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付清房款不等于完成交易

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 647 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2003 年6月,吳先生與孫女士簽訂“協(xié)議書”,約定將吳先生名下的浦東某套房屋賣給孫女士,房屋售價為18.2 萬元。同時,雙方還對付款期限、房屋交付時間等事項作了約定。此后,雙方按協(xié)議如期交房、付款。其間,因?qū)O女士自稱是房地產(chǎn)經(jīng)紀人,可以幫忙辦理銀行解除抵押及過戶手續(xù)。于是,吳先生就把自己的產(chǎn)權(quán)證和身份證交給了孫女士,便于其辦理。2003 年8月,吳先生意外得知孫女士冒用他的名義將該套房屋轉(zhuǎn)售給了第三人,房屋總價為21萬元,并在吳先生和孫女士雙方簽訂《房地產(chǎn)購賣合同》的當(dāng)天,孫女士冒用吳先生的名義向浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易辦理了過戶登記手續(xù)。現(xiàn)在,第三人已取得了該套房屋的產(chǎn)權(quán)證。吳先生認為,當(dāng)時自己是該套房屋的原產(chǎn)權(quán)人,既然二手房購賣合同上所簽的名字是自己的,那么自己有權(quán)獲得房屋出售后的21萬元。據(jù)此,孫女士應(yīng)補償其2.8萬元的差價。

  原告吳先生被告孫女士與自己簽訂了一份購房協(xié)議后,利用工作便利在未辦理任何手續(xù)、未繳納稅費的情況下將所涉房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,她在整個賣房過程中既不是房屋的產(chǎn)權(quán)人也不是房地產(chǎn)中介,從中賺取差價2.8萬元,應(yīng)屬不當(dāng)?shù)美?。她的行為不僅違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)的規(guī)定,還嚴重損害了他人的利益,因此要求被告返還差價2.8萬元。

  被告孫女士原告吳先生與自己簽訂的購房協(xié)議是真實有效的,并且雙方已經(jīng)履行了相應(yīng)的義務(wù),因此可以認為雙方的購賣合同已經(jīng)基本履行完畢。自己和原告沒有辦理相關(guān)的手續(xù)、繳納稅金也只是為了簡化程序,可以將房屋盡快地轉(zhuǎn)給第三人。購賣合同上約定原告以18.2 萬元將房屋賣給自己,這是事實,自己不存在任何欺騙、脅迫的行為。原告要求返還差價2.8萬元是沒有依據(jù)的。

  從形式上看,原、被告雙方簽訂的“協(xié)議書”具備了房屋購賣合同的主要內(nèi)容,且原告已經(jīng)收取了被告的全部房款。同時,該協(xié)議書又是雙方當(dāng)事人真實的意思表示,經(jīng)簽字確認后自然生效。但是,從法律的角度看,“契約自由”必須有一個前提,即這種自由不能違反國家現(xiàn)有的法律法規(guī),否則“契約自由”成了違法交易。房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移具有特殊性,必須經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門的轉(zhuǎn)移登記,并由購賣雙方向國家繳納相應(yīng)的稅費,這樣的交易才是真正合法有效的。

  被告孫女士因?qū)Ψ康禺a(chǎn)政策法規(guī)較為熟悉,以“協(xié)議書”的形式向原告購購了該套房屋。盡管她付清了房款,但沒有繳納稅款、沒有完成轉(zhuǎn)移登記,因此孫女士無權(quán)處分非己名下的財產(chǎn),更無權(quán)與他人簽訂房屋購賣合同。吳先生作為房屋的產(chǎn)權(quán)人以及購賣合同的賣方,有權(quán)按照房屋購賣合同上所約定的房屋總價即21萬元獲得房款。此外,被告孫女士雖然是一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人,但與吳先生之間并未簽訂《代理合同》或者《居間合同》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)中介活動中不得利用工作之便,牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?,因此孫女士獲得這2.8萬元差價也是沒有法律依據(jù)的。圣信律師事務(wù)所徐叢林律師

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