■抵押方式與商品房相同

■還清貸款后可擁有產(chǎn)權(quán)

律師:

　　我是一名外地在京經(jīng)商人士，我較近相中了一套已購(gòu)公有住房，但因手中資金較緊張，不能一次性付清全部房款。后來我聽說二手房也可以申請(qǐng)貸款，請(qǐng)問，我能不能在北京購(gòu)購(gòu)二手房并辦理貸款手續(xù)？　　　　讀者 郝先生

郝先生：

　　現(xiàn)就您提出的問題回答如下：

　　依據(jù)北京市的規(guī)定，外省市個(gè)人可以在北京購(gòu)購(gòu)二手房。外省市個(gè)人在京購(gòu)購(gòu)二手房與購(gòu)購(gòu)商品房一樣，需要辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》，您可以持本人的身份證和暫住證到北京市房地產(chǎn)交易辦理。在取得該通知單后，您方可購(gòu)購(gòu)北京市的二手房。此外，因您欲購(gòu)購(gòu)的是二手房中的已購(gòu)公有住房，依據(jù)規(guī)定，出售已購(gòu)公有住房，房屋所有權(quán)人需持有《房屋所有權(quán)證》并已辦理完畢該房屋批準(zhǔn)上市手續(xù)，即《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售確認(rèn)通知書》和《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售審批表》。您對(duì)上述材料審核無誤后，才可與該已購(gòu)公有住房的所有權(quán)人簽訂房屋購(gòu)賣合同。

　　至此，您就可以向銀行申請(qǐng)貸款了?，F(xiàn)在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的銀行有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行等幾家銀行。二手房的貸款方式主要是房屋抵押貸款，與商品房抵押貸款的形式基本相同，但在貸款額度、房屋價(jià)值評(píng)估、階段性保證方面有不同之處。下面對(duì)貸款手續(xù)予以詳述：

　?。保蜚y行提出貸款申請(qǐng)，提交相關(guān)材料，選擇貸款方式。

您和已購(gòu)公有住房所有權(quán)人共同到雙方選擇的銀行提出貸款申請(qǐng)，填寫貸款申請(qǐng)表，并提供雙方的身份證件（您需提供身份證暫住證）、《房屋所有權(quán)證》、《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售確認(rèn)通知書》、《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售審批表》、《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》、雙方簽訂的房屋購(gòu)賣合同。此外，您需選擇貸款方式。現(xiàn)在銀行可以提供兩種抵押貸款方式：房屋抵押貸款和抵押加階段性保證貸款。如選擇前者，則銀行只有在您取得房屋所有權(quán)證或其他證明文件，并將該所有權(quán)證或其他證明文件收押后才能放款；如選擇后者，銀行指定的擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)在您取得房屋所有權(quán)證之前，為您提供階段性擔(dān)保，銀行在您簽署抵押貸款合同后即可發(fā)放貸款。

　?。玻y行初審合格后，由銀行指定的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

雖然就房屋的價(jià)格您已經(jīng)與所有權(quán)人在房屋購(gòu)賣合同中有約定，但銀行是以其指定的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)值作為確定貸款額度的依據(jù)。您較高可以得到該房屋評(píng)估價(jià)值７０％的貸款，貸款期限較長(zhǎng)為３０年。

　?。常摄y行指定的律師事務(wù)所對(duì)提交的材料進(jìn)行審核，出具法律意見書。

　?。矗y行審批貸款

銀行在審核法律意見書的基礎(chǔ)上，將決定是否批準(zhǔn)貸款。在得到銀行批準(zhǔn)貸款的通知后，您和房屋所有權(quán)人在貸款銀行分別開立賬戶，您把房屋購(gòu)賣合同中約定的房?jī)r(jià)款的３０％存入自己的賬戶。之后，您與銀行簽訂購(gòu)房抵押貸款合同并簽署授權(quán)書，授權(quán)銀行將該筆頭付款及發(fā)放的貸款劃至賣方賬戶。您還需要與保險(xiǎn)公司為該房屋辦理個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)。

　?。担y行發(fā)放貸款

銀行將直接將貸款劃至賣方賬戶，發(fā)放貸款的次月起您需按銀行規(guī)定的時(shí)間償還貸款。

　　６．辦理立契過戶，申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》。

　?。罚陕蓭熓聞?wù)所辦理房屋抵押登記，并將《房屋他項(xiàng)權(quán)利證書》交由銀行收押。

　?。福谀€清貸款本息后，解除抵押擔(dān)保。

至此，您就對(duì)該房屋擁有了完全的所有權(quán)了。 金德律師事務(wù)所

胡勃 周緬 律師

（北京晨報(bào)）

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