一部分會在今年成為現(xiàn)房。在為今年現(xiàn)房揭幕前夕，購房人和賣房人的心情都不會

平靜，一方怕貨不對板，另一方怕過不了關，用一位開發(fā)商的話說：“像是參加高

考的學生，即使小學、中學都學得不錯，可高考這一關要過不去，也進不了高校的

門?！?

　　是啊，誰會把傾全家人一生積蓄購的大件———房子不當回事？不論發(fā)展商在

交房前歷經了多少關隘，購房人的驗收關他也逃不掉。與賣房的人數(shù)相比，作為占

完全多數(shù)的購房人，我們的心情是一致的———怕被欺騙，希望到手的房購得值。

可對于賣房人，無論是賣期房的，還是賣現(xiàn)房的，他們的銷售心理又如何呢？上周，

本報記者分別走訪了三位本市在銷項目的發(fā)展商，請他們就期房的市場現(xiàn)狀實話實

說，以他們的經歷和體會講出實情，從而使購房人對此有所了解，有所明白。

　　楊潔（北京辰泰房地產開發(fā)有限公司副總經理）：期房低價開盤是為了收錢，

迅速提價是為了賺錢，這與期房升值無關

　　（這是美林花園的發(fā)展商，他賣的是期房，但他卻揭了不少目前期房市場的

“底”。）

　　前幾天有家報紙上講，賣期房就是賣一個夢，我覺得，隨著期房市場的完善，

這個夢至少不該是惡夢。

　　為了讓購期房的人放心，有個房地產項目推出了10年保修的服務承諾，現(xiàn)在看，

這是一個不錯的“賣點”。這讓我想起前些年的家電市場，一開始人們爭著去購有

兩年保修的電器，可現(xiàn)在，人們已經不能接受沒有兩年以上保修的電器了。

　　今天各項目發(fā)展商互相攀比中打出的各自的服務牌，對消費者的利益以及對市

場的成熟發(fā)展都應該是有益的。

　　開發(fā)一個房地產項目，它的資金組成，一般分為三個部分：發(fā)展商投資、銀行

貸款以及銷售期房的回收款。這三者缺其中任何一個都會影響項目運作。

　　動輒十幾億、幾十億的項目，一般實力的發(fā)展商，先期投入多會占15％左右，

而銀行貸款比例如果過高，利率壓力就會很大，項目成本就會加大，直接影響樓價。

因此，賣期房，從購房人手中把錢收上來用于開發(fā)，可以降低項目成本。

　　一些期房項目低價開盤，就是為了盡快收上錢來，而迅速提升樓價則是為了賺

錢，這與房地產項目的升值沒有關系，不像一些發(fā)展商講的，“從開盤至今已升值

30％”。真正意義的升值是房子隨時可以在市場通起來，比如十幾年前開發(fā)的

華僑村，現(xiàn)在如果有人肯以每平方米10000元轉讓，依然會很搶手。我認為，這才叫

升值。

　?。ㄈ绻愕钠诜渴?000元／每平方米購的，而現(xiàn)在你購的項目賣到7000元了，

你也別太得意，因為你是人家在收錢時購的，而現(xiàn)在發(fā)展商是在用包括你的錢在內

的錢賺錢。而你的房子并沒因此升值。）

　　蔡玉明（香港冠城集團北京冠海房地產有限公司董事、常務副總經理）：有些

期房像從遠處走來的、濃妝艷抹的丑女人，越走近你，你越失望

　　（“丑女人”是沒有過錯的，而“不良期房”卻不可饒恕。我不贊同用“丑女

人”比喻不良期房。但是我覺得他的喻言還是蠻生動的，因此拿來一用。）

　　現(xiàn)在一些期房項目包裝得比過去精致，樣板間、樓書都有很大的視覺沖擊力，

對購房人有太多的誘惑。有的在去年熱銷的期房，成為現(xiàn)房后，很讓購房人失望。

不只是現(xiàn)房與樣板間的差距太大，還包括現(xiàn)房樓間距小、小區(qū)建筑密度過大等問題。

這些問題都在期房建好后才被購房人發(fā)現(xiàn)，很讓人痛心。

　　這些期房就像從遠處走來的、濃妝艷抹的丑女人，越走近你越讓你失望。“不

良期房”大大損害了期房市場的整體形象，這給現(xiàn)房項目帶來了絕好的市場機會。

我們出售的現(xiàn)房項目冠城園，在目前的售樓淡季也出人意料地熱銷，一些現(xiàn)在來購

房的人就包括那些去年被很多期房項目拉走的客戶。

　?。ㄓ浾咴谑蹣翘幙吹?，這天上午有11套房交了款，在我們準備離開時，又有四

五個購房人來簽約，這完全是讓期房項目眼熱的銷售業(yè)績———現(xiàn)房真得比期房更

具誘惑？）

　　邢曉東（中房集團三峽置業(yè)股份有限公司董事長）：購期房是投資信心，購現(xiàn)

房是等價交換

　?。ㄟ@是頤源居的發(fā)展商，他的一期10萬平方米現(xiàn)房已售完，二期期房剛剛蓋出

地面。）

　　購期房是投資信心，包括你對一個房地產項目的信心和對你自己判斷力的信心，

而購現(xiàn)房是貨幣與實物的等價交換。房地產市場的運作規(guī)律是，不同階段投資的購

房人，付出的是不同的。購期房肯定有風險，但期房的售價低于現(xiàn)房，如果你

有足夠的信心，你的判斷又無誤的話，你購期房比購現(xiàn)房花的錢肯定少。

　　每個真誠的發(fā)展商都希望積累自己的業(yè)績，以取得消費者足夠的信任，這對期

房的銷售是至關重要的。比如，一個發(fā)展商因拖欠政府的稅費，拿不到相應的證、

書，進而影響了購房人的利益，這樣的發(fā)展商，今后再開發(fā)的項目，無論是期房還

是現(xiàn)房，都很難被購房人接受。

　?。ㄙu房人對目前期房市場的現(xiàn)狀實在是見仁見智，但聽得出他們講的都夠實在。

購期房的消費者，不妨對照他們的觀點，看看您購的期房合不合算。）

　　■文／本報記者　劉素京

　　■攝影／本報記者　程鐵良

蔡玉明

邢曉東

楊潔

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