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北京樓市3月份迎來回暖 入市23個(gè)新盤項(xiàng)目
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:海口房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 574 次
商辦樓盤平價(jià)搶跑 房山出現(xiàn)單價(jià)5萬元項(xiàng)目 正被填平
經(jīng)過了1月、2月的冷清,北京(樓盤)樓市終于有望在3月份迎來回暖。研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月份預(yù)計(jì)將有23個(gè)新老項(xiàng)目入市,既有小戶型的商辦產(chǎn)品,也有中大戶型的普通住宅,售價(jià)也從*低的25000元/平方米到15萬元/平方米不等。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),3月份歷來都是樓市成交的熱點(diǎn)月份,購(gòu)房人往往也能在3月份擁有更多的選擇,而開發(fā)商也會(huì)根據(jù)3月份的市場(chǎng)冷暖為整個(gè)一年定調(diào)。那么,接下來的一個(gè)月有哪些可售的樓盤呢?《廣廈時(shí)代》為您詳解陽(yáng)春三月北京新盤動(dòng)向。
3月供應(yīng)開閘 23個(gè)新盤項(xiàng)目入市
樓市在3月歷來都有小陽(yáng)春的傳統(tǒng),今年至少在供應(yīng)新盤的數(shù)量上,一掃頭兩個(gè)月的陰霾。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年3月,北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有23個(gè)項(xiàng)目入市,其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個(gè)純新盤,以及包括西宸原著、中糧·京西祥云等在內(nèi)的19個(gè)老項(xiàng)目后期。在23個(gè)項(xiàng)目里,除了10個(gè)商住盤、一個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目以外,其他12個(gè)項(xiàng)目為普通住宅或別墅產(chǎn)品。
值得注意的是,除了房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)光和作用主打89-96平方米的兩至三居以外,其余的住宅項(xiàng)目均主打100平方米以上的大戶型。傾向小戶型置業(yè)的購(gòu)房人選擇空間大幅減少,甚至只能在商住樓里尋找機(jī)會(huì)。
對(duì)于3月份新盤的開閘供應(yīng),亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,在經(jīng)歷了1月、2月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后,自3月開始項(xiàng)目入市積極性明顯提升。不過,受到去年土地供應(yīng)不足的影響,未來北京住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)難以再現(xiàn)往年單月三四十個(gè)新盤的供應(yīng)量,月均20個(gè)左右的項(xiàng)目也將成為極限。
尤其是從近期發(fā)布的2017北京供地計(jì)劃來看,住宅用地在2017年的計(jì)劃供應(yīng)僅610公頃,同比減少近五成,其中商品住宅用地計(jì)劃更是僅260公頃,同比減少七成,并且其中還單列自住型商品房用地83公頃,純商品住宅用地面積僅177公頃,還面臨“競(jìng)自持”的風(fēng)險(xiǎn)。由此也可以判斷2017年土地供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破,而純商品住宅潛在供應(yīng)更是將維持低迷。這一趨勢(shì)也將促使住宅市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)收縮,而高端化的趨勢(shì)也將進(jìn)一步加深。
商辦樓盤開年率先搶跑
在3月份入市的項(xiàng)目中,表現(xiàn)*為搶眼的無疑是商辦樓項(xiàng)目。預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目表格顯示,23個(gè)將在3月入市的項(xiàng)目中,商辦類多達(dá)10個(gè),包括中國(guó)鐵建(601186,股吧)·原香匯、天健廣場(chǎng)、首創(chuàng)·天閱公館等,售價(jià)也從20000元-80000元/平方米不等。
以往只是小眾的商辦產(chǎn)品為何集中入市?郭毅分析:“自去年通州雙限之后,北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷,而今年1月上海(樓盤)暫停商辦項(xiàng)目銷售,更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖,將收緊調(diào)控已是箭在弦上,因此這類產(chǎn)品紛紛搶著入市?!睌?shù)據(jù)顯示,2016年北京房企商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元,占商品住宅銷售額超過三成的比重。而一旦調(diào)控祭出對(duì)于房企來說將是巨大打擊,因此自2月中旬開始,商辦集中入市的趨勢(shì)即開始顯現(xiàn),這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“*后的盛宴”。
目前對(duì)商辦產(chǎn)品實(shí)施限購(gòu)的只有通州區(qū),從調(diào)控的影響來看,通州在2016年的前4個(gè)月并未對(duì)商辦進(jìn)行限購(gòu),通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套,而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對(duì)此,郭毅分析,由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲,對(duì)于開發(fā)商而言,住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄,且去化周期不斷拖長(zhǎng),在此基礎(chǔ)上,商辦產(chǎn)品成為彌補(bǔ)業(yè)績(jī)?nèi)笨凇⑻嵘麧?rùn)的重要途徑。而一旦商辦項(xiàng)目調(diào)控深化,銷量受阻,勢(shì)必會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生重大影響。
也正因?yàn)槿绱耍鄶?shù)商辦項(xiàng)目采用了平價(jià)跑量的策略。2月下旬已經(jīng)開盤的多個(gè)商辦項(xiàng)目中,報(bào)價(jià)*高漲幅僅為7%,再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以內(nèi),*低僅為35平方米,小戶型、低總價(jià)且 的優(yōu)勢(shì)使得這些項(xiàng)目成為樓市去化的主力。
房山**沿線洼地全面補(bǔ)漲
除了商辦項(xiàng)目以外,房山的新盤在3月的表現(xiàn)同樣搶眼。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月新盤中,來自房山的項(xiàng)目有8個(gè),再加上2月份已經(jīng)入市的遠(yuǎn)洋新仕界、天資華府等,房山近期新盤供應(yīng)量超過10個(gè),成為主力。量漲的同時(shí),房山各類項(xiàng)目的售價(jià)也是明顯上漲,根據(jù)北京青年報(bào)記者的實(shí)地觀察,包括天資華府、遠(yuǎn)洋新仕界、藍(lán)光星華·海悅城在內(nèi)的房山項(xiàng)目新開盤價(jià)格較高,有可能打破新年首月市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況。
上周,遠(yuǎn)洋新仕界的售樓處除零星分布著幾家來簽約的準(zhǔn)業(yè)主,前來咨詢項(xiàng)目情況的購(gòu)房者也不在少數(shù)。由于該項(xiàng)目開盤當(dāng)天就銷售了九成以上,因此售樓員們基本處于閑散聊天狀態(tài),對(duì)于有意購(gòu)房客戶,工作人員直接冰冷地甩出“沒房”。
而當(dāng)購(gòu)房者咨詢房山區(qū)域還有哪些項(xiàng)目有純住宅時(shí),銷售人員干脆以“整個(gè)房山現(xiàn)在都沒房”來回應(yīng)。
北青報(bào)記者實(shí)地走訪中了解到,曾經(jīng)被戲謔為“房山”的房山區(qū),如今可售普通商品住宅也變得稀缺了,尤其是100平方米以下兩居已難尋蹤跡,100-140平方米的三至四居成為主力戶型。
不僅如此,價(jià)格也是大幅飆升。遠(yuǎn)洋新仕界的置業(yè)顧問告訴北青報(bào)記者,該項(xiàng)目分為住宅和商辦兩種,其中住宅主打90平方米左右的戶型,目前已經(jīng)沒房了,售均約為49000元/平方米。
而在3月份預(yù)計(jì)入市的長(zhǎng)陽(yáng)光和作用,作為老項(xiàng)目后期,漲價(jià)趨勢(shì)更加明顯。統(tǒng)計(jì)顯示,去年930新政之后,該項(xiàng)目開盤售價(jià)僅為36000元/平方米,隨著今年初房山區(qū)整體價(jià)格的補(bǔ)漲,新開盤部分的預(yù)計(jì)售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了48000元/平方米。
此外,1月5日北京市住建委發(fā)布今年張預(yù)售許可證發(fā)給了位于房山區(qū)稻田**站的稻香悅家園項(xiàng)目,該項(xiàng)目*終定名為中糧·京西祥云,實(shí)際上就是去年天恒中糧聯(lián)合體以42億購(gòu)得的地王項(xiàng)目。獲批的預(yù)售均價(jià)超過55000萬元/平方米,*高預(yù)售價(jià)格為60160.32萬元/平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目均價(jià)將為51000元/平方米,也將房山區(qū)域的房?jī)r(jià)天花板拉上50000元大關(guān)。
不難看出,去年房山區(qū)**沿線還是3萬元左右的價(jià)位,今年初已經(jīng)紛紛向5萬元靠攏,洼地已被填平。業(yè)內(nèi)人士表示,房山樓盤價(jià)格的上調(diào)存在一定補(bǔ)漲因素。以商住項(xiàng)目為例,去年房山項(xiàng)目的漲幅遠(yuǎn)落后于其他地區(qū),直到去年11月28日龍湖首開聯(lián)合體競(jìng)得的長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)商業(yè)用地地塊,溢價(jià)率高達(dá)200%之后,房山價(jià)格引來了一波暴漲。另外,今年年底房山區(qū)將開通首條全自動(dòng)駕駛線路燕房線,交通情況的改善也成為區(qū)域的利好因素。 本版文/本報(bào)記者 李桁
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3月份入市項(xiàng)目的增多,將直接帶來成交的回升。這一趨勢(shì)已經(jīng)在2月底有所顯現(xiàn)。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2月第三周(2月13日-2月19日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交1261套,成交面積11.91萬平方米,環(huán)比分別增加66%、48%。
郭毅認(rèn)為,春節(jié)假期對(duì)市場(chǎng)的影響逐漸淡去,北京住宅市場(chǎng)的銷量也開始復(fù)蘇回升。從貨幣信貸政策來看,盡管央行強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”,但從1月信貸投放來看,以住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款達(dá)到6293億元,比上月增加2076億元,比去年同期增加1510億元,刷新歷史紀(jì)錄。以貨幣信貸為助力,加之北京住宅新增供給的嚴(yán)重不足背景下,低總價(jià)商辦項(xiàng)目集中入市的影響,預(yù)計(jì)近期北京樓市成交量的回升速度將明顯加快。
另外,在3月份的新盤中,我們還能看到一個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目恭和家園,這也是“北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)”,也是此前從未有過的類型。據(jù)了解,這一項(xiàng)目的共有產(chǎn)權(quán)具體模式為:住宅部分產(chǎn)權(quán)將按照企業(yè)持有5%、購(gòu)房人持有95%的形式分配,購(gòu)房人可以獲得具有50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證,可以正常出租、轉(zhuǎn)讓。而在獲取產(chǎn)權(quán)之后購(gòu)買者還需按月支付一定數(shù)額費(fèi)用來獲取適老服務(wù),據(jù)悉為3000元/月/套。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,作為北京新型養(yǎng)老項(xiàng)目的嘗試,這一項(xiàng)目的模式在是否合法合規(guī)的層面仍有存疑,而其共有產(chǎn)權(quán)的模式對(duì)于購(gòu)買者來說風(fēng)險(xiǎn)未知。但是中國(guó)老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)峻的背景之下,城市養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化已成為趨勢(shì)所向,未來預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多類似的養(yǎng)老項(xiàng)目。
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