購(gòu)房要注意“四率”

　　購(gòu)房除了對(duì)地稅、戶(hù)型設(shè)計(jì)挑選外，還要關(guān)注“四率”，即容積率、綠化率、房屋使用率和銷(xiāo)售率。

　　對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此，綠化率較高，建筑密度較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。好的居住區(qū)高層住宅容積率不超過(guò)5％，多層住宅不超過(guò)3％，綠化率不低于30％。但由于受土地成本的限制，不是所有項(xiàng)目都能做到的。

　　一個(gè)項(xiàng)目除了住宅以外，難免有配套的公建和服務(wù)設(shè)施，這些建筑的面積、每棟住宅內(nèi)的走廊、樓梯等部分都要攤?cè)胭?gòu)房者購(gòu)購(gòu)的住宅面積。房屋使用率正是衡量攤?cè)胱≌娣e比例的指標(biāo)。真正高端的物業(yè)不可以省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。所以盡管購(gòu)房者以經(jīng)濟(jì)劃算的角度要考慮使用率的高低，但并不一定使用率越高越好，除非發(fā)展商自己承擔(dān)了部分公建的成本，否則使用率根本上不去。對(duì)使用率斤斤計(jì)較，只適合于經(jīng)濟(jì)適用房。

　　評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的再一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售率，一方面是銷(xiāo)售速度是否能在短期內(nèi)迅速達(dá)到 60％；另一方面是較終的銷(xiāo)售率，到接近封盤(pán)的時(shí)候，有多少房子積壓。前者說(shuō)明房地產(chǎn)商是否準(zhǔn)確把握市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)辟蹊徑；后者說(shuō)明，這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是否經(jīng)得起市場(chǎng)的長(zhǎng)期檢驗(yàn)。開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆并不難，難的是持續(xù)這種火爆，購(gòu)房者要小心那些虎頭蛇尾的項(xiàng)目，否則會(huì)留下遺憾。陳平

　　教你丈量商品房

　　1998年12月22日，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布實(shí)施了《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范，明確規(guī)定：

　　1．測(cè)量套內(nèi)房屋邊長(zhǎng)時(shí)，測(cè)點(diǎn)應(yīng)選取距地面1．2m±0．2m的高度，在房屋的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊的1／6和5／6位置，兩測(cè)點(diǎn)應(yīng)保持水平。而當(dāng)房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加測(cè)點(diǎn)數(shù)。

　　2．測(cè)量墻體厚度時(shí)，測(cè)點(diǎn)應(yīng)選取距地面1．2m±0．2m的高度，距門(mén)（窗）框（左、右兩點(diǎn)）0．2m的位置。

　　3．測(cè)量陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)時(shí)，測(cè)點(diǎn)應(yīng)選取距地面1．2m±0．2m的高度，在陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)、寬兩邊的 1／6和5／6位置各選取兩個(gè)測(cè)量點(diǎn)。王易

　　建筑間距有規(guī)范

　　1998年8月30日北京市城市規(guī)劃管理局發(fā)布《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》。其中規(guī)定：2層和2層以上的生活居住建筑應(yīng)符合下列要求，單元戶(hù)型為3個(gè)或3個(gè)以下居室時(shí)至少有1個(gè)居室，單元戶(hù)型為4個(gè)或4個(gè)以上居室時(shí)至少有兩個(gè)居室，處于朝向南偏東或偏西各105度的范圍內(nèi)；另外，處于朝向南偏東或偏西各105度范圍內(nèi)的居室窗數(shù)，必須大于該居住建筑全部居室窗數(shù)的一半。

　　對(duì)于居住建筑的間距，該規(guī)定明確：板式居住建筑群體布置時(shí)，建筑間距根據(jù)其朝向和與正南的夾角不同，采用不得小于規(guī)定的建筑間距系數(shù)。單棟塔式居住建筑在兩側(cè)無(wú)其他遮擋陽(yáng)光的建筑（含規(guī)劃建筑）時(shí)，與其他居住建筑的間距系數(shù)不得小于1．0；而所謂建筑間距系數(shù)是指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮陽(yáng)光的建筑間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。多棟塔式居住建筑成東西向單排布置時(shí)，與被其遮擋陽(yáng)光的板式居住建筑的建筑間距，按下列規(guī)定執(zhí)行：相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式居住建筑的長(zhǎng)度時(shí)，塔式居住建筑長(zhǎng)高比的長(zhǎng)度，應(yīng)按各塔式居住建筑的長(zhǎng)度和間距之和計(jì)算，并根據(jù)其不同的長(zhǎng)高比，采用不得小于規(guī)定的建筑間距系數(shù)。而建筑的長(zhǎng)高比是指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)。

　　同時(shí)，相鄰塔式居住建筑的間距等于或大于單棟塔式居住建筑的長(zhǎng)度時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于1．2。

　　購(gòu)房人在選擇物業(yè)，特別是購(gòu)購(gòu)期房時(shí)，可以參照社區(qū)平面圖計(jì)算出樓間距，以做到心中有數(shù)。冰文

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