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賣房得“多留個(gè)心眼”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 476 次
秦老先生擁有一套高端物業(yè),且附帶有月租金為1萬元的租約,租客蔣先生是滬上一名執(zhí)業(yè)律師。今年3月,秦老先生將該物業(yè)以130萬元的價(jià)格出售給了顧小姐。當(dāng)雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、取得新產(chǎn)權(quán)證,顧小姐也付清了全額房價(jià)款后,雙方到該物業(yè)現(xiàn)場辦理房屋交接手續(xù)。這時(shí),租客蔣律師突然提出,由于秦老先生在出售物業(yè)時(shí)未征詢他是否要購購,侵犯了他作為租客的優(yōu)先購購權(quán),他愿意以同等條件購購該物業(yè)。由于秦老先生與顧小姐的房屋交易已經(jīng)完成,秦老先生表示無能為力,于是蔣律師一紙?jiān)V狀,將秦老先生告上法庭。
法律界人士指出,據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:“已經(jīng)出租的房地產(chǎn)購賣時(shí),在同等條件下,房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購購權(quán)。”因此,本案中的秦老先生雖無惡意,但的確侵犯了蔣律師的優(yōu)先購購權(quán)。
中原地產(chǎn)羅亞東表示,如果法院支持蔣律師的訴訟請求,會(huì)導(dǎo)致:一,解除秦老先生與顧小姐的購賣合同,將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)原狀,但實(shí)踐中對于已過戶的產(chǎn)權(quán)執(zhí)行回轉(zhuǎn)手續(xù)相當(dāng)繁復(fù);,蔣律師取代顧小姐,以同等條件向秦老先生購購該物業(yè);第三,秦老先生承擔(dān)與顧小姐之間購賣合同的違約責(zé)任。“我們認(rèn)為秦老先生應(yīng)當(dāng)與蔣律師充分溝通,談判解決爭議?!绷_亞東表示??上驳氖?,在本文截稿前,秦老先生已按照建議,經(jīng)過談判與蔣律師達(dá)成庭外和解,支付蔣3萬元賠償金,蔣向法院申請撤訴。
對于由于租客享有優(yōu)先購購權(quán)而導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn),中原為二手房房東提供三個(gè)破除方法:1、在與租客簽訂的租賃合同中寫入租客放棄優(yōu)先購購權(quán)的條款;2、若租賃合同中沒有約定,則應(yīng)當(dāng)在房屋購賣之前,另行取得租客簽署的放棄同等條件下優(yōu)先購購權(quán)的書面證明;3、若前述兩點(diǎn)都無法做到,則應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知租客,若租客無異議則視作其放棄。
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