商品房面積管理工作由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。這就是說，以后您對您購的商品房面積

持懷疑態(tài)度時，可以委托市國土資源和房屋管理局的測繪部門進(jìn)行重新測量。

　　■“缺斤短兩”與“購個茶杯，給個暖壺”是老問題

　　在商品房的購賣中，商品房面積“缺斤短兩”一直是老問題。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)

會對1999年全國投訴情況的分析，房屋投訴仍名列十大熱點(diǎn)前列，而商品房面積

“缺斤短兩”，面積測量缺乏公正、權(quán)威機(jī)構(gòu)監(jiān)督，則是消費(fèi)者有關(guān)房屋投訴中的

主要問題。與前幾年的集團(tuán)購購相比，目前房地產(chǎn)交易市場已進(jìn)入“散戶”時代，

購房人自己掏腰包購房的比率越來越高，每一平方米花的都是血汗錢，而商品房交

易中，交款面積和實(shí)際面積常常出現(xiàn)負(fù)偏差，使許多購房人蒙受損失。

　　據(jù)北京市國土資源和房屋土地管理局房地產(chǎn)勘察測繪所所長助理兼生產(chǎn)技術(shù)科

科長于偉介紹，目前許多商品房面積的投訴都是因為預(yù)售面積與實(shí)測面積不符造成

的。如一位消費(fèi)者購了一套面積為83．32平方米的商品房，經(jīng)房地產(chǎn)部門測量，實(shí)

際面積只有78．26平方米，差了5．06平方米。

　　又有一位消費(fèi)者購了一套面積為115平方米的商品房，結(jié)果實(shí)測面積是126．

36平方米，開發(fā)商要購房人補(bǔ)交房款，購房人生氣地說：“我就是看中115平方米這

么大的戶型才購的房，多出十多平方米，多了四五萬塊錢，這就像我去商店購個茶

杯，你偏偏給我一個暖壺，還要我付暖壺的錢?！?

　　■面積為什么會不符

　　于偉強(qiáng)調(diào)，商品房面積是通過房地產(chǎn)管理政策和房地產(chǎn)測繪手段來取得并通過

發(fā)房產(chǎn)證來得到國家的認(rèn)可和法律的保護(hù)。從北京目前的房地產(chǎn)市場看，期房銷售

比較多，開發(fā)商在預(yù)售期房時，一般都按自己預(yù)算的面積銷售，而這個預(yù)算面積往

往與竣工后房地局測繪的實(shí)測面積不符，從而出現(xiàn)了各種糾紛。而造成預(yù)售面積和

實(shí)測面積的誤差過大的原因主要有：

　　一是商品房在預(yù)售時，房屋尚未建成，開發(fā)商依據(jù)圖紙自行計算房屋面積，并

自行決定公用面積的分?jǐn)?；二是開發(fā)商預(yù)售房屋后，有些部位進(jìn)行了變更，造成竣

工房屋面積與預(yù)售房屋面積不一致；三是商品房銷售面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟?p>公用建筑面積兩部分組成，面積的測量需要以一個項目或一棟樓為單位進(jìn)行，并需

要計算該棟房屋公用面積分?jǐn)傁禂?shù)，特別是綜合樓，其各部位因使用功能不同而有

著不同的分?jǐn)傁禂?shù)，該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學(xué)合理，也影響面積的大小。商品房

面積誰說了算也一直是個有爭議的問題，以北京市為例，購房人較后拿到的商品房

產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)的面積是由房產(chǎn)部門測定的，而市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局在1998年上半年也成

立了商品房面積計量站，對外承擔(dān)商品房面積的測量，商品房面積到底按哪個部門

的測量結(jié)果算，一直有爭議。

　　■購房面積房管部門說了算

　　建設(shè)部就此專門與國家有關(guān)部門協(xié)商并向國務(wù)院寫了報告，經(jīng)國務(wù)院協(xié)調(diào)，現(xiàn)

已明確：由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處開發(fā)商在

商品房面積上的“缺斤短兩”行為，并對商品房面積測量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審條件

和意見，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門只負(fù)責(zé)商品房面積測量器具的監(jiān)督工作。

　　■面積是怎么測出來的

　　那么，房屋面積是怎樣測繪的？據(jù)于偉介紹，目前，房地局在商品房面積的測

繪中，按照建設(shè)部房產(chǎn)登記和國土資源部土地登記的有關(guān)規(guī)定，采取了以下管理辦

法：一是在商品房竣工正式銷售前，要求開發(fā)商申請房產(chǎn)登記，同時提交商品房公

用面積分?jǐn)傓k法。房地局登記部門按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面

積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》進(jìn)行審核，核準(zhǔn)后，轉(zhuǎn)房地局測繪部門，房地局測繪部門依據(jù)

《北京市地籍測繪規(guī)則》和《北京市房地產(chǎn)測繪細(xì)則》實(shí)地進(jìn)行測量和專業(yè)計算后

遞交房地產(chǎn)測繪結(jié)果。二是商品房的面積測繪必須由房地產(chǎn)專業(yè)測繪部門進(jìn)行，房

產(chǎn)登記的面積以專業(yè)房地產(chǎn)測繪部門的測繪結(jié)果為準(zhǔn)。商品房銷售面積，惟有經(jīng)房

產(chǎn)登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證后，才得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。另外，北京市去年新實(shí)

行的內(nèi)外銷房預(yù)售契約也對實(shí)測面積和預(yù)測面積的誤差有了明確規(guī)定，這就要求開

發(fā)商在預(yù)售時面積要和實(shí)測面積的誤差盡量小。

　　■應(yīng)加強(qiáng)預(yù)售面積管理

　　不難看出，要使商品房面積少出現(xiàn)糾紛，重要的是對商品房預(yù)售面積的管理。

從上海、深圳等城市的情況看，開發(fā)商在預(yù)售商品房之前，必須先到房地局商品房

管理部門取得公用面積分?jǐn)傓k法的審核確認(rèn)，并到房地局測繪部門進(jìn)行預(yù)售面積測

算后，再辦理預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。這就在很大程度上保證了預(yù)測面積和實(shí)測面積

的測繪口徑與公用面積分?jǐn)偪趶降囊恢?，減少了預(yù)售面積和實(shí)測面積的誤差。于偉

認(rèn)為，如果北京市也采取這種方法，對于普通住宅而言，預(yù)售面積和實(shí)測發(fā)證測繪

面積誤差將不會超過0．5，對于那些分?jǐn)偯娣e比較復(fù)雜的綜合樓而言，預(yù)售面積與

實(shí)測發(fā)證測繪面積誤差將不會超過0．1，不僅減少面積糾紛，還將在一定程度上加

快商品房竣工后實(shí)地測量和產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的速度。

　　■面積糾紛可以避免

　　發(fā)生了商品房面積糾紛怎么辦？上面講到商品房面積糾紛主要是預(yù)售面積和實(shí)

測面積的誤差不符造成的。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同時，假如開發(fā)商采用的是

北京市房地局統(tǒng)一印發(fā)的預(yù)售契約，其中對實(shí)測面積和預(yù)測面積的誤差有規(guī)定，消

費(fèi)者可以根據(jù)這個規(guī)定來判斷自己有沒有吃虧。假如開發(fā)商出示的是自己起草的預(yù)

售契約，需要提醒購房人注意的是要弄清有關(guān)實(shí)測面積和預(yù)測面積的誤差，以免吃

虧。

　　據(jù)于偉介紹，實(shí)測面積一般都由各項目所在的區(qū)縣房地局專業(yè)房地產(chǎn)測繪隊根

據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格測量、計算，一般沒有問題。但假如購房人對實(shí)測面積持疑義的話，

可以要求該區(qū)縣房地局測繪部門復(fù)測或委托市房地局勘察測繪所復(fù)測，但必須要支

付費(fèi)用。據(jù)透露，盡管是一戶人家需要重新測繪，測繪部門也得把整個小區(qū)整棟樓

都重新測繪，因此費(fèi)用不低。而且，對復(fù)測后，假如面積是有誤差，開發(fā)商或原來

測繪部門是否因此受到處罰、復(fù)測費(fèi)用由誰支付等相關(guān)的規(guī)定，目前還沒有出臺，

因此，個人委托重測房屋面積實(shí)際操作起來還有一定難度。但據(jù)于偉介紹，目前市

房地產(chǎn)勘察測繪所正會同相關(guān)處室在做研制，房地產(chǎn)測繪所走進(jìn)市場是不容置疑的。

　　■文／余美英

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