2014年7月14-17日，博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第14屆年會在海南隆重舉行。年會以“回歸‘新常態(tài)’：結(jié)構(gòu)化調(diào)整與經(jīng)濟(jì)再平衡”為主題，政界、地產(chǎn)界、金融界及學(xué)術(shù)界權(quán)威人士出席會議，搜房網(wǎng)現(xiàn)場進(jìn)行全程圖文直播報道。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為中國房地產(chǎn)沒有泡沫。城鎮(zhèn)化、人口增加等因素促使住房需求潛力巨大，而房地產(chǎn)市場較大的問題是政策不透明，必須要用市場化的方法解決市場的問題。

　　中國城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展 2025年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%

　　中國1978年到現(xiàn)在，從20%的比例提升到30%，大概是15年的時間，這是非常緩慢的過程。1995年的時候是20%左右，中國在此之前改革的速度比較慢，因此十一屆三中全會讓農(nóng)民工解放出來，讓人們開始進(jìn)城，或者是以農(nóng)業(yè)為主的行業(yè)。40%的城鎮(zhèn)化我們用了六、七年，45%到50%用了二、三年，超過50%到60%用了9年的時間，每年增加3%的城鎮(zhèn)化。要求2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，任志強(qiáng)估計2025年就會實現(xiàn)，會提前5年。

　　未來人口增加家庭加速分裂 住房需求巨大

　　到2025年的時候，中國的城市化率超過70%的時候，世界的大城市也會增加很多個，中國千萬人口城市也會不斷的增加。人口增加的過程中，房屋蓋得更加的多，人口不變的情況下，家庭小齡化，三口以上的人口占到了70%，過去只有40%，在五口到六口之前，十年間增加了很多，三口以上的家庭數(shù)量增加很多，家庭的總數(shù)量迅速的增加，不是人口數(shù)量，而是家庭數(shù)量，例如二個人的家庭，離婚后就變成了兩家，基數(shù)增加了一倍，這個因素是未來房地產(chǎn)發(fā)展過程中導(dǎo)致住房增加和存量關(guān)系的條件。

　　房地產(chǎn)銷售額下降 銀行利率是主因

　　今年的銷售額大概減少了8.5%，相當(dāng)于2000億，貸款增加了16.5%，也是2000多億，銷售面積下降了7.8%。銀行利率高是主要原因。如果按照0.7%或者是0.8的優(yōu)惠利率，現(xiàn)在執(zhí)行的利率要增長20%，如果開發(fā)商將100萬的房屋賣到90萬，購房的人要支付110萬，所有開發(fā)商的降價都變成了銀行的利潤。

　　十八大后房地產(chǎn)市場化走回頭路

　　大量保障性住房由開發(fā)商建設(shè)，但是我們無法從統(tǒng)計局的報表中將保障和非保障分開，去年的20多億有10多億是保障性住房，按照40%計算，也有8億多平方米是保障性住房。這樣將一部分的剛需擠出去了，一部分的剛需變成了觀望。從中看得到，擠出效應(yīng)非常大，在五年之內(nèi)，一年有1000萬套保障性住房，一定會對市場產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為十八屆三中全會之后，沒有向前走，而是向回走。中國政府將市場的房屋變成了福利房，應(yīng)該福利化變成了市場化，這就是住房。1998年住房市場化，應(yīng)該由市場來解決住房。是否沒有保障，應(yīng)該是居住權(quán)力的保障，如果居住權(quán)力變成了福利化和財產(chǎn)化，這就是混合制度，這就是倒退。

　　政府開始重新進(jìn)入市場 要小心

　　任志強(qiáng)說：“政府開始重新進(jìn)入市場了，你們小心點。”北京既獲得土地的競價，又要進(jìn)入保障住房，然后再控制地價。有自住型商品房的價格予以限制，賣房的時候再收30%，憑什么。我們搖號的時候，政府又將交易成本給了開發(fā)商，政府對市場的干預(yù)不是減少，而是不斷的加強(qiáng)市場的干預(yù)和掠奪，讓我們的政策看不到任何改革的前景，反而是一種倒退，至少所有房地產(chǎn)市場看到的都是政府行政命令的干預(yù)，而不是救市。

　　貨幣貶值 房價將持續(xù)上升

　　討論房價的時候，認(rèn)為只有住宅的房價才是房價，這一輪的房價還是繼續(xù)上升的，而且是持續(xù)上升的。較簡單的道理，經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該懂的道理，貨幣是持續(xù)的貶值。

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