經(jīng)濟適用房是商品房的一種，購購后同樣具有占有、使用、處分、一定的收益權(quán)。

　　但在土地供應(yīng)、政策優(yōu)惠、收益調(diào)節(jié)等方面與商品房有所不同。

　　什么是經(jīng)濟適用房？經(jīng)濟適用房是不是商品房？在上月恒基精品家園購房者俱樂部舉辦的經(jīng)濟適用房展賣會上，參觀者對這些問題表現(xiàn)出極大的興趣。展賣會期間，還舉辦了兩場專題講座，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司一位官員就經(jīng)濟適用房的相關(guān)政策及其與商品房的關(guān)系進行了詳細(xì)闡述?，F(xiàn)將其中的要點整理成文，以饗讀者。

　　一、什么是經(jīng)濟適用房？

　　經(jīng)濟適用房是政府為解決中低收入家庭的住房困難，在土地供應(yīng)、稅費等方面給予適當(dāng)優(yōu)惠，在銷售環(huán)節(jié)上政府限定價格的一種社會保障性的商品住房。具有經(jīng)濟性與適用性雙重特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對普通商品房而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適應(yīng)性是指在住房設(shè)計及建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的實用功能，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、經(jīng)濟適用房與商品房的相同點

　?。保叨际怯砷_發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的，都是用于出售。經(jīng)濟適用房與安居工程有本質(zhì)區(qū)別。安居工程是由政府安居或房改辦操作執(zhí)行，是一種非市場模式。２．二者都屬于商品房，都有一定利潤。經(jīng)濟適用住房是商品房的一種形式，只不過是微利的商品房。在建設(shè)部、國家計委、國土資源部頒發(fā)的《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房的若干意見》中明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房價格中只能包括３％以下的利潤。

　?。常畤覍τ诙叩墓こ藤|(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、功能質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量都不會低于普通商品住宅。要求完全一致，政府在經(jīng)濟適用住房建設(shè)過程中起組織參與作用。

　　三、經(jīng)濟適用房與商品房的不同點

　?。保恋毓?yīng)方式不同

　　商品房按現(xiàn)行法律規(guī)定要實行土地出讓，交納土地出讓金。經(jīng)濟適用住房不交土地出讓金，土地使用權(quán)國家劃撥。

　?。玻畠煞N建設(shè)方式的優(yōu)惠不同

　　商品房是一種市場化的運作方式，而經(jīng)濟適用房土地使用權(quán)是通過劃撥方式取得的，國家在其開發(fā)過程中減免了若干稅費，所以同地段經(jīng)濟適用房與商品房差異要在５００—８００元平方米之間。

　?。常?jīng)濟適用房與商品房的價格確定方式不同

　　經(jīng)濟適用房是由政府確定指導(dǎo)價，７項成本加３％的利潤率就是經(jīng)濟適用房的價格。商品房價格由市場調(diào)節(jié)，政府不加干預(yù)。

　　４．設(shè)計不同

　　因為具有經(jīng)濟性與適用性的要求，所以經(jīng)濟適用房的面積要適中，能保證功能齊全即可。而商品房的面積卻無明確要求。

　?。担O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)要求不同

　　出于市場競爭的需要，許多商品房都在采用進口設(shè)備設(shè)施；而經(jīng)濟適用房則要選用價格適中，質(zhì)量較好的材料，不能追求高端。

　?。叮僮鞣绞讲煌?

　　經(jīng)濟適用房政府參與較多，政府劃撥土地后，確定容積率、配套等基本指標(biāo)后，實行招標(biāo)。而商品房政府基本不予干預(yù)，由市場調(diào)節(jié)。

　?。罚N售對象不同

　　商品房是市場化的，任何人都可能購購；經(jīng)濟適用房明確售給中低收入家庭。經(jīng)濟適用房原則上只允許一個家庭購購一套。

　?。福畠煞N住房享有權(quán)力不同

　　商品房具有占有、使用、收益、處分等四種完全的所有權(quán)權(quán)力形式，隨時可出售、出租、繼承、，交一定稅費即可；經(jīng)濟適用房只有占有、使用、處分三權(quán)，而收益權(quán)受一定限制。出售時要補交上土地出讓金。按北京市新近頒布的房改政策規(guī)定，收取標(biāo)定地價的１０％，但現(xiàn)在北京尚無標(biāo)定地價，所以按銷售額的３％收取。

　　在土地收益上，４０００元平方米以下的，收益全部歸己；４０００—５０００元平方米的，８０％歸個人，２０％歸國家或產(chǎn)權(quán)單位；５０００元平方米以上的５５分成。稅收上，也給予一定優(yōu)惠，契稅減半，一年以上，營業(yè)稅免收。

　?。梗飿I(yè)管理方式收費標(biāo)準(zhǔn)也要有所區(qū)別。商品房政府核定成本構(gòu)成，由市場進行調(diào)節(jié)；而經(jīng)濟適用房政府嚴(yán)格規(guī)定，國家要求５角平方米以下。

　　四、購購經(jīng)濟適用住房需要注意哪些問題

　?。保孔硬灰非蟠?，而要實現(xiàn)功能完善；過大除房價款高外，物業(yè)管理費也相應(yīng)要高；

　?。玻徺徑?jīng)濟適用房的購房人多是頭次購房，一定要搞清分?jǐn)偯娣e、使用面積等概念，充分考察戶型；

　?。常灪煤贤?，按新《合同法》規(guī)定，實行約定優(yōu)定原則，所以合同中的條款必須簽訂全面，不得偏信廣告宣傳，廣告宣傳只有告知功能，在法律上沒有效力；

　?。矗私馕飿I(yè)管理基本內(nèi)容并在補充條款中對交房時間、面積誤差、關(guān)鍵的配套設(shè)施加以約定。

　?。担彿繒r向開發(fā)商要“使用說明書”和“質(zhì)量保證書”兩書?！≠?

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