當前在政策調(diào)控影響下，不少房企業(yè)績下滑、資產(chǎn)負債率走高、資金鏈普遍吃緊，尋求新的地產(chǎn)融資模式已成為當下熱點。房地產(chǎn)私募基金作為一種創(chuàng)新的融資模式，未來可能成為房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來源。在日前舉行的第12次房地產(chǎn)總裁沙龍上，大家探討房地產(chǎn)私募資金合作，謀求發(fā)展新路。
 
私募資金風生水起
 
　　今年以來，房地產(chǎn)私募資金風生水起。其中既有市場的壓力，也有房產(chǎn)調(diào)控政策的影響。同時市場動的資金缺乏更好的投資渠道，也孕育了私募基金的發(fā)展。另一個背景是合伙企業(yè)法當中關(guān)于有限合伙機制的產(chǎn)生。以有限合伙的形態(tài)形成的資金，有其獨有的優(yōu)勢。
 
　　房企在融資方面曾經(jīng)歷過多個階段。從較早以銀行融資為主，后來過渡到信托介入其中，再到后來其他主體介入，包括現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金。實際上私募房地產(chǎn)基金在西方國家比較發(fā)達。尤其在美國市場非常成熟，其資金渠道60%-70%是通過基金方式，投資、建設(shè)、運營、管理都有專門的機構(gòu)來操作。
 
　　值得關(guān)注的是，房企與私募基金的合作還有深層意義。鼎匯通基金決策委主任顏學(xué)海認為，它有利于拓寬房地產(chǎn)融資渠道、投資者參與投資和開發(fā)商退出開發(fā)。更重要的是有利于將中小投資者的資金和基金管理團隊投資管理能力有機結(jié)合。
 
私募基金運行模式
 
　　顏學(xué)海介紹，私募基金運行有三種模式，一是單GP（合伙管理人）模式，二是關(guān)聯(lián)LP（有限合伙人）模式，三是名義GP模式。單GP模式就是由一名GP或者是多名LP組成的有限合伙企業(yè)。由GP作為有限合伙企業(yè)的執(zhí)行事物合伙人，根據(jù)合伙人協(xié)議的授權(quán)，在章程規(guī)范下運行管理。單GP模式是基金的基本構(gòu)架，其它則是在這基礎(chǔ)上的變化。GP和LP一起構(gòu)成基金的投資人，由GP、LP共同行使管理基金的任務(wù)，這是一個基本的模式。該模式被稱之為金字塔模式的關(guān)聯(lián)LP模式，是目前采取比較多的方法。
 
　　關(guān)聯(lián)LP模式在做GP同時，也做LP來參與投資。他自己或者是他的關(guān)聯(lián)企業(yè)，比如說做一家基金，他是管理人，同時他投資另外一家企業(yè)，這個GP出資1%，關(guān)聯(lián)企業(yè)出資19%，兩者相加接近20%，接下來80%面向社會。這模式現(xiàn)行常用，GP作為一個管理投資人，不僅奉獻專業(yè)，還用其投資來承擔項目的特別風險。
 
當下謀求合作良機
 
　　面對復(fù)雜多變的市場形勢，國內(nèi)眾多房企與私募基金都在積極謀求合作良機。復(fù)星集團于2009年12月發(fā)行了個私募資金——星浩資本，金額5.5億元，經(jīng)過運作已取得不俗成績，目前已成為行業(yè)單支實際到位資金的私募資金。
 
　　此次總裁沙龍活動提供了一個平臺。許多老總認為，不僅是針對房企融資方面，面臨當今復(fù)雜多變的形勢，互相溝通，交流經(jīng)驗，顯得尤為重要。在此背景下，總裁沙龍將繼續(xù)聯(lián)合老總與專家，通過對業(yè)界熱點探討，進行合作有意向的對接。

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