一、價格組合

　　名詞解釋：價格組合就是指所售產(chǎn)品的單價、總價等組合形式。

　　現(xiàn)時的房地產(chǎn)市場，期房購賣是主力。這種情況下，消費者在購購時基本上是聽開發(fā)商一家之詞，購房時難免盲目。尤其是對于大部分自住的普通消費者而言，相對較好的樓盤性價比至關(guān)重要，特別是價格優(yōu)勢明顯的樓盤，往往容易受到市場的追捧。而這個時候，購房者到售樓處了解樓盤相關(guān)信息，銷售人員常常會自稱樓盤地段、配套如何的優(yōu)越，而相比推出單價又是多么的低廉，總價又是如何的適中，引得消費者“一聞傾心”。

　　1、單價迷宮。售樓人員向你介紹的單價可能只是其樓盤整體的均價，或者樓盤較差商品房的單價、某幢較差樓房的均價；

　　2、總價疑團。事實上，該售樓人員向你介紹的總價可能只是該樓盤中較小房型的總價，或者是樓盤中較差商品房的總價，并不具有代表性。

　　特別剖析：開發(fā)商在制定價格組合時，會根據(jù)產(chǎn)品本身的樓層、朝向、房型等諸多因素確定出適當(dāng)?shù)膬r差和價格等級，并確定有樓盤的整體均價、主力房型均價、單幢樓房均價、較高價、較低價等諸多價格數(shù)據(jù)。在這中間，消費者要特別注意樓盤主力房型的均價及自己滿意樓幢的均價；同時，針對內(nèi)外環(huán)不同的區(qū)位特征，還要注意一下三房和兩房的價差。

　　二、銷售執(zhí)行

　　名詞解釋：銷售執(zhí)行就是指將產(chǎn)品按照一定的策略手段以較優(yōu)價位售出。

　　去年可以說是房地產(chǎn)市場的政策年，但同樣也是個紅火年，大量新房一經(jīng)開盤推出，即被一空。毋庸置疑，其背后是有著堅強的有效需求支撐的，但是，也不能排除開發(fā)商運用一定的銷售執(zhí)行策略手段有意炒作的嫌疑。當(dāng)然，“期房限轉(zhuǎn)”、“網(wǎng)上備案”以來，一些不法開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購、銷控惜售、私炒樓花的行為得到了相當(dāng)?shù)目刂疲贿^其正當(dāng)?shù)臓I銷手段同樣引得消費者對其樓盤“不舍晝夜”。2004年，上海某樓盤以3800元/平方米的單價入市，即引發(fā)購房者狂潮，之后價格便居高不下的事實不能不說明一定問題。

　　1、價格走勢控制。開發(fā)商在銷售執(zhí)行中采取的價格策略一般分為低開高走、高開低走、統(tǒng)一價三種方式，其中較常見的就是低開高走。但是，消費者一定要注意，其之所以采取這種策略，一是欲從一開始就抓住購房者的敏感眼球，以期制造出供不應(yīng)求的局面，炒高房價，同時又利用消費者“看漲”的心理預(yù)期及“購漲不購跌”的購購行為慣性，賺取超額利潤。同時，這種低開高走的價格銷售策略執(zhí)行之初銷售的房源往往是整批房源中性價比較差的，之后才慢慢隨著價格的攀升推出好的房源。這也就是同期開發(fā)的樓盤在不存在政策強制的情況下，有時候會分批推出的一個重要影響因素。

　　2、銷售速度控制。開發(fā)商在銷售執(zhí)行中會根據(jù)市場反應(yīng)情況控制銷售的進度?；蛳瓤旌舐俚却袌龇e聚價格沖頂動量；或先慢后快，由市場逐漸預(yù)熱，慢慢積聚需求能量。這時候，消費者一定不要盲目跟風(fēng)，切記保持冷靜。同時，開發(fā)商還會通過對前一階段銷售現(xiàn)狀的觀察，總結(jié)出樓盤中哪種房型較受歡迎，哪種價位消費者較容易接受等來適當(dāng)調(diào)整銷售速度。另外，2004年上海的一些樓盤銷售中出現(xiàn)了某種奇怪的現(xiàn)象：一些樓盤在只剩少量性價比較差的尾盤滯銷的情況下忽然封盤施工，之后以更高的價格推出“新裝”的精 ，竟然獲得消費者的青睞，想來也是引用的銷售花招。

　　特別提醒：消費者在售樓處應(yīng)該細心的觀察一下樓盤的銷控表，并記得對比一下其網(wǎng)上的銷售率及報價與實際中的有否有區(qū)別，由此判斷該樓盤仍有多少實際房源可售及其實際的銷售價格；另外，開發(fā)商有時會運用一些看似誘人的促銷手段，如購房小區(qū)配套、購房家電等，這時候，消費者一定要明白，世界上從來沒有免費的午餐，你獲的說不定是你本來就該擁有的，或者已經(jīng)從房價中被折中掉了的。所以，還是慎重為好。 (索海霞/文)

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