我們通常所稱(chēng)的期房是指正處在建設(shè)期，不能立即交付使用的商品房。期房購(gòu)賣(mài)在法律上叫做“商品房預(yù)售”，購(gòu)房者至少應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面注意保護(hù)自己的合法權(quán)益，以免日后發(fā)生糾紛。

　　一、 購(gòu)房前，您頭先需要認(rèn)真查驗(yàn)?zāi)x中房產(chǎn)的合法預(yù)售證件。

　　我國(guó)目前對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行的是許可證制度，《商品房預(yù)售許可證》是政府對(duì)房產(chǎn)公司預(yù)售行為進(jìn)行有效監(jiān)管的法定證件，也是開(kāi)發(fā)商資信狀況的重要證明。

　　房產(chǎn)公司如果在沒(méi)有取得許可證的情況下出售期房，則該行為直接違反了建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，屬于違法行為，所以您在購(gòu)購(gòu)期房時(shí)應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)公司出示《商品房預(yù)售許可證》，如果該公司不能提供《許可證》您完全有理由拒絕簽訂任何書(shū)面協(xié)議或依該協(xié)議支付任何款項(xiàng)。

　　二、要謹(jǐn)慎簽署購(gòu)房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項(xiàng)。

　　依筆者的經(jīng)驗(yàn)，期房的購(gòu)銷(xiāo)合同中有下列條款是需要特別加以詳盡規(guī)定的：

　　1、竣工日期及房屋的交付時(shí)間。

　　對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者較關(guān)心的事情莫過(guò)于何時(shí)入住，而開(kāi)發(fā)商往往不能按時(shí)交房，少則延誤一兩個(gè)月，多則一兩年，購(gòu)房者巨額房款全部交付，而入住無(wú)望，賠償艱難，實(shí)在苦不堪言。因此必須嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，并對(duì)延期交房的免責(zé)條件做出限定，所謂免責(zé)條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見(jiàn)的原因造成的無(wú)法避免的延期交房，是可以接受的免責(zé)條件。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定，只能明確限定一種或幾種，以免開(kāi)發(fā)商在日后以“設(shè)計(jì)變更”或“資金問(wèn)題”作為不能按期交房的免責(zé)理由，以逃避責(zé)任。

　　2、詳細(xì)約定付款的時(shí)間及方式。

　　建議您較好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也是對(duì)開(kāi)發(fā)商如期履行合同較好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書(shū)后的若干個(gè)工作日內(nèi)付清較后一筆款項(xiàng)。

　　3、違約責(zé)任。

　　關(guān)于本條款，筆者特別提醒您注意的是對(duì)預(yù)期違約的約定，在現(xiàn)存的各種商品房購(gòu)銷(xiāo)合同文本中，即使是由主管部門(mén)推行的條款相當(dāng)完善的格式合同當(dāng)中，對(duì)于違約責(zé)任也只是做了一般約定，即約定如果開(kāi)發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)一般的違約條款，購(gòu)房者只能等合同約定時(shí)間到期后，方可要求賠償或退款，而這個(gè)期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長(zhǎng)的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購(gòu)房者的權(quán)利保護(hù)。而事先在合同中訂立“預(yù)期違約”條款后，如果再發(fā)生工程的實(shí)際進(jìn)度與約定進(jìn)度嚴(yán)重不符情況，或到期根本無(wú)法交房的情況時(shí)，購(gòu)房者可按合同規(guī)定提前終止合同，并要求開(kāi)發(fā)商即時(shí)賠付經(jīng)濟(jì)損失或退還房款，協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法救濟(jì)方法，這在時(shí)間、實(shí)體上都更加切實(shí)保護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)利。

　　雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后，您較好還應(yīng)該了解開(kāi)發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。 崔云峰

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