我用自己的私房作抵押向銀行貸款，并辦理了抵押登記手續(xù)。在抵押期間，我在原有房屋的基礎上又增建了兩間房屋?，F(xiàn)在我無力償還貸款，對方要求拍賣房屋，我也同意，但對于增建的兩間房屋的性質和歸屬我們發(fā)生爭議，請問該如何處理？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　王女士

　　頭先，依照《城市房地產抵押管理辦法》第3條規(guī)定，城市房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的城市地產使用權為標的，在不轉移占有的前提下向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以處理抵押的地產使用權所得的價款優(yōu)先受償。從這條法規(guī)的規(guī)定可以看出，城市房地產使用權抵押后，抵押人并不喪失對地產的占有、使用權利，抵押人仍然可以依法進行房地產開發(fā)建設，例如建造房屋、安裝基礎設施等。也就是說，您在已經抵押的房屋上再建造房屋的性質是合法的，是具有法律依據(jù)的。

　　其次，依據(jù)《擔保法》第55條的規(guī)定，城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。在《城市房地產管理辦法》第51條里也有著同樣的規(guī)定。這兩條法律規(guī)定明確說明了新增房屋的性質是不屬于抵押物范圍。在實踐中可能有兩種情況，一種是以房屋作為抵押，在其所占用的土地上新建造的房屋；另一種是以土地使用權作為抵押，在該土地上新建造的房屋。不管是哪種情況，新建造的房屋都不屬于抵押財產。

　　由于房地的不可分性，從有利于房地產交換價值的實現(xiàn)的角度考慮，法律規(guī)定了新增的房屋可以拍賣，但抵押權人不能優(yōu)先受償該部分。在實際操作中應該是將已抵押的房屋和新增的房屋一同拍賣，對于已抵押房屋的價款抵押權人可以優(yōu)先受償。如果抵押房屋價款不足清償債務，可以用新增房屋價款進行清償。但如果抵押人同時還有別的債務的話，新增房屋價款就不能單給抵押權人清償了，要根據(jù)債務發(fā)生的性質和時間再重新進行分割，因為抵押權人對新增房屋的價款不具有優(yōu)先受償性了。如果抵押房屋的價款就足以償還債務，那么剩余的價款和新增房屋的價款都屬于抵押人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 新起點律師事務所　　 王震

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