房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了十幾年，而且這十幾年來(lái)準(zhǔn)備購(gòu)房的老百姓(50.320, 0.00, 0.00%)就沒(méi)有覺(jué)得它便宜過(guò)，總是感嘆貴。而房地產(chǎn)調(diào)控從2007年到這次國(guó)慶期間，每次調(diào)控政策出臺(tái)似乎都在“逐漸加碼”，似乎房?jī)r(jià)就已經(jīng)達(dá)到“頂部”。在這“無(wú)賴的現(xiàn)實(shí)”面前，對(duì)老百姓而言，現(xiàn)在更為關(guān)心的是：一、推動(dòng)房地產(chǎn)多年來(lái)剛性上漲的原因是什么?二、2000年房地產(chǎn)開(kāi)始迅速發(fā)展以來(lái)，每一次價(jià)格的攀升，很多專家就認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，甚至有專家認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)危機(jī)，這次也不例外，那么未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的大幅調(diào)整?進(jìn)而引發(fā)金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)?三、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲已經(jīng)引發(fā)出一些問(wèn)題，是否有適合的制度安排來(lái)化解這些問(wèn)題?

國(guó)慶前有機(jī)會(huì)去貴陽(yáng)，遇到一機(jī)構(gòu)客戶，講了他的真實(shí)經(jīng)歷：他以前工作在北京，在2005年下半年，家里曾經(jīng)資助了一筆資金讓他買(mǎi)房，當(dāng)時(shí)他決策買(mǎi)房的時(shí)候還是有點(diǎn)猶豫，覺(jué)得房?jī)r(jià)有點(diǎn)貴，在舉棋不定的時(shí)候，他選擇去參加京城召開(kāi)的一些關(guān)于經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)主題的會(huì)議，想聽(tīng)聽(tīng)專家們的觀點(diǎn)。幾年會(huì)議下來(lái)，很多專家們都堅(jiān)定不移的說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格將面臨調(diào)整，所以他也一直在等機(jī)會(huì)?？墒敲鎸?duì)的卻是房?jī)r(jià)不斷的上漲，已有的那筆資金已經(jīng)不能承擔(dān)在京城購(gòu)房的首付，于是去年決定把工作單位換到貴陽(yáng)，準(zhǔn)備在貴陽(yáng)安家落戶。

面對(duì)他離開(kāi)北京去貴陽(yáng)，我只能略表遺憾，同時(shí)提醒我作為經(jīng)濟(jì)研究者，對(duì)大類資產(chǎn)的走勢(shì)在沒(méi)理清楚之前，還是需要謹(jǐn)慎下結(jié)論。但這促使我思考：為何過(guò)去十幾年來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲剛性?已有的解釋也是眾說(shuō)紛紜。其中甚為流行的解釋是：貨幣過(guò)于寬松;購(gòu)房者的“動(dòng)物精神”作怪瘋狂與貪婪。其實(shí)這兩種解釋更多的是從房地產(chǎn)的貨幣屬性去解釋，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的股市無(wú)差異。毫無(wú)疑問(wèn)，貨幣的寬松會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲，但中國(guó)的房地產(chǎn)呈現(xiàn)上漲剛性僅用貨幣去解釋，很容易被證偽：2008年以來(lái)，全球都在進(jìn)行貨幣寬松，美國(guó)實(shí)行了量化寬松，歐洲推行量化寬松的同時(shí)實(shí)行了負(fù)利率，日本不僅推行負(fù)利率，還推行了量化和質(zhì)化寬松，就寬松程度而言，他們是有過(guò)之而無(wú)不及，為何他們的房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)快速上漲?2000年以來(lái)，在同樣的貨幣環(huán)境下，為何中國(guó)股市漲漲跌跌，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一路高歌?日本上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)一直實(shí)施寬松貨幣政策，為何日本的房?jī)r(jià)卻不斷的下跌?

這種“反?！钡谋澈螅匀缓茈y用單一的貨幣因素去歸因，也很難把它與中國(guó)的股市做簡(jiǎn)單的類比。這可能需要我們從城市快速發(fā)展的制度安排的角度去分析。

人們之所以愿意在城市定居下來(lái)，而不愿意返回農(nóng)村，原因：一方面是工作的選擇機(jī)會(huì)和工作、生活的便利性，另一方面是城市所提供的公共服務(wù)，這種公共服務(wù)包括：醫(yī)療、教育、環(huán)境衛(wèi)生、道路交通、飲水排水等等。這兩個(gè)方面農(nóng)村都無(wú)法和城市相比。企業(yè)選擇一個(gè)城市關(guān)注的自然也是城市的公共服務(wù)，因此，工作機(jī)會(huì)等可以看作是城市所提供的公共服務(wù)派生出來(lái)的。這也就是一個(gè)城市的公共服務(wù)水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。以房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值為基礎(chǔ)，我們就能解釋為何不同的城市有不同的房?jī)r(jià)，例如北上深的房?jī)r(jià)就遠(yuǎn)高于其它省會(huì)城市的房?jī)r(jià)，同一城市的不同區(qū)域會(huì)有不同的房?jī)r(jià)，例如北京金融街(11.200, -0.59, -5.00%)的房?jī)r(jià)就高于其它區(qū)域，北京北邊的房?jī)r(jià)就高于南邊的房?jī)r(jià)。

由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的制度安排，對(duì)直轄市、省會(huì)城市、地區(qū)城市、縣城等的功能進(jìn)行了定位，直轄市定位為全國(guó)的政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)，省會(huì)城市、地區(qū)城市、縣城就定位為一個(gè)省的、地區(qū)的、縣的政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)。這種制度安排的結(jié)果就導(dǎo)致全國(guó)各城市在公共服務(wù)的資源配置方面存在天然的差異。隨著上個(gè)世紀(jì)80年代以來(lái)城市化的快速發(fā)展，這種先天的差異不僅沒(méi)有縮小，反而得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，只是之后由于中國(guó)進(jìn)行改革開(kāi)放實(shí)施的特區(qū)政策，擁有政策傾斜的深圳也成為了一線城市。這種公共服務(wù)資源差異進(jìn)一步演化的結(jié)果是：差異化的房?jī)r(jià)，城市的分級(jí)。 的企業(yè)會(huì)依據(jù)城市公共服務(wù)資源的差異選擇注冊(cè)城市。 的人力資本在考量家庭條件之后，就會(huì)選擇在分級(jí)的城市之中安家落戶。公共服務(wù)資源越豐富的城市越能吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人力資本。因此，支撐起城市房?jī)r(jià)的群體，并不完全是原有在城市成長(zhǎng)的企業(yè)和工作的人群，而是其所具有的公共服務(wù)資源的影響區(qū)域。例如一線城市能影響全國(guó)，二線城市能影響全省等等。所以我們用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)度量一個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫，顯然是沒(méi)有考慮到中國(guó)這種制度安排的特殊性。

盡管公共服務(wù)資源存在著天然的差異，但是80年代之后城市的快速發(fā)展，假若公共服務(wù)資源沒(méi)有與之相配套，那么后天的“營(yíng)養(yǎng)不良”會(huì)使天然的優(yōu)勢(shì)喪失。眾所周知，公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，需要的是資金，需要地方財(cái)力的支持。

1994年分稅制的推行，地方可以用于發(fā)展的“稅收財(cái)政”，已經(jīng)相形見(jiàn)絀。加之90年代經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，一些地方政府發(fā)放公務(wù)人員和事業(yè)單位人員的工資也存在困難，更別說(shuō)有財(cái)力去建公共服務(wù)設(shè)施。隨著1998年住房制度的改革和2003年土地招牌掛等一系列制度安排的創(chuàng)新，以及土地收益劃歸地方政府的分稅制安排，地方政府走向了“土地財(cái)政”的快速擴(kuò)張，通過(guò)“土地財(cái)政”斂取的資金去大力發(fā)展城市的公共服務(wù)設(shè)施(趙燕菁，2013)。斂取的資金包括70年的土地出讓金和以土地做質(zhì)押獲取的銀行貸款(2015年年末達(dá)11.33萬(wàn)億，占信貸存量的12.06%)、債券融資。可以說(shuō)，這一特殊時(shí)期的制度安排，給中國(guó)的城市化發(fā)展創(chuàng)造出了快速追趕的“奇跡”，不僅城市的公共服務(wù)設(shè)施得到了快速完善，甚至還得到了超前發(fā)展。盡管房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候大家都詬病“土地財(cái)政”，但不可否認(rèn)的是，城市公共服務(wù)設(shè)施的快速發(fā)展“奇跡”應(yīng)歸功于這一制度安排。

隨著城市的進(jìn)一步發(fā)展，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴已遠(yuǎn)大于對(duì)“稅收財(cái)政”的依賴。與此同時(shí)，通過(guò)土地做質(zhì)押獲取的銀行貸款和債券市場(chǎng)融資大幅擴(kuò)張，假若房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動(dòng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致地方政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)心要遠(yuǎn)大于對(duì)本地納稅企業(yè)的關(guān)心。一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏已經(jīng)把地方政府和銀行捆綁在一起，銀行信貸中有25%左右與房地產(chǎn)相關(guān)，他們都經(jīng)受不起房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，當(dāng)需求旺盛的時(shí)候，*好的辦法就是增加供給來(lái)平抑需求，加大持有環(huán)節(jié)的成本來(lái)抑制投機(jī)。但這么多年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)的卻是“反?！保撼舜蠹宜吹降摹耙种菩枨蟆保瑫r(shí)也會(huì)出現(xiàn)抑制供給嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)的融資等，地方政府減少土地的供給等。這些“反?！闭叩耐瞥觯鋵?shí)都有一個(gè)前提條件就是調(diào)控政策出臺(tái)后要盡量避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。剛性需求是抑制不住的，遞延一段時(shí)間遲早會(huì)表現(xiàn)出來(lái)，但未來(lái)房屋供給的減少，要想房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌自然就非常困難，一旦剛性需求平抑一段時(shí)間之后再次釋放，由于供給的不足，必然會(huì)使房?jī)r(jià)迎來(lái)新的一輪上漲。房?jī)r(jià)的上漲必然會(huì)帶動(dòng)地價(jià)的上漲，*終受實(shí)惠必然是地方的“土地財(cái)政”收入。

這種公共服務(wù)資源分配的不平衡導(dǎo)致需求呈現(xiàn)剛性，又由于地方政府通過(guò)投放土地的供給和制定交易規(guī)則來(lái)“做莊”，其結(jié)果就是我們看到房?jī)r(jià)演變了這么多年，呈現(xiàn)出上漲剛性的“反?！薄Ｒ虼?，房地產(chǎn)“反?！爆F(xiàn)象的根本原因就是過(guò)去為促發(fā)展的“土地財(cái)政”制度安排創(chuàng)新和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下制度安排沒(méi)有相應(yīng)調(diào)整的結(jié)果。

投資過(guò)中國(guó)股市的都知道，在新千年之前可以說(shuō)是“無(wú)莊不成股”。假若“莊股”要一直延續(xù)上漲趨勢(shì)，除非基本面能不斷的釋放出“超預(yù)期”的利好。但假若控股股東可以自由的減持和增持，假若公司的治理結(jié)構(gòu)和盈利模式均不錯(cuò)，只要行業(yè)快速發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有走近尾端，那么公司股價(jià)穩(wěn)步上漲是可以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)也如此，只要制度安排沒(méi)有改變，只要14億人口的城市化進(jìn)程沒(méi)有走近“尾端”，要出現(xiàn)房地產(chǎn)的大幅下跌估計(jì)都很困難，當(dāng)然出現(xiàn)2008年那樣的金融危機(jī)除外。2015年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率為56.1%。日本房地產(chǎn)見(jiàn)到頂是在1991年，當(dāng)時(shí)日本的城鎮(zhèn)化率是77.6%，當(dāng)然后來(lái)上升到90%以上。從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展還有較長(zhǎng)的路要走。依照目前的制度安排，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)向香港看齊，向全球的一線城市房?jī)r(jià)看齊。市場(chǎng)流動(dòng)一旦充裕，就會(huì)加劇房?jī)r(jià)的快速上漲，當(dāng)然就會(huì)出現(xiàn)泡沫，這就像一瓶啤酒，里面的啤酒只要不是滿瓶或者接近滿瓶，搖一搖它也會(huì)出泡沫，但并不意味著啤酒瓶會(huì)爆，過(guò)段時(shí)間，這些泡沫可能就自然消退一些，又可以添加啤酒。

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲所帶來(lái)的弊端顯而易見(jiàn)：

首先，在經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型的時(shí)候，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的投資收益率快速回落，新興產(chǎn)業(yè)面臨的不確定又較大，此時(shí)，假若投資房地產(chǎn)的回報(bào)率較高，必然會(huì)加劇資金流向房地產(chǎn)。資金熱衷于炒房，必然會(huì)提升新興產(chǎn)業(yè)投資的資金成本，加劇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難。

其次，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)加劇貧富的分化。在房地產(chǎn)快速上漲的過(guò)程中，參與了房地產(chǎn)投資的和沒(méi)有參與房地產(chǎn)投資，他們之間的財(cái)富水平將出現(xiàn)了急劇的分化。之前購(gòu)有多套房屋的完全可以實(shí)現(xiàn)“食利”，不需要任何的努力就可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的快速增長(zhǎng)，而之前沒(méi)有參與房地產(chǎn)的，即便勤奮努力，積累的財(cái)富要超過(guò)房地產(chǎn)的漲幅，可能鳳毛麟角。就像我們同一批大學(xué)畢業(yè)的同學(xué)，參與了一線城市房地產(chǎn)的同學(xué)與沒(méi)有參與一線城市房產(chǎn)的同學(xué)，財(cái)富的等級(jí)已經(jīng)差異巨大，而這么多年來(lái)他們之間的工作差異程度并不顯著。這樣的結(jié)果會(huì)挫傷人們的工作積極性，更愿意去從事投機(jī)獲利來(lái)致富。

然后，削弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格的高企，一些有才能但家庭并不富有的人才，面對(duì)高

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