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購房不完全手冊 解讀政府10大政策平穩(wěn)房價
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 613 次
據(jù)信義不動產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì),今年對樓市有影響的調(diào)控措施主要有:
10大政策解讀
●1月1日起貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行。
●土地有償使用費(fèi)將實(shí)行先繳后分。
●人民法院民事查封凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的新規(guī)實(shí)施,導(dǎo)致各大銀行收緊貸款口子。
●2月18日,二手房網(wǎng)上交易平臺啟動。
●3月3日,市房地局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管的通知》,與此前網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)網(wǎng)上備案的定金合同和預(yù)(銷)售合同管理的措施相對應(yīng),打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象,加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售行為的監(jiān)管。
●3月5日,市政府發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,以加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度?!耙跃幼橹?、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”成為如今滬上房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則。2005年配套商品房建設(shè)面積將大為擴(kuò)容,南匯周浦、康橋、嘉定江橋和寶山顧村四大配套商品房基地將在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)大。
●3月7日,市財(cái)政局發(fā)出《調(diào)整本市中低收入家庭購房貸款貼息政策通知》,在2003年11月10日的《貼息實(shí)施意見》基礎(chǔ)上,根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際變化,針對房價標(biāo)準(zhǔn)和貼息標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整。房價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為:購購的商品住房每平方米單價,由原來規(guī)定的不超過3500元調(diào)整為不超過4500元;購購的二手房總價,由原來規(guī)定的不超過25萬元調(diào)整為不超過33萬元。貼息標(biāo)準(zhǔn)保持不變。此前,市財(cái)政局已發(fā)文明確,中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息的家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)為16683元;
●對居住不滿一年出售住房,銷售時按銷售價減去購入原價后的差額征收5.5%的營業(yè)稅。
●3月17日對房貸加息。
●4月6日取消一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭。
暴利時代 終結(jié)
炒家風(fēng)險(xiǎn) 增加
據(jù)信義不動產(chǎn)研究分析,在政府一系列的調(diào)控措施中,可以看出一個主軸線———連續(xù)剎車、抑制投機(jī)。對于消費(fèi)者來說,只有市場總體健康,資產(chǎn)才能不縮水,政府盡可能擠壓可能產(chǎn)生泡沫的非理性投機(jī)成分,較終獲利的將是購房者。
炒房空間開始縮水
對于短期投機(jī)者而言,應(yīng)該看到的信號是緊縮調(diào)控剛剛開始,暴利空間不再存在。投資是市場發(fā)展必不可缺的推動力,但幾乎每一個樓市危機(jī)都是非理性投機(jī)比例過多引起的,所以市場上炒購炒賣的投機(jī)行為減少了,市場才理性,政府的調(diào)控也就起到了讓房地產(chǎn)軟著陸的作用,真正受惠的是上海的廣大市民。
二手房源顯著放量
對于自用客戶而言,調(diào)控樓市組合拳出臺后,其購購行為并未受到影響,投資行為明顯緊縮,尤其是上海投資者,收手的頻率明顯高于外地和境外投資人群。
據(jù)統(tǒng)計(jì),近期的上海二手房市場交易增幅約在15%左右,二手房網(wǎng)上掛牌出現(xiàn)顯著放量的跡象。如在央行采取調(diào)高房貸利率措施之前,浦東地區(qū)的掛牌房源多在200套到300套之間,在央行調(diào)高房貸利率措施后,掛牌房源已經(jīng)增加到了400套到500套左右。賣家有些急于拋盤,但相應(yīng)的,房價進(jìn)入了平穩(wěn)緩升階段。
以租養(yǎng)房成本加大
對于投資人而言,由于投資市場缺乏足夠的渠道與選擇,民間游資及保值資本紛紛涌入房地產(chǎn)市場,造就了一定的房地產(chǎn)投資群體。
這個群體主要的表現(xiàn)形式便是以租養(yǎng)房,而這恰恰是系列加息行為實(shí)際影響的群體之一。在目前住宅租賃市場價格相對低迷的情況下,業(yè)主很難將月供超額支出的部分轉(zhuǎn)移給租客承受,這就意味著原本不多的利潤再次被銀行所瓜分。尤其在政府組合拳后,還暗藏著“物業(yè)稅”等后續(xù)政策出臺的可能,投資者持有物業(yè)的成本還將增大。
區(qū)域房市平穩(wěn)
此外,各區(qū)域的表現(xiàn)也有差異。如通過對靜安、盧灣、黃浦幾個市區(qū)域的二手房成交行情分析,得到的結(jié)論是———區(qū)域二手房市場對調(diào)控的反應(yīng)并不明顯,三個區(qū)域二手房市場平均成交均價平穩(wěn),從成交數(shù)量上看,反而較前一季度有所增加,體現(xiàn)了區(qū)域房產(chǎn)不可替代的價值繼續(xù)成為需求的巨大支撐。成交客戶呈現(xiàn)出新特征:置業(yè)人群中自主、投資比例各半,并且即使是投資,也會以中長線投資為考量;當(dāng)?shù)刭彿空哔徺彽姆慨a(chǎn)主要以二手房為主,消費(fèi)者對總價的敏感主要來自于對加息預(yù)期的防范;另外一個比較明顯的特點(diǎn)是購主決定過程明顯放慢,心態(tài)變得相對謹(jǐn)慎,政策對于購主具有一定影響,但還不足以動搖其對投資前景的信心。
總體上,信義不動產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,投資人對于目前的政策應(yīng)該得到的訊號是:政府要的是樓市長期穩(wěn)定的健康發(fā)展,決非短期的快速上揚(yáng)。資金承受能力有限,把賭注壓在炒賣房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)耐顿Y人今年需要謹(jǐn)慎了。政府還有比較大的調(diào)整空間,尤其是針對短期的投資行為,因此應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮資金的有效投資效能。
中介門庭 冷落
墊資暗流 涌動
“這兩天,門庭清淡了許多,平日里總有幾十個客戶來門店洽談,而如今,有十個人進(jìn)來詢問就不錯了?!币荒陜?nèi)轉(zhuǎn)按揭停辦后,昨天下午5點(diǎn)半左右,記者來到位于**二號線東昌路附近的中介一條街上,各大中介門庭冷落,不少業(yè)務(wù)員干脆走出店來招攬生意。
掛牌房價趨于理性
一位不愿透露姓名的先生介紹,他在徐家匯有套200多萬元的房子想賣掉,春節(jié)過后,每天來看房的有10多人,在得意之余他想“捂捂房”,可這兩天他向朋友吐苦水:房子已經(jīng)有半個多月沒人來看過了!
而住商不動產(chǎn)世紀(jì)大道店的陳雷給記者算了一筆賬:假設(shè)上家一套當(dāng)初150萬元購進(jìn)的房子,貸款7成即105萬元,現(xiàn)在上家想以200萬元的價格售出,而下家按頭付4成算即80萬元,這樣,下家的頭付款和上家的貸款額還有25萬元的差距,而這25萬元的差額到底由誰來先支付?上下家在交易過程中會在這一問題上反復(fù)磋商。
按照上面的分析,陳雷介紹,原來門店一套房子掛牌出來,只要價格上合理,很容易找到下家,可現(xiàn)在要考慮下家頭付是否可以和上家貸款抵消,這樣就在一定程度上增加了交易的難度,同時明顯放緩了交易速度,使得賣家和購家更加謹(jǐn)慎起來。門店的掛牌量這兩天明顯減少,原來每天掛牌的新房源在10套以上,而現(xiàn)在只有4—5套。
據(jù)信義不動產(chǎn)的王蒼德介紹,由于收件收據(jù)不再作為銀行放款憑證,所以門店工作人員已在政策出臺的時間通知賣家趕緊去辦《上海市房地產(chǎn)登記證明》,盡量減少辦理貸款的時間。
21世紀(jì)不動產(chǎn)王峻也認(rèn)為,近期掛牌房源的價格也更趨理性,前一段時間,賣家對掛出房源的價格不會讓步。而如今,只要購家有意向購房,賣家往往會考慮適當(dāng)讓價。
墊資業(yè)務(wù)浮出水面
而神舟房產(chǎn)的孟軍則表示,為了避開上述政策限制,一種名為“墊資”的業(yè)務(wù)開始浮出水面。墊資,簡單地說就是由中介提供墊資服務(wù),購家順利獲得按揭貸款并購房成功,但他也同時指出,這一業(yè)務(wù)并不合規(guī)。
“墊資”業(yè)務(wù)的流程是:中介公司頭先與賣家和購家雙方各簽訂一份全程委托合同,并進(jìn)行公證。此后,中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸,還清銀行貸款后,即可取消所抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)證,這樣,中介受購家委托繼續(xù)以此抵押房產(chǎn)申請貸款,銀行所發(fā)放的貸款則直接進(jìn)入中介賬戶。據(jù)介紹,莘莊一家中介店就曾拿出近20萬元幫助一位賣家解“燃眉之急”。
據(jù)透露,這一業(yè)務(wù)的服務(wù)費(fèi)大約按墊資額的1%至5%收取。也就是說,如果提供100萬元的提前還貸墊資,客戶為此要支付約1—5萬元的墊資費(fèi)。
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