2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，告別過去高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”。面對(duì)房市下行壓力，47個(gè)限購(gòu)城市中已有42個(gè)陸續(xù)取消限購(gòu)（北京、上海、廣州、深圳和三亞除外—編者注）。加上央行降息以及各大商業(yè)銀行逐漸放開限貸，這一套“組合拳”給房市帶來什么變化？記者近日采訪一二線城市房產(chǎn)中介及相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，10月份之后各地房市小幅回升，回暖勢(shì)頭有望持續(xù)到2015年。

　　北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司朝陽(yáng)某店負(fù)責(zé)人王先生表示，今年北京房產(chǎn)成交情況不及往年，但總體還過得去。王先生向記者證實(shí)“較近三個(gè)月，鏈家地產(chǎn)成交量過萬套”。今年北京房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，平均每平方米降價(jià)3000至4000元。“預(yù)計(jì)明年北京房?jī)r(jià)會(huì)漲。”房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院稱，剛需，特別是低價(jià)、中低價(jià)房屋銷售是北京市場(chǎng)主流。今年1-11月，北京自住型商品房共成交1.2萬套，占全市總銷售額的12%，平均每套總價(jià)在100萬-200萬元之間。相比之下，8000萬以上的房子成交14套，總額約14億，1000萬-1500萬的成交量1215套。

　　上海我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司浦東某店負(fù)責(zé)人劉小姐表示，上海前三季度成交量較低，年底出現(xiàn)反彈，整體成交情況稍遜往年，但差距不大。2014年上海市政府上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)銀行貸款利率，加上銀行降息，這一系列“組合拳”為房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心針，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。劉女士介紹稱，今年上海房?jī)r(jià)不但沒有下跌，市地段每平方米反而上漲15%至25%。“上海便宜的房子差不多賣完了，”劉女士稱，“1996年以前的老房子較便宜，平均售價(jià)為每平方米2.9萬元。2000年以后新建的住宅平均每平方米售價(jià)則為4萬至5萬?？茨甑宗厔?shì)預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)有可能略漲5%”。

　　天津一名從事房產(chǎn)中介工作多年的工作人員告訴記者，2014年天津整體房產(chǎn)交易環(huán)境很不好，是自2009年以來交易量較少的一年。主要原因一是限購(gòu)政策的出臺(tái)，二是外地取消，這限制了很多有剛性需求的外地購(gòu)房客戶，再加上整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，導(dǎo)致房市不被看好。11月，限購(gòu)令取消，央行降息，一系列利好因素開始刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市出現(xiàn)明顯回暖跡象，成交量升幅達(dá)到60%-70%。業(yè)內(nèi)人士均預(yù)估明年成交量有可能是今年的2-3倍。此外，新一波90后購(gòu)房大軍正在興起，一般會(huì)在春節(jié)過后的3、4月出現(xiàn)房市“小陽(yáng)春”。

　　廣州中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜形容這一年是“死里逃生”，房?jī)r(jià)從年初跌到年尾，第四季度房?jī)r(jià)才出現(xiàn)小幅回升?？傮w而言，廣州房?jī)r(jià)比去年同期下跌10%左右。市房?jī)r(jià)沒有跌太多，郊區(qū)房?jī)r(jià)跌幅則在15%—35%之間。2014年廣州房屋成交量預(yù)計(jì)將達(dá)700萬套，同比下跌15%左右。房?jī)r(jià)下跌的原因頭先是房產(chǎn)信貸仍然處于收緊狀態(tài)，其次去年房?jī)r(jià)到今年也出現(xiàn)一定的沖高回落，較后市場(chǎng)上房屋供應(yīng)量的加大，也影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。目前廣州房?jī)r(jià)均價(jià)在3萬左右，黃韜預(yù)計(jì)春節(jié)后，廣州房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)微漲，幅度在5%，全年房?jī)r(jià)將比較平穩(wěn)。經(jīng)過一年多調(diào)整，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)及信貸收緊，還將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定壓力。

　　杭州裕軒房產(chǎn)總負(fù)責(zé)人武蘇珍稱，過去一年杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)比較平穩(wěn)，預(yù)計(jì)成交量和去年相比沒有特別大的變化。以杭州市區(qū)房?jī)r(jià)為例，今年3月—6月房?jī)r(jià)在2.1—2.2萬左右，7、8月在1.8—1.9萬左右。9月29日杭州取消限購(gòu)政策后，由于市場(chǎng)上釋放一定需求，成交量迎來小幅回升，9、10月份均價(jià)在2.1萬左右。但是進(jìn)入11月下旬，成交量以及房?jī)r(jià)都有一定幅度回落，目前杭州市區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)該在2萬左右。武蘇珍認(rèn)為，今年杭州限購(gòu)政策取消得太遲了，對(duì)房地產(chǎn)的刺激有限，“就像放風(fēng)箏一樣，風(fēng)夠大風(fēng)箏才能飛起來”。對(duì)于明年房?jī)r(jià)走勢(shì)，武蘇珍表示，明年4、5月份不僅杭州，全國(guó)房?jī)r(jià)都會(huì)迎來一個(gè)小高潮，一方面各地限購(gòu)政策取消將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面今年股市很好，大家賺錢后還是會(huì)把錢投進(jìn)房地產(chǎn)。“保守估計(jì)，杭州房?jī)r(jià)每平米上漲2000元沒問題。”

　　武漢一家中小規(guī)模房產(chǎn)中介工作人員表示，今年市場(chǎng)行情波動(dòng)太大，成交量下滑得特別快，武漢地區(qū)新房都不太好賣，更別說二手房。房?jī)r(jià)比去年也有所下滑。以武漢二環(huán)到三環(huán)之間的新南湖為例，新樓盤去年房?jī)r(jià)9000多元，今年同樣的樓盤只能賣到8000元左右，打折的力度還是比較大；二手房成交價(jià)7500-8500元左右，今年也差不多是這個(gè)數(shù)。二環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)至少1萬以上?，F(xiàn)在新樓盤開得太多，光新南湖今年新開工的樓盤就有7個(gè)，市場(chǎng)上供大于求。

　　重慶 一家排名前十的房產(chǎn)中介工作人員表示，重慶房地產(chǎn)8月開始暴跌，9、10月為低谷期，11、12月開始反彈，一部分新樓盤已經(jīng)在回升。12月成交量較大，大家都在擔(dān)心明年年初漲價(jià)。很多消費(fèi)者購(gòu)房都是剛需。“估計(jì)明年會(huì)漲，漲幅可能不會(huì)很大。”

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在2014第十一屆中國(guó)數(shù)字地產(chǎn)節(jié)上表示，取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響只有一兩個(gè)月。10月房市出現(xiàn)一定的回暖，是疊加效應(yīng)，包括央行降息和放松限貸。放松限貸對(duì)市場(chǎng)的影響作用大于取消限購(gòu)。目前市場(chǎng)庫(kù)存高企，2015年市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價(jià)格表現(xiàn)分化。未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售規(guī)模增速將維持在2%-5%的增長(zhǎng)區(qū)間。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院等研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》預(yù)測(cè)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的5個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開。一二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。對(duì)于近幾年來崛起的房產(chǎn)開發(fā)商，其中一半以上將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失，萬科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形。
 

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