按揭“吃”掉定金

　　【案情】余某經(jīng)過3個月反復接洽、商談，與某房產(chǎn)公司簽署購房合同。合同規(guī)定，余某采取銀行按揭方式付款，頭期款打入房產(chǎn)公司賬戶，并約定一個月內(nèi)余某申請銀行按揭貸款，后銀行通知余某其不符合按揭貸款條件。無奈，余某只得要求房產(chǎn)公司退還房款和定金，房產(chǎn)公司稱可退房款但不退定金，雙方發(fā)生分歧。余某遂上訴至法院。

　　【律師點評】四川致高律師事務(wù)所律師羅俊、律師助理蘇正稱，本案是由于購房者沒有按揭成功，開發(fā)商拒絕退回定金引起的訴訟糾紛。按揭貸款能否采用，較終權(quán)利在銀行；購房者在按揭得到之前不知道自己一定能申請成功。案中雙方約定辦理按揭的義務(wù)由購房者承擔，較后沒有辦成導致合同無法履行，開發(fā)商扣取定金，只退還購房款是合法的。購房者在購房時應(yīng)明確辦理按揭義務(wù)由開發(fā)商承擔。這樣，如按揭不成功，開發(fā)商就必須退回購房者交的所有費用。

　　取消購房定金難退

　　【案情】文先生2003年4月與某房產(chǎn)公司簽訂《××房屋認購書》，購購該樓盤一套總價款約35萬元的房屋，并當場繳納認購金3萬元。雙方約定當年5月份簽訂《××內(nèi)銷商品房預售合同》，若購方在約定期限內(nèi)未與賣方簽約，賣方有權(quán)解除該認購書，將房屋另行處置，定金不予返還。5月4日，文先生如約到該樓盤售樓處簽約，要求開發(fā)商出示該房屋的《商品房銷售許可證》，被告知還沒有辦下來，于是，文先生要求等許可證辦下來再簽。雙方無法達成一致沒有簽約。文先生要求開發(fā)商退還3萬元定金，但開發(fā)商以文先生違約為由拒絕。

　　【律師點評】成都市天潤華邦律師事務(wù)所富律師指出，依據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定,如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金。此外，根據(jù)高法相關(guān)司法解釋規(guī)定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房購賣合同未能訂立的，出賣方也應(yīng)當返還定金。

　　停車免費變收費

　　【案情】2000年10月，某房產(chǎn)公司擬在某小區(qū)建住宿樓，并在售樓廣告稱將為住戶提供地下停車場的停車位。2001年底該樓預售完畢，張某等52戶均在售房合同中約定：由房產(chǎn)公司提供地下停車場的停車位。交付使用后，張某等住戶停車時得知，停車場已轉(zhuǎn)讓給小區(qū)物管公司，小區(qū)住戶使用需交停車費。張某等住戶就此與房產(chǎn)公司交涉，房產(chǎn)公司稱合同約定的提供停車位是有償提供，未說明是無償提供。協(xié)商不成，張某等人訴至法院。

　　【律師點評】四川致高律師事務(wù)所律師羅俊、律師助理蘇正表示，本案中不能認為因張某等人購了房就自然取得地下停車場的部分所有權(quán)；房產(chǎn)公司提供地下停車場的停車位，不能認為房產(chǎn)公司對地下停車場所有權(quán)的放棄。因此，房產(chǎn)公司對地下停車場仍有處分權(quán)。換言之，物管公司對停車場的取得合法有效。本案中，房地產(chǎn)公司稱房地產(chǎn)公司將為本樓住戶提供地下停車場的停車位，沒有盡到詳盡告知的義務(wù)，且有一種誤導的嫌疑，對消費者造成信賴利益的損失，應(yīng)該負一定的責任。

　　一房二嫁套牢兩戶

　　【案情】1999年5月，范某在某市郊區(qū)購購二居室一套，后房產(chǎn)升值，范某決定將該房賣掉。2002年3月張某經(jīng)人介紹，找到范某（范某出差在外）的夫人，稱想購該房。雙方商定，范某夫人以30萬元的價格將該房出售。次日，張某將20萬元到，范某夫人也將鑰匙交給張某。因產(chǎn)權(quán)證被范某存放在單位，范某夫人提出待丈夫回來后辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記；辦完手續(xù)張某再付另外10萬元。同年5月，范某回來后得知該房價格已上漲，遂找到張某要求增加4萬元價款才去辦理過戶登記手續(xù)，張某不同意。同年6月，范某以35萬元的價格將該房賣給劉某，并辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。之后，劉某要求張某搬走，張某提起訴訟。

　　【律師點評】四川致高律師事務(wù)所律師羅俊、律師助理蘇正認為，本案是由于一房兩賣引起的糾紛。我國房屋購賣合同生效實行要式行為，司法審判實踐對不動產(chǎn)權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認原則上以登記為準。故本案中張某與范某之間的房屋購賣合同由于沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)應(yīng)認定無效；范某與劉某訂立的房屋購賣合同由于雙方按規(guī)定辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，故該房屋購賣合同合法有效。

　　房屋交換須夫妻雙方同意

　　【案情】2003年6月，張某和李某經(jīng)協(xié)商，同意將彼此承租的公有房屋交換使用，并簽訂了房屋使用交換合同。該合同經(jīng)房屋管理部門批準后生效。張某也辦妥了原由李某承租住房的房屋租賃手續(xù)，但李某的妻子韓某提出，對李某與張某換房之事并不知曉，拒絕搬出所住房屋。張某訴至法院，要求李某履行所簽換房合同。

　　【律師點評】四川致高律師事務(wù)所律師林方平、律師助理藍明萬認為，本案是由于互易房屋而引起的訴訟糾紛。由于換房協(xié)議在簽署過程中，李某未將此事告訴其妻。但該房是李某夫妻雙方共同租住的，換房行為侵犯了其妻子的處分權(quán)。由于換房協(xié)議無效，而過錯在李某，因而，李某應(yīng)賠償因協(xié)議無效而給張某造成的損失。

　　抵押房屋上市出售

　　【案情】劉女士準備一次性付款購購位于西門某樓盤的一套尾房。但劉女士辦理產(chǎn)權(quán)證時卻被告知，該房屋已抵押給銀行。劉女士認為該房產(chǎn)公司故意隱瞞房屋性質(zhì)，要求該房產(chǎn)公司退還房款。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認為，這種情況屬于房產(chǎn)公司為在銀行套取現(xiàn)金作為周轉(zhuǎn)資金，將尚未售出的房屋作為抵押，然后再將抵押房屋出售的違法行為。購房者可向法院提起訴訟，請求返還房款。

　　明確合同追究違約開發(fā)商

　　【案情】2004年3月，某小區(qū)幾十戶業(yè)主陸續(xù)與某公司簽訂購房合同，合同約定，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的辦理由該公司負責，稅費按照國家政策規(guī)定比例承擔，業(yè)主付400元 費。之后，該公司以種種理由推諉，業(yè)主在入住1年零8個月后尚未領(lǐng)到兩證。

　　【律師說法】天潤華邦律師事務(wù)所古海嘯律師表示，關(guān)于延期辦證這個問題，較高人民法院在《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定得很明確，由于出賣人原因，購賣人在法律約定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任。

　　開發(fā)商不認代理公司承諾

　　【案情】李小姐以3200元/平方米的價格認購了城北某樓盤一套住宅。在與對方簽訂預定書后，李小組交納了1萬元認購金。但簽購房合同時，李卻被告知房屋價格以3500元/平方米執(zhí)行。李小姐認為，該公司單方面調(diào)高價格，屬違約行為，要求開發(fā)商雙倍退還定金。但開發(fā)商卻稱當初的房屋價格是代理公司公布的，現(xiàn)由公司自己操作，因此承諾無效。

　　【律師點評】成都市天潤華邦律師事務(wù)所富律師認為，如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條規(guī)定，該代理行為有效，開發(fā)商要負相應(yīng)義務(wù)；如果消費者知道或應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負擔相應(yīng)責任。

　　消費者維權(quán)是一次艱難的長途跋涉，抬起頭看，目標是離我們越來越近，但腳下的路卻依然漫長而泥濘。一方面，整體購房環(huán)境還不盡如人意，定金陷阱、面積陷阱、虛假宣傳、不平等格式合同等情形依然存在；另一方面，購房者的維權(quán)意識還有待提高。一個又一個鮮活的例子就擺在我們眼前；一起又一起購房糾紛就發(fā)生在我們身邊。事實告訴我們，我們必須把好簽合同這一關(guān)，才能避免不必要的麻煩發(fā)生。

　　無產(chǎn)權(quán)不得上市交易

　　【案情】朱小姐通過某房產(chǎn)中介介紹，以25萬余元的價格購購一套二手房，并簽訂了協(xié)議，朱小姐交付1萬元定金。因該房尚未辦產(chǎn)權(quán)證，房主曹先生出示了一份《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》。朱小姐不愿再購該房，要求退還定金。曹先生以朱小姐違約為由拒不退還。朱小姐訴至法院要求索賠。

　　【律師點評】四川泓森律師事務(wù)所雷松濤律師稱，本案是關(guān)于拆遷安置房的轉(zhuǎn)讓糾紛。按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，本案中，曹先生的拆遷安置房尚未取得產(chǎn)權(quán)證，依法不得轉(zhuǎn)讓。其《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》第9條寫明：“本協(xié)議只供臨時營業(yè)和辦理房屋所有權(quán)證使用，不得進入房地產(chǎn)市場交易?！币虼耍p方購賣協(xié)議因違反法律的強制性規(guī)定而無效，故朱小姐要求退還定金和賠償損失是符合法律規(guī)定的。

　　經(jīng)紀公司亂收定金

　　【案情】李小姐與某房產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《房屋購購確認書》，購購私房一套。《房屋購購確認書》約定李小姐向經(jīng)紀公司交付1萬元定金。經(jīng)紀公司在收據(jù)上注明“代收房款”1萬元。事后，李小姐發(fā)現(xiàn)，該房屋建筑時間并非經(jīng)紀公司聲稱的2000年，遂要求退款，經(jīng)紀公司稱該款項是定金不予退還。李小姐訴至法院，經(jīng)法院調(diào)解，經(jīng)紀公司退還李小姐購房款。

　　【律師點評】四川泓森律師事務(wù)所趙紹舜律師認為，本案爭議的焦點是李小姐支付給經(jīng)紀公司的1萬元是定金還是購房款？如果是購房款，經(jīng)紀公司應(yīng)退還。我國《合同法》第77條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同?！北景钢?，經(jīng)紀公司給李小姐開具了“代收房款”的收據(jù)，應(yīng)認為是雙方對定金條款的協(xié)議變更，房款理應(yīng)退還。需要指出的是，經(jīng)紀公司是不能收取定金的。

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