與近期媒體報道的樓市瘋狂相比，現(xiàn)實數(shù)據(jù)并不那么“宜人”。

　　一季度，在PPI連續(xù)37個月負(fù)增長，進(jìn)出口額同比下降6%，CPI漲幅連續(xù)兩月處1時代的形勢下，GDP增長率站在了7%這個臨界點上，創(chuàng)下6年來的較低點。而這個數(shù)值，在業(yè)內(nèi)不少人士看來，竟還超過了預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)迅速下滑，與房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)回落脫不了關(guān)系。

　　一季度，開發(fā)商新開工量繼續(xù)下探，商品房成交量也持續(xù)疲弱。同時銀行對開發(fā)貸的放貸意愿降到歷史低點，前3月，開發(fā)貸出現(xiàn)了5年來的頭度同比下滑。

　　從前3月數(shù)據(jù)看，銀行對開發(fā)貸愈發(fā)謹(jǐn)慎，開發(fā)商新增開發(fā)投資也在收縮，這似乎說明，房地產(chǎn)瀕臨危機(jī)的局勢并未緩解。單靠刺激改善型需求的貨幣政策推動住房消費，似乎單薄而難以奏效。

　　GDP創(chuàng)六年新低

　　房地產(chǎn)引擎熄火

　　至少從國家統(tǒng)計局發(fā)布的一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍有待時日。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)字，3月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)普遍出現(xiàn)超預(yù)期下滑，工業(yè)增加值同比增速從1~2月的6.8%下降至3月的5.6%，增速甚至低于2009年一季度水平。而投資增速繼續(xù)下滑0.8個百分點，社會零售總額放緩0.5個百分點，結(jié)合不景氣的出口數(shù)據(jù)，需求出現(xiàn)全方位下行。

　　4月14日召開的國務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢座談會上， 總理明確指出，中國經(jīng)濟(jì)正處在“銜接期”，一些傳統(tǒng)的支撐力量正在消退，與此同時，一些新的力量則在成長。但目前新舊產(chǎn)業(yè)與動力轉(zhuǎn)換還沒有銜接到位。

　　盡管不愿意承認(rèn)，但房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱的地位仍沒有其他產(chǎn)業(yè)可以替代。

　　不過，這一支柱產(chǎn)業(yè)一季度成交量價齊跌，開發(fā)商到位資金出現(xiàn)10年來的頭次負(fù)增長，開發(fā)投資增速也跌破10%。

　　數(shù)據(jù)顯示，前3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.7892萬億元，同比下降2.9%，其中，國內(nèi)貸款5845億元，下降6.1%。

　　開發(fā)商在資金方面的捉襟見肘直接導(dǎo)致全國土地市場交易的慘淡。前3月，全國土地成交面積和金額雙雙出現(xiàn)30%左右的驟降，而去年全年這兩個數(shù)據(jù)分別是-14%和1%。

　　有開發(fā)商人士坦言，現(xiàn)在公司的策略是不購地、不開發(fā)，或者少拿地、慢開發(fā)。

　　即便這樣，庫存仍居高不下。3月末，商品房待售面積6.4998億平方米，比2月末增加1076萬平方米。

　　“經(jīng)濟(jì)下滑很嚴(yán)重，進(jìn)一步寬松貨幣政策是必然的，且必須要加快推出節(jié)奏才行，否則二季度可能破7。”招商銀行總行金融市場分析師劉東亮在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　“房地產(chǎn)下行，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拖累都很嚴(yán)重，進(jìn)而拖累整個實體經(jīng)濟(jì)。政府較擔(dān)心的就是房地產(chǎn)開工量什么時候能上來，這種情況下，想要讓房地產(chǎn)走向常態(tài)化，恐怕又要往后推了。”中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛對中國房地產(chǎn)報記者分析表示。

　　新政效果未達(dá)預(yù)期

　　更多樓市刺激將出

　　政府已看到了經(jīng)濟(jì)形勢的嚴(yán)重性，并采取了力挽狂瀾的房地產(chǎn)刺激政策。

　　3月30日，樓市新政出臺，二套房頭付降至四成，營業(yè)稅期限也“五改二”。樓市“組合拳”祭出當(dāng)天，即刺激了樓市的整體環(huán)境和需求潛力，房企連夜開會，中介加班催促成交，更有業(yè)主連夜簽約，樓市從此前沉寂的氛圍一下變得熱鬧起來。

　　然而，靴子還沒有完全落地。

　　至今，北京地區(qū)多數(shù)商業(yè)銀行的二套房頭付僅降至5成，而且利率仍處于上浮10%的高位。廣州和深圳的二套房頭付4成政策都未實施，頭付仍是7成。上海二套房貸款利率仍保持原來水平。

　　盡管一線城市市場出現(xiàn)了難得的熱鬧場景，據(jù)多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，4月份上半月北京二手房成交量超過了1萬套，深圳、廣州、上海的成交也迅速上升。但更多的二三線城市樓市成交依然平淡，短暫的熱鬧看房場景也漸漸平息了下來。

　　為什么新政效用不大？胡志剛分析道，一方面是庫存太大。“3·30”新政對于一線城市可能有一定刺激作用，但是對于庫存量過大的二三線城市，基本沒效果，靠貨幣政策很難消化如此大的庫存積壓。另一方面，則是商業(yè)銀行的不配合，政府還需要下一些指令來敦促執(zhí)行。

　　農(nóng)業(yè)銀行原分析師何志成則對中國房地產(chǎn)報記者分析指出，現(xiàn)在股市上漲，銀行存款下降嚴(yán)重，存款準(zhǔn)備金率仍然高企，銀行沒有多余流動性去執(zhí)行這個新政。下一步央行還會出政策，以進(jìn)一步放松銀根。

　　“央行肯定會進(jìn)一步降息降準(zhǔn)，并繼續(xù)推進(jìn)新型貨幣工具如MLF、PSL等的運用。但是，如果二三線城市的房地產(chǎn)市場不景氣是因為供大于求，僅靠貨幣政策夠嗎？經(jīng)濟(jì)下滑的關(guān)鍵是地方投資下滑太嚴(yán)重，而地方投資在總體投資中占比恰恰較大，如果不能把地產(chǎn)投資積極性調(diào)動起來，即使放松貨幣政策，對拉動經(jīng)濟(jì)起到的作用也很有限。”劉東亮分析道，土地財政收入下降，銀行沒有動力投資地方債，地方融資會越來越難，須盡快推進(jìn)萬億地方債置換和地方政府PPP模式運作，否則接下來經(jīng)濟(jì)會更不好走。

　　“還可以考慮推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，稅費調(diào)整，將市場過多的二手房回購用作保障房，一線城市有條件退出限購，降低外地人購房門檻。”胡志剛建議道。

　　“這只是榜首波，后面還會有波、第三波樓市刺激政策出臺。”胡志剛預(yù)計。

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