人們通常都講購(gòu)購(gòu)預(yù)售商品房要看“五證”，筆者認(rèn)為購(gòu)房人主要看清預(yù)售許可證是關(guān)鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預(yù)售許可證的部門(mén)看的。有時(shí)由于土地情況復(fù)雜，房地產(chǎn)商交了土地出讓金，雖沒(méi)拿到土地許可證，也能憑交費(fèi)證明先領(lǐng)到預(yù)售許可證，只要有預(yù)售許可證，房子就可以賣(mài)。

　　沒(méi)有預(yù)售許可證房子能不能賣(mài)？按規(guī)定不能。但現(xiàn)實(shí)中有一些房地產(chǎn)商會(huì)變換形式，比如以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行預(yù)售。這種情況下，購(gòu)房人購(gòu)不購(gòu)，完全在購(gòu)房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購(gòu)房人通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有時(shí)確實(shí)能省些錢(qián)，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大。如果房地產(chǎn)商較終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購(gòu)房人付的定金有可能會(huì)打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人（指購(gòu)房人，筆者注）知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人（指房地產(chǎn)商，筆者注）沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購(gòu)購(gòu)商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果?！?p>

　　購(gòu)房人還需要注意的是《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的條解釋?zhuān)骸俺鲑u(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購(gòu)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?p>

　　這一條告訴購(gòu)房人兩個(gè)問(wèn)題：

　　1、購(gòu)房人購(gòu)了沒(méi)有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預(yù)售商品房，并不成為購(gòu)房人要求退房的充足理由。

　　2、購(gòu)房人千萬(wàn)不要以為房地產(chǎn)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房就可以隨便付定金，僅憑房地產(chǎn)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證賣(mài)房而要求解除商品房購(gòu)賣(mài)合同不一定會(huì)得到法院支持。只有到起訴時(shí)，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，購(gòu)房人請(qǐng)求法院解除合同才能達(dá)到目的。

　　因此，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，購(gòu)房人較好在合同條空白行中約定本合同成立的前提條件是房地產(chǎn)商在簽訂合同時(shí)已取得“五證”，如果購(gòu)房人在合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商在預(yù)售房屋時(shí)實(shí)際并未取得“五證”中的任何其中一項(xiàng)證明，購(gòu)房人可無(wú)條件要求房地產(chǎn)商在約定日期內(nèi)退回全部所付房款及賠償因購(gòu)購(gòu)此房而產(chǎn)生的一切費(fèi)用和損失。

　　說(shuō)到這里，筆者認(rèn)為有必要提示購(gòu)房人一定要對(duì)違法和違約有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

　　合理不合理，是人們認(rèn)識(shí)的道德標(biāo)準(zhǔn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)里，人們往往為追求自己的利益而不按“理”辦事。但處理商品房購(gòu)賣(mài)糾紛只能靠“法”而不能靠“理”。因此購(gòu)房人要想在和房地產(chǎn)商的博弈中爭(zhēng)取更多利益，只能爭(zhēng)取在合同中更多地約束對(duì)方的行為，并且在合同中盡可能明確對(duì)方如果違約應(yīng)對(duì)自己進(jìn)行什么樣的賠償。

　　購(gòu)房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當(dāng)然能達(dá)到自己的要求。房地產(chǎn)商違法會(huì)受到處罰，并不等于購(gòu)房人就可以得到相應(yīng)的法律救濟(jì)。房地產(chǎn)商違約，如果不在合同中具體約定如何賠償，如果法律沒(méi)有規(guī)定，違約賠償?shù)拇笮≈荒芙唤o法官自由裁量，購(gòu)房人再覺(jué)得不合理，也只能認(rèn)了。

　　劉宏誠(chéng)

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