FS12-0001-0026等地塊由于現(xiàn)場(chǎng)無房企報(bào)價(jià),較終難逃流拍命運(yùn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,從較近公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)看,多項(xiàng)指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行趨勢(shì),房企投資熱情不高,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房企將更趨于謹(jǐn)慎。
北京該不該放開限購(gòu)?
如此背景下,北京的限購(gòu)政策該不該放松?
先來看看購(gòu)房人群的想法。姜女士2008年畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué),之后在新浪上班,所有的社保和所得稅都很完備。2010年,她因?yàn)閾Q工作,中間社保中斷兩個(gè)月,但當(dāng)時(shí)并無限購(gòu)一說。在此后北京實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)后,像姜女士這樣的人被擋在了購(gòu)房資格之外。“如果5年是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),那連續(xù)這一限定并不合理。工作變動(dòng),社保中斷,這些并非都是個(gè)人能夠控制的。這種要求,顯然缺乏人情味!”在姜女士看來,這一限購(gòu)明顯可以優(yōu)化,“比如說調(diào)整為累計(jì)5年或者6年,這樣既符合限購(gòu)精神,又有實(shí)操價(jià)值。”
那么開發(fā)商是如何想的?不妨再回頭看:一年之前,全國(guó)各類型開發(fā)商都擠到北京拿地,地價(jià)越舉越高,讓任志強(qiáng)這類立足北京的開發(fā)商因?yàn)槟貌坏降仡l頻罵街。這種日子還沒過多久,北京的土地市場(chǎng)也開始降溫了。“有些地塊地理位置遠(yuǎn),價(jià)格又漲得太多,實(shí)在擔(dān)心拿地之后被套住。”一位參加拍地的開發(fā)商代表告訴北青報(bào)記者,開發(fā)商群體肯定希望北京調(diào)整限購(gòu)政策。
再看業(yè)內(nèi)人士。對(duì)于現(xiàn)行的一些限購(gòu)政策,在調(diào)查中,包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人等在內(nèi)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為存在優(yōu)化的空間,其中一條就是連續(xù)的社保證明。按照北京的限購(gòu)規(guī)定,非京籍人士需要有連續(xù)的5年社保證明或者納稅證明才能有購(gòu)房資格。如果說5年是經(jīng)過測(cè)算得出的結(jié)論,那所謂連續(xù)這一概念就有“懶政”的嫌疑。
北京會(huì)不會(huì)優(yōu)化限購(gòu)?
目前來看,正如多位業(yè)內(nèi)人士分析的那樣,在所有46個(gè)限購(gòu)城市中,繼續(xù)選擇堅(jiān)守限購(gòu)的城市可能只會(huì)剩下北京、上海、廣州、深圳。
深圳幾天之前曾明確表態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)。但不少了解其中緣由的調(diào)侃深圳限購(gòu)政策,“窗戶開得和門一樣大的時(shí)候,門開不開就不重要了。”言外之意,就是深圳在執(zhí)行限購(gòu)政策的時(shí)候?qū)嶋H上“窗戶”越來越大——實(shí)際上,深圳是北上廣深4個(gè)城市中,落戶難度較小的一個(gè)城市,基本只要本科畢業(yè)就可以正常落戶,與北京、上海相比非常寬松。而且根據(jù)深圳的人口擴(kuò)展計(jì)劃,深圳要大力增加戶籍人口,從2011年年底到2015年,深圳的戶籍人口要259萬增加至400萬人,增幅超過五成。深圳的限購(gòu)政策在松綁的戶籍政策下,可以說影響非常小,深圳有大量的新增戶籍人口可以購(gòu)購(gòu)2套房。
“不過北京的限購(gòu)并不是完全針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),考慮到北京城市的承受能力,目前北京也不具備完全放松限購(gòu)的條件。”中原集團(tuán)頭席營(yíng)運(yùn)官李文杰告訴北青報(bào)記者。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào),北京具備優(yōu)化、調(diào)整限購(gòu)的條件。
“一個(gè)城市的住房需求本來就是立體的、多層次的,應(yīng)該對(duì)不同層次的住房需求進(jìn)行引導(dǎo)。”李文杰介紹,北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房政策目標(biāo),在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求,中端支撐則引入了自住型商品房,而高端需求則主要由市場(chǎng)來調(diào)控,李文杰也認(rèn)為在高端市場(chǎng)有存在限購(gòu)優(yōu)化的空間。
“一方面,高端住房需求本身體量不大,對(duì)這一層次進(jìn)行一些放松不會(huì)影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購(gòu),我認(rèn)為暫時(shí)還不具備條件,因?yàn)閮r(jià)格會(huì)進(jìn)行傳導(dǎo),放開后價(jià)格上漲,自然會(huì)傳遞至90平方米以下的房子。”在李文杰看來,比較好的方式是通過調(diào)動(dòng)存量,增加供應(yīng)。
“在限購(gòu)之前,全國(guó)各地的人購(gòu)購(gòu)北京的房子,他們中不少在北京有三四套。如果長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu),既不能購(gòu),又不舍得賣,這就會(huì)造成空置現(xiàn)象。能否對(duì)這些有多套房的人,實(shí)施在一定
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