１９９６年我表哥劉某身患多種疾病，為讓我方便照顧他，也為讓我安心，在他的住宅附近購(gòu)購(gòu)了一套商品房讓我居住。１９９８年表哥寫(xiě)下《房證明》，表示愿意將該商品房給我，并將房產(chǎn)證及其他相關(guān)房產(chǎn)文件交給我，但我沒(méi)有及時(shí)去政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。２００１年，表哥因病去世。此后不久，表哥的女兒要求繼承該房屋，并讓我騰房。我認(rèn)為房屋已經(jīng)給我了，其女兒無(wú)權(quán)讓我騰房，不知我的看法是否正確。黃某

黃某：你好。

來(lái)信所提問(wèn)題的關(guān)鍵，是原房屋產(chǎn)權(quán)人與你房產(chǎn)的行為是否合法有效。如果與行為合法有效，你表哥對(duì)該房產(chǎn)已作合法處置，你表哥的繼承人不能要求繼承房產(chǎn)；但如果與行為無(wú)效，你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下的房產(chǎn)，則屬于正當(dāng)要求。

根據(jù)我國(guó)民法的有關(guān)規(guī)定，一般情況下，與關(guān)系的成立，以與物的交付為準(zhǔn)。與房屋，應(yīng)當(dāng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。之所以這么規(guī)定，是由于我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)登記制度所決定的。一般來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)的確認(rèn)是以房屋所有權(quán)證上記載的名字為依據(jù)，即房產(chǎn)證上寫(xiě)誰(shuí)的名字，誰(shuí)就擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因?yàn)槟銢](méi)有及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，使得該房屋所有權(quán)證上的具名人仍然是你表哥，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變更到你的名下。這也就是你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下房產(chǎn)的理論依據(jù)。

在房屋與的意思表示之后，未辦理產(chǎn)權(quán)登記變更的情況下，房屋與行為是否就一定無(wú)效呢？換句話說(shuō)，房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)的惟一依據(jù)嗎？回答是否定的。實(shí)踐中房屋所有權(quán)證作為產(chǎn)權(quán)依據(jù)，存在一些例外的情況，如果房屋與行為，滿足一定的條件，即使尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，其與行為，也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為有效，但應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行，〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第１２８條規(guī)定：“公民之間與關(guān)系的成立，以與物的交付為準(zhǔn)。與房屋，如根據(jù)書(shū)面與合同辦理了過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定與關(guān)系成立；未辦理過(guò)戶手續(xù)，但與人根據(jù)書(shū)面與合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受人，受人根據(jù)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)”。

你的情況完全符合較高人民法院的上述規(guī)定，你表哥給你寫(xiě)有書(shū)面與證明，并將房屋所有權(quán)證等相關(guān)房產(chǎn)文件交給你，你也實(shí)際占有房屋并在其中居住，只是還沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在這種情況下，完全可以根據(jù)較高人民法院的有關(guān)規(guī)定認(rèn)定你和表哥之間的房屋與行為有效，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

你表哥在生前已經(jīng)將該房屋給了你，表哥的繼承人不能再要求繼承其已經(jīng)作過(guò)處分的房屋，她要求你騰房的主張，將不會(huì)得到法律的支持。

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